在港申請英國按揭置業攻略 買樓程序一覽

Propcap 英國按揭置業攻略

在BNO簽證計劃開放後,吸引了不少港人想在英國置業,於是選擇在海外買樓出租申請按揭,如果不想一筆過cash buy,就要了解一下英國置業按揭攻略。申請英國物業按揭時有什麼手續要做? 買樓流程又是怎樣? 如果經按揭經紀申請按揭有什麼好處?

英國買樓程序

1. 物色樓盤

英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市,不少海外地產公司都會舉辦展銷會,各位可以留意這些機會了解物業資料,不過如以一手樓而言,這些展銷會多為樓花,不會有落成日期,只有預期落成日期。現樓也有,不過價錢都會貴些。二手樓方面,可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站,列明房型、平面圖、價錢等。

2. 預約睇樓

如看中了一手樓樓花,可直接去展銷會看看示範單位,相反如想親身看二手樓或樓花,就要靠video tour、VR、圖片,或請已在當地的物業代理幫忙視察,email或打電話請代理live 睇樓。

3. 付訂金

如果在展銷會上看中了一手樓,準買家要簽署《初步買賣協議》文件,也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。

4. 簽正式買賣合約

如果房屋背景無問題,簽署二手樓合約前,買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權,以免引起爭拗。

5. 申請按揭

一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。一手樓方面,只要買家擁有預留信(Reservation Form),就可申請按揭,樓花者,多數入伙前半年開始申請。二手樓方面,則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄(Memorandum of Sale),代理會協助買家填表申請按揭貸款),雙方才會簽買賣合約。

6. 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付),由發展商的律師樓託管,再根據條款分期交樓價,例如向發展商購買樓花,有些發展商會要求買家簽訂合約半年後,繳付部分樓價,所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面,買家要向賣家出offer,例如包不包家電等,都可向賣家提出,傾好價錢就由雙方律師接手處理手續,同時律師會通知買家收樓,要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。

7. 交樓

一手樓方面,買家會收到通知要驗樓,交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款,完成交易後,雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面,業主會在簽約後約1個月,還原物業、清雜物,交樓予買家,之後買家按揭貸款額和首期,就由律師轉交業主。

據統計,隨著英國脫歐,單單6個月內,查詢樓盤的海外投資者增加了1成,不少業主購入英國物業投資時,都要提供大部分的家電、衣櫃床架等,與香港租約有少許不同,租期可短至6個月,當中有列明中斷條款,即規定起租到哪一段時間後,要提前多久去終止租約。每位業主做法不同,不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客,都要經過一個叫reference check背景審查的程序,業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等,通常托agent完成,萬一對方未有工作、credit score不足,就會要求預付6個月至1年租金。

申請英國按揭途徑

申請海外英國物業的按揭主要透過本地/外國銀行或按揭經紀 (Broker),例如一些本地銀行HSBC、中銀、東亞都有提供英國銀行轉介服務。例如匯豐銀行可以由本地轉介到英國分行,物業地區可選英格蘭及蘇格蘭城市,不論自住或出租,申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊,前者最高批80%,還款期最長30年,後者最高批75%,還款期最長25年。另外如果申請者希望直接在本地申請英國物業按揭,則可以考慮華僑永亨銀行。不過要留意,選擇華僑永亨銀行只可以選擇倫敦 Zone 1 及 Zone 2作投資用途的住宅物業,按揭金額最少要求$200,000英鎊。

經香港銀行幫助申請英國按揭,銀行多會向申請人收取各項雜費,例如東亞銀行,會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。

如果想增加按揭申請的成功率,可找專業可靠、位於本港海外物業按揭配對平台 PropCap。香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務,提供最合適的按揭組合解決英國自住 (home buy) 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台,配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。



合資格申請按揭人士

不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司,都可以申請英國按揭,最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓),如果credit score夠高,可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship,BC),首期就是樓價2成 ; 最高貸款額是年收入的3.5至4.5倍。如持有有效的身分證明文件,例如BC護照證明、Visa證明 (持LOTR人士除外)、地址證明、3個月銀行月結單(最好再準備多幾個月的月結單證明)、首期現金銀行紀錄證明(英國銀行為防洗黑錢,程序都會比較嚴謹,故要多加注意資金的來往紀錄,並提供到合理解釋),都可以申請英國按揭。那如何證明你的收入,以便申請按揭呢? 首先你要有英國工作證明,例如3至6個月的糧單、當地僱主聲明書(列明申請英國按揭者的收入)。

如果想有專業的按揭團隊為你跟進按揭申請文件,避免錯漏,建議選用海外物業按揭平台PropCap可讓客戶在港辦理,所需文件如下:

 

 

英國房產按揭貸款計劃

UK Property Mortgage Plan

身分證或護照
最近3個月銀行月結單
工作證明
新買物業協議
住址證明

申請英國按揭評估

英國自住(home buy)與買樓出租(buy-to-let)按揭比較

英國按揭的還款年期大多為5至30年,而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡,減去供款年齡30歲,則最高可還款年期為30年,最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。

有居英權的海外人士如果申請英國物業自住按揭,首先要證明申請人在/將會在英國居住。另外需要提供合法居留簽證或BNO身份、居英滿6個月,以及擁有英國戶口或英鎊糧單等去證明物業的自住性質。另外如果海外人士本身不是BC,只可以用Buy to Let方式(即買完物業後放租)申請按揭,但如果將來要改回自住用途,就要再交入息文件重新造按揭。有些銀行會批75%按揭,但條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。

所以在申請按揭時做好準備好預算,在網上找找心水單位的出租記錄,大概可計到大不大機會可批75%。年薪要求都高,例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊,又不設擔保人,如果夫婦一同購入物業,入息相加不夠6萬鎊,那物業就要註冊2人姓名。

想了解更多英國物業按揭計算方法,可瀏覽:

https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/mortgage-rate-calculator/

海外人士可向英國銀行申請按揭預批,只要申請按揭成功,就會收「Approval In Principle」(AIP)信件,得到預先貸款批核。

除了上文提到買賣時要付訂金外,銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金,存放1年,如你還款準時,期後可申請取回款項。

至於年薪的要求,例如東亞銀行,申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ; 又以HSBC銀行為例,自住按揭個人名義申請者要年薪5萬英鎊、公司名義則要年薪7萬5英鎊。不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息,即會以底薪作基礎。

如經本地銀行造英國物業按揭,基於風險管理問題,審批會較嚴,如另找當地按揭經紀處理,就要視乎英國的供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,當加息3厘,供款人DSR不可超過6成。對比一下英國的DSR,如果個案的DSR較高,就會提高利率對沖,一般最高不可以超過6成。

如果以Buy To Let方式申請按揭,則租金收入成為DSR計算,如租金收入超過壓測利率下供款145%,即租金回報不能少於4%。另外與香港不同的是,英國銀行會看看供款人的生活日常開支和債務,而不是只看入息。香港銀行會查閱TU報告,但英國銀行不會查這份TU。

如果你有意在英國置業,海外物業按揭配對平台 PropCap 的英國按揭服務於香港完成申請及審批,由香港本地團隊全程協助,快至14日完成批核。客戶不需要擔心時差及溝通上問題,設有「還息不還本」還款計劃,更提供不同按揭成數及利息等組合貸款計劃給客戶自由選擇!

 

英國房產按揭貸款計劃

UK Property Mortgage Plan

英國作自住 (Buy-to-Live) 或出租 (Buy-to-Let) 用途房產按揭
接受住宅地區包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、列斯、劍橋、雷丁等
貸款由房產價格100,000英鎊起 (視乎具體情況可商討)
可受理Leasehold 及 Freehold 房產
「還息不還本」還款計劃
貸款及利息可選擇英鎊,港元或美元為貸款及還款貨幣
提前還款無罰款

申請英國按揭評估

按揭利率及成數

英國物業利率設定息、浮息、還息不還本三種,一般實際利率都是2.5至3.5%之間,主要看個別申請人士的信貸紀錄、申請按揭成數、收入水平等等。如果海外人士想購入英國物業,只能用Buy to Let方式做按揭,多數銀行最多做7成,愈高成數,利率都會增加。

買家自行向銀行申請還是經按揭經紀 (Broker)申請按揭?

對於一些未曾置業的人士來說,有部分人會選擇自行去銀行諮詢,想節省按揭經紀服務費用,不過如果胡亂申請英國物業按揭,不論最後結果是成功與否,銀行都會有紀錄,有機會影響日後的信貸申請。如果短期內,金融機構查信貸評級次數太多,都有可能被認為是有財務問題,降低按揭申請成功率。

想順利申請英國按揭,不妨向優秀專業的按揭平台尋找協助,增加借貸成功率之餘,也節省不少寶貴的申請時間。PropCap提供香港一站式英國房產按揭,全程由香港本地團隊協助,於香港辦理,以下是英國房產按揭貸款計劃特點:

計劃名稱 英國房產按揭貸款計劃

UK Property Mortgage Plan

房產地區 包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、列斯、劍橋、雷丁等
房產類型 自住 (Home buy) 或出租 (Buy-to-Let)用途住宅
利率 3.5% – 7.5% (視具體情況而定)
最少貸款金額 100,000英鎊
按揭年期 短至2年
還款週期 每6個月
手續費 貸款額的2%
借貸人國籍 非英國籍永久居民
公司借貸 接受香港、日本公司
業權 Freehold、Leasehold均接受申請
提前償還全部/部分貸款費用 免費

申請英國按揭評估

常見問題:

1. 預批書(AIP)有何好處?

在英國,臨成交前取消交易並不罕見。如果想增加促成交易的機會和對方信心,當然最好準備這份文件,類似是銀行的貸款意向書,顯示有充足資金,也有心買,始終面對海外隔岸買樓人士,部分賣家或會持保守態度。不過注意,這文件所批的貸款額,不一定是最終獲批的貸款額。

2. 英國按揭利率分哪幾種?

首先是定息按揭(Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。第二是浮息按揭(Tracker Mortgage),這是跟市場變動的,利率比前者低,所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。第三是還息不還本(Endowment Mortgage),每月只還利息,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。

3. Freehold與Leasehold的分別在哪?

Freehold是指業主可以永久享有業權,對方可以選擇是否連Freehold業權一同售出,通常這類樓價高點 ; Leasehold是指租貸業權,有分90年、120年業權,業主要交地租、維護費等,類似交差餉。如以Leasehold而言,最好是購入多於40年的租貸業權物業,以減少轉售困難。

4. 用Buy to Let申請按揭成數最高多少?

最高是7成,有部分銀行要求申請者收入要高至每年70萬港元,不過如透過Broker協助,門檻就不會這樣高。申請者要考慮清楚按揭利率與物業租金回報的問題,例如在一些熱門地區例如伯明翰物業租金回報較高時,不用自行貼錢付按揭貸款。如果想先租後住,就可選還息不還本,開首時可減輕供樓負擔。

28Mortgage 伙拍 Propcap Technologies 提供新的英國按揭選擇給我們的客戶,只要經28Mortgage申請PropCap的按揭貸款,更加會有額外現金回贈提供。Propcap Technologies 是目前亞洲唯一海外房產融資的金融科技平台,總部位於香港。現專注於英國,日本海外房產按揭及貸款。平台銳意發展成為全球性海外物業按揭平台,並促進跨國界多樣性的客戶需求,包括「伊斯蘭」金融按揭。公司在香港擁有放債人牌照,並致力利用金融科技打破銀行壟斷房貸市場。申請程序及貸款批核全程在香港完成。

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作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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