28 MORTGAGE
9月最新最低銀行按揭利率

樓宇按揭利率 H+1.30% 2.5% 封頂位,
高達1.75%總現金回贈!

我們承諾

保證最高

保證全港最高額外現金回贈​

細心跟進

全程網上申請由按揭專員跟進整個申請流程​

特快回贈

28Mortgage會於貸款提取日1-3個月後發放額外現金回贈!

需要幫助?

聯絡按揭專家

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.
發展商按揭

一文看清發展商按揭 計好關鍵日期 輕鬆做新樓按揭

近日樓市市場反應回暖,為了避免置業後增加不必要的壓力,計錯數,各位準備上車做業主的買家最好做足新樓按揭功課,了解發展商按揭轉按的詳情、陷阱。一手樓按揭又會怎樣影響供款?以下會為你介紹發展商按揭計劃。

不少發展商為催谷新盤銷情,均推出各種新樓按揭置業優惠供買家選擇,常見如發展商以高成數一按作招徠,助人輕鬆入市。如果買家想買600萬以上物業,首期又不夠多的話,自然要轉而尋求發展商的一按,甚至發展商二按。

發展商會與旗下財務公司合作推出的按揭計劃,高達九成。買家需要提供入息和還款能力等證明文件。相比傳統銀行,部分發展商一按的審批或會較為寬鬆,部分就比較嚴謹,加上為免入票和簽約後才發現不能過壓力測試,最好先計好數。

一手樓按揭計劃可減輕首期負擔

以1,100萬元的物業為例,根據金管局指引,1,000萬元或以上的物業,銀行最高承造五成按揭。因此買家需支付600萬元首期;如選用發展商一按,最高可造九成按揭,首期只需支付110萬元,大大減低上車壓力。但從另一角度看,這也產生錯覺,隨時忽略幾年後息口飆升的風險,如「首3至5年為最優惠利率(P)減2%、其後P +1%」等。往後供款負擔會增加,故買家多會在數年蜜月期完結前,選擇轉按至傳統銀行,希望享受銀行較低的按揭息率。

例如早前新地推出的匯璽II,按揭成數為淨樓價最高的80%,首24個月利率為P-2.85%,其後為P。如果買家未能及時轉按至銀行,供樓負擔即大幅上升。

息口連發展商二按計算

如果一些缺乏充裕首期,又想盡快上車,亦可選擇申請發展商二按計劃。發展商二按須經一按銀行同意和審批,付款方式或有限制,樓價折扣比一按低。如此比較起來,發展商一按便較適合換樓人士,或想有靈活資金流的投資買家。

更值得一提的是,有些買家會先向銀行申請一按,餘額就申請發展商二按,而由於傳統銀行受金管局監管,故在審批按揭時就要進行壓力測試,但其壓力測試並非只計算一按息口部份,而是需連同二按計算。所以千萬不要錯判二按部份的壓力測試,導致未能通過入息審查,撻訂收場。

發展商按揭轉按

把握從發展商按揭轉按的時機

其實在考慮發展商按揭方案前,宜先了解按揭條款細則,發展商多數會保留權利,在指定年期後重新審視貸款計劃是否再繼續。雖然發展商一按頭兩至三年的供款較輕鬆,主要目的是讓首期不足的買家用兩三年時間儲首期及做好入息證明等安排,但始終非長遠,最好及早諮詢銀行及專業人士,把握從發展商按揭轉按的時機。

避免中伏 發展商按揭難甩走

買新盤樓花時,有些準業主會選擇靈活度較高的發展商二按上樓,理論上,業主可以在收樓前3個月入紙申請轉按,甩走發展商二按,但當中要小心幾個伏位。

準業主宜先計算好關鍵日期,因為向銀行申請轉按時,不論按揭成數高低,都需要收樓後才可以提取貸款,所以一般都是收樓前3個月開始申請轉按,再在收樓後正式轉按。

「預計關鍵日期」其實是不似預期,皆因是樓盤工程進度只是估算而已,有些樓花期會長達兩三年,又會有發展商提早收樓,令人大失預算。

注意的是,大部分採用發展商二按的業主,一般都借8成或以上,即使要轉按至銀行都需要重造8成按揭,並經按揭保險公司進行。在新按揭成數下,金管局容許1,000萬元物業以按揭保險轉按最多8成,可助甩走發展商二按,但前提是不能套現。

而按揭保險公司審批一向嚴格,例如要求提供物業自住證明。若新樓都未收到,則難提供水電煤單,最終或未能成功預早批核按揭,甚至要等入伙後才入紙申請。

轉按存有風險,如果屆時樓價跌,導致估價不足,銀行批出較少貸款額,買家便要臨時籌備資金應付。

發展商按揭常見問題:

1. 如果太早申請甩發展商二按,會有什麼問題?

在未入伙前,銀行估價必定是以買入價計算,不能按市價進行,到時再造按揭的貸款額或較預期少。

2. 如果入伙後申請轉按,市價會如何影響按揭成本?

當心急想收樓前轉按甩發展商二按,宜考慮物業是否已經升值,屆時估價或有意想不到的驚喜。如果銀行參考同區物業,估價比買入價高,按揭有機會由8成轉至6成,甩發展商二按之餘,甚至毋須申請按揭保險,節省保費。

3. 轉按不一家成功,萬一估價不足,會有何影響?

如物業買入時價值 700 萬,發展商批出 7 成按揭,即是買家可獲 490 萬的貸款。但轉按時,銀行評估物業只值 650 萬,即使銀行同樣批出 7 成按揭,貸款額亦跌至 455 萬,即是借款人需要填補 35 萬的差額,才能成功轉按。換言之,業主有機會要承擔發展商按揭的高息期。

分享:

Share on facebook
Facebook
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on linkedin
LinkedIn

新造按揭H+1.3% 1.75%回贈  |  轉按 H+1.3% 1.7%回贈