2022年11月更新
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樓花期按揭成數 買樓花4步驟

樓花期

不少買家都會考慮買樓花,不過樓花期仍有不少事項要特別留神,究竟現樓和樓花有咩分別?買樓花有咩步驟?下文即睇樓花期按揭成數、樓花期要注意的風險。

現樓與樓花的分別

樓花通常指已獲政府批售的新盤,不少新盤都是以此形式出售,買家可以對這些項目預先購入擁有權,在正式入伙前都是稱為樓花期,預售樓花期最長通常是30個月,從發展商角度而言,也是可讓資金回籠的方式。為了吸引買家,新樓樓花的銷售、資金存放都會受規管,照條例披露相關資訊,包括清楚列明物業平面圖、價單必須列明銀碼與折扣。現樓為已落成住宅,買家即買即住,不用等候2-3年的樓花期。

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買樓花的人士可選擇在入伙前供按揭(即建築期付款),這是適用於按揭保險計劃,在2022財政預算案,政府放寬9成按揭至1000萬元本港住宅物業。另一種就是買家一旦買入後即時供樓,惟不適用新按保措施。

今年樓花新盤也有不少供應,例如何文田站、黃竹坑站上蓋都將有新盤落成。

買樓花步驟

1.閱讀發展商售樓書、價單及銷售安排

根據《一手住宅物業銷售條例》規定,發展商須於公開銷售前最少七個工作日,公布售樓說明書,買家要留意樓價、平面圖、景觀座向、會所等。這些資料都可以在發展商住宅項目的官方網站找到。

2.參觀示範單位及認購

留意示範單位是否經改動、已裝修的單位,因為參觀無改動示範單位才較有意義,建議在現場多拍攝照片、影片,比對一下平面圖尺寸,之後就可以以身分證副本、10萬元一張的銀行本票,入票抽簽認購,申請人會在入票後獲發「購樓意向登記」收據,上有一號碼用作抽簽。多數會分A、B組別,如果大手購入買家都是屬A組,也比B組可優先揀樓。截票時間可以因個別入票程序而定,如果抽中認購,就會當是細訂,否則就會退票。

3.簽署臨時買賣合約

準備好支票簿、身分證、購樓意向登記收據,向發展商簽臨時買賣合約、付樓價5%做細訂,留意不同價單都可以有不同的折扣條款,又列明付款限期、優惠等等,這些細則都要加以留意,選擇好想用哪種付款方法。

4. 申請按揭、簽署正式買賣合約

一舨在簽署臨約後五個工作天須與發展商簽署正式買賣合約,再付樓價的5%。如果簽完臨約就放棄成交,就是撻了那5%訂金。如果買家揀了即供付款,就可以一簽完臨約就準備按揭事宜,之後等收入伙紙、收鎖匙、驗樓。

樓花期按揭文件

除了準備臨約、按揭申請表外,也要準備有效身分證明文件、糧單、稅單,讓銀行審核個人財政能力,包括要睇申請人的信貸評級。申請人可以向多於一間銀行申請按揭,一般銀行需時3個月批核。

樓花期按揭成數

按揭成數跟其他現樓一樣做法,留意2022財政預算案波叔plan下只適用於建築期付款的現樓。

物業價格 最高按揭成數
400萬元以上至1000萬元或以下 * 90%
1000萬元以上至1125萬元或以下 * 90% (最高貸款額為900萬港元)
1125萬元以上至1920萬元 80%(最高貸款額為960萬港元)

即供VS建築期付款

發展商會提供不同付款方法,主要是即供(簽約後即時支付樓價,於臨約後90至120日內成交)及建築期付款(先付首期,到入伙前3個月才做按揭) 。如果手上想保持一定的現金流,或者考慮到財務問題,都可以先考慮建築期付款,只是樓花期長的話,有可能面對樓價下跌風險,做按揭時就估唔足價,再抬錢上會。如果想享更多折扣,就會在樓花期買入單位,多數是10%至20%不等。

常見問題:

1.有買家在樓花期會撻訂的原因是什麼?

通常買家簽完臨約就要在5個工作天內簽正約,支付餘下樓價5%,如買家違約,就會被發展商沒收訂金,甚至有機會要賠償損失。當然,也有機會是買家對樓市不睇好,或申請按揭時未如理想。

2.如果租屋期間,購入樓花開始供樓,會有什麼影響?

本來出來租屋住的人在樓花期間,未可正式入伙,同時要供樓,變相double pay兩個單位,負擔會更重。如果你是換樓客,如可提早收樓,就要盡快甩走舊屋,因新屋要交15%額外印花稅,要一年內賣走舊屋先可退稅。

3. 買樓花後信貸報告過了期,怎麼辦?

留意的是,關鍵日期未必百分百準確,可能會因工程延誤而影響入伙,如果買樓花後,到時撞正TU報告過了有效期,就要再提交入息文件,特別是疫情下有很多變數,例如裁員、轉工等,就未必達至最低入息要求。

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