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維港1號

維港1號價單、佈局、配套一覽

啟德新盤維港1號早於6月末公佈首張價單,推出212伙,折實後尺價逾2萬6元,1房入場價逾650萬,比其他同區新盤定價進取。這個新盤三面環海,交通便利,加上屯馬線早前已通車,發展商希望除了吸納本地客外,還有新香港人置業。下文立即分析維港1號價單、佈局和配套!

根據《一手住宅物業銷售資訊網》,近期啟德區推出新盤項目都頗受買家歡迎,至本年6月,售出單位比率已逾9成。今次維港1號首批價單的折實尺價與同區二手樓宇相近,發展商預計仍有加價空間。

維港1號 圖1
維港1號 圖1

維港1號樓盤資料

樓盤名稱維港1號 One Victoria
位置啟德承豐道21號
單位數目3座共1059個,2幢高座及1幢低座近海大宅
面積329至1793尺
戶型高座: 246伙(1房)、553伙(2房)、123伙(3房)、121伙(3房連工人套房)、6伙(特色戶) ;

低座近海大宅: 10伙(4房)

校網34小學校網 中學九龍城區
關鍵日期2023年3月31日
發展商中國海外
管理公司中國海外物業服務有限公司
示範單位地址九龍灣國際交易中心26樓

處傳統名校網 四通八達

項目位於傳統名校網,例如拔萃男書院、喇沙、培正、瑪利諾修院學校等,相信可吸不少家庭客。交通四通八達,有多條專線小巴及巴士路線,來往港九新界,例如九龍城至啟德郵輪碼頭、啟業邨、麗晶花園,而且離沙中線啟德站十幾分鐘步程,屬可接受範圍。如果想使用公眾康體設施,可以到九龍灣單車公園、九龍灣運動場等,附近亦有九龍寨城公園,居民做運動的社區設施充足。除此之外,啟晴邨附近都有商場配套,而啟德站廣場也將成為購物中心,又鄰近九龍城,美食甚多,不需要擔心買餸、餐飲、購物需要。景觀是不少人關心的賣點之一,由於項目位於啟德跑道中段,部分單位可看到避風塘或海景,頗為開揚,不過注意的是高座住宅是L形向東北設計,例如2B座的A至C室會望向兒童醫院。另外,當中1A座、1B座和2A座的A、H室,都會受將來興建的6座住宅項目影響景觀,選低層者,又會被低座迎海大宅阻礙景觀,最好是選中層以上單位,才可望到較寬闊景色,例如2B座B室,可側望觀塘海濱及避風塘。如不喜歡望向附近地盤項目的話,那2B座和1B座的F室就不屬首選了。

維港1號 鄰近地鐵站
維港1號 鄰近地鐵站

維港1號 (2號價單)

伙數:106個 (佔項目全數約10%)
折實平均呎價:24302元
單位種類:1房: 39個

2房: 59個

3房: 8個

面積:330至765方呎
折實價:704.2萬至1903.1萬
呎價:20834至26370元

中國海外發展旗下的維港1號,早前加推2號價單,總數有106個單位,市場反應不錯,是次推出的伙數佔全個項目10%,包括3房連儲物房及洗手間單位。

根據地產網最新9月成交個案,其中2B座20樓J室(2房單位),以1291萬成交,實用451尺 ; 1B座21樓H室 (3房單位),以1636萬成交 ,實用598尺。

住宅分高座即1房至3房、3房(連儲物房及洗手間)、4房(連儲物房及洗手間)。低座為迎海大宅,佔最大面積,全部是4房單位,僅有10伙,最細是329尺的2B座1樓B室。全個項目逾50%都是2房單位。

項目單位實用面積最大可至1793尺,樓高3.125至3.5米不等,其中高座全部有32層,各有六部升降機,一層有6至10伙,有開放式、獨立廚房可選; 低庭有6層高,稱為迎海大宅(Ocean Villa),一層只有2伙。住宅會所連園林面積逾9萬平方呎,除了常見的50米戶外泳池、室內泳池、健身室,亦有適合小朋友玩的賽車場、鋼琴演奏廳等。綠色建築認證的暫定評級為「金級」,在節省能源方面屬優秀。

另外,項目的頂層連天台戶僅有8伙,主要分佈如下:

1A座36樓G室 ; 第1B座36樓A室 ; 第2A座36樓A、H室 ; 第2B座36樓A、F室 ; 低座(迎海大宅)6樓A、B室。

上述的頂層連天台戶單位實用面積814平方尺起,天台最細都有157平方尺,露台由26至82平方呎不等,其中低座迎海大宅6樓A、B室還有43呎梯屋及39呎冷氣機房。

示範單位特色

早前發展商開放5個示範單位,包括1至3房標準交樓單位及2、3房經改動單位。後者以以2A座28樓H室為藍本所搭建,實用774尺,最大特點是將露台、工作平台和冷氣機平台3合1設計,跟以往做法不同,這是獲屋宇署放寬安排的,故不用將工作平台和露台分開1.5米而建,變相露台空間感增強,室內採光度提升。如果參考該示範單位而打通2間睡房,當放了雙人床後,仍有寬闊空間供3邊落床,睡房的景觀方向跟露台相同。想再增加室內空間感的話,則可參考示範單位將儲物房和廚房打通,變為開放式廚房。單位設2個浴室,主人房設浴缸,另一間為淋浴設計。

維港1號 示範單位
維港1號 示範單位

至於以2B座28樓J室為藍本搭建的2房單位(經改動),實用面積451方呎,一入大門,旁邊便是開放式廚房,客廳外連接梯形露台,如果將2間房連接牆改動,增加小通道接通2房,可方便走動,小家庭可參考類似設計。

又以1B座28樓D室1房單位為例,實用面積330平方呎,樓高3.125米,設開放式廚房,配備雙工作枱面設計。

除了1B座C室(2房開放式廚房)、2B座G室(2房梗廚)及2B座A室(3房1套)外,其他單位有不少都有黑廁,如果喜歡浴室明亮通風的買家就要留意下。

7月加推5號價單

項目首張價單涉及212伙單位,實用面積329平方尺起,包括一至三房單位,定價由758.8萬至1912.7萬元不等,如果以最高發展商提供13.5%折扣優惠計,折實售656.3萬起,折實呎價不夠2萬元。最新發展商於7月加推5號價單,最平是2A座18樓E室,實用面積為332尺,售997.5萬元,呎價為30045元,如以13.5%折扣計,即折實售862.8萬元,呎價為不足26000元,如不用二按,只借80%一按,代理佣連律師費約96280元,印花稅為32.35萬元,首期付172.56萬元,月供2萬8元。又以較大面積的1A座1樓H室為例,實用643尺連22尺露台及16尺工作平台,售1765.9萬元,呎價為27463元。如以13.5%折扣計,即折實售1527.5萬元,呎價為23755元。

付款辦法

-5%A) 120天現金優惠付款計劃

5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%簽臨約後120天內付

-4%B) 120 天備用二按貸款付款計劃

5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%簽臨約後120天內付

-1%C) 建築期付款計劃

5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%收入伙通知書後14天內付

/D) 建築期備用二按貸款付款計劃

5%臨約+5%臨約後60天內付 + 90%收入伙通知書後14天內付

-8.5%買家可獲額外售樓折扣作印花稅津貼優惠

注意的是,如果買家選擇用planA,則需要在4個月內找銀行處理程序,未必可配合按保,故最好預多點首期繳付,以免大失預算。如果需要造高成數按揭,選用plan B的話,雖然折扣少了1%,但初期要支付的首期也相對少了點,對要保持一定現金流的買家來說會較好。

今次發展商可讓買家最多借2成二按,如一按加二按就合共最多借8成。假設有銀行肯批6成一按予買家,再借盡2成二按,即買家要準備好20%首期,頭2年3厘息,其後18年5厘息。另一方面,亦可讓買家借25%二按,如一按加二按就合共最多借8成半。用以上例子,假設銀行同樣批6成一按予買家,再借盡25%二按,即自己可付少5%首期。這個首兩年息率4厘,之後18年5厘息。

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