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樓宇轉名配圖

【樓宇轉名】樓宇轉名律師費多少? 遺產樓宇轉名手續是什麼?

如果想為物業剔除、加入或更改業主時,都要做樓宇轉名。不少人都選擇將物業轉予近親,假如業主逝世又無遺囑,後人就很易業權為此爭拗,那究竟樓宇轉名費用有多少? 遺產樓宇轉名手續是什麼?

樓宇轉名做法主要有2個:

以「轉讓契」轉讓物業

近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權,定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。藉此也令其中一位業主回復首置身份,以享首置優惠政策,亦多數是簽轉讓契。「轉讓契」就是形式上以金錢買賣的方式轉讓業權,屬內部轉讓,實際並不涉及資金轉移,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續,定下交易日期,因此需要繳交律師費。

以「送讓契」送出物業

可用「送讓契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,即屬「送契樓」。如其成交價嚴重偏離市價,不經代理交易,亦有機會被銀行視作送契。

樓宇轉名要繳多少印花稅?

買樓印花稅是依物業售價或價值來收取,而一般物業售價由買賣雙方商議而定。但如果是內部轉讓,買賣雙方均是近親,甚至是送契樓都好,稅局都會追討有關稅項。假設物業成交價為零元或遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,向業主追討相差之印花稅。如果是近親轉讓,政府視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。例如近親轉讓會以舊稅率計算,即200萬元以下物業,印花稅為100元。

怎樣節省印花稅?

1. 進行多次物業估價,找出最低估值

要找出物業的真正市價,可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為近親轉讓物業的售價。取得估價編號後,假使日後稅局因物業樓價過低,也可提供估價編號供政府參考。特別對一些想將樓宇轉名,又想同時重做按揭的業主來說,最為有用。在申請按揭時,銀行會委託幾間公證行做物業估價,他們的估價或有出入,建議經按揭轉介或按揭專員,幫忙向銀行爭取使用最低估值。不過,假設按揭成數不變,拉低物業估值會令按揭貸款額下調。

要找出物業的真正市價,可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為近親轉讓物業的售價。取得估價編號後,假使日後稅局因物業樓價過低,也可提供估價編號供政府參考。特別對一些想將樓宇轉名,又想同時重做按揭的業主來說,最為有用。在申請按揭時,銀行會委託幾間公證行做物業估價,他們的估價或有出入,建議經按揭轉介或按揭專員,幫忙向銀行爭取使用最低估值。不過,假設按揭成數不變,拉低物業估值會令按揭貸款額下調。

2. 避用送讓契

前文提到即使送契樓成交價是零元,稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。送契樓不享免額外印花稅,如果是送贈日期起計 36 個月內放售物業,仍要支付額外印花稅。要留意的是,送贈契或涉業權問題,有些銀行基於風險問題,一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。

3. 延遲簽正約 以保另一半不會即時放售物業

假設夫妻聯名買入第一個物業,之後想以首置身份購入第二個物業,其中一方可甩名,將業權轉讓至另一方,簽署臨時買賣合約後,即可以低稅買樓。當物業本身有按揭,甩名便要重新申請按揭。如果本身按揭由丈夫供,妻子無入息,可以透過延遲簽署正式買賣合約,丈夫可繼續供按揭,直至妻子有穩定入息後,才正式完成轉名手續。如果丈夫於未完成轉名手續時,為第二個物業申請按揭時,銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。一般來說,轉名沒有實際期限,故有些業主會以拉長轉名期的方式,確保另一半不會即時放售物業。

借送契樓宇轉名還會有哪些風險?

首先,大家可以到網上查冊,了解物業過去5 年紀錄有沒有「送讓契」(Deed of gift)的字眼。即使契約屬轉讓契(Assignment),亦要留心「代價」(Consideration)一欄是否有填上款額,如沒有寫明金額,或屬「無償轉讓契」 (Assignment at nil consideration),與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價,亦有機會被視作送契樓。

這個是十分重要,因為除了上文提到送契樓或會繳更多稅外,也對日後按揭、稅務及業權均有影響:

1. 物業或被收回

用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內,假若原業主不幸出現財務問題,終致破產,根據《破產法》,破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前,刻意把自己的資產轉移,從而逃避還債責任。相反,假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親樓宇轉名,因該項交易乃屬正常物業買賣,交易被視為無效而物業被討回的機會較低。

2. 按揭遭拒 難以轉售

送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,業權並不穩固。受贈人如想於這段時間內轉售物業,根據執業通告指引,代理有責任告知準買家該物業為送契樓,並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核,這多數會令人卻步。大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,加上送贈人破產的話又引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見,有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業的市場。所以一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作,無後顧之憂。

如何使樓宇轉名過程受到保障?

如想確保受贈人不會收樓後隨即變賣,業主可以不完全轉讓出 100% 業權(如轉讓 70% 至 99%),對方便難以轉售。

另外。如想將物業留給子女,可以「長命契」方式加入對方名字。業主過身後,子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸的情況。

至於最常見的,就是夫婦共住物業,即使業權只有丈夫名字,在法律上所有資產都是夫婦共同擁有。如他朝不幸離婚,法庭一般判決都是平均分配。不少人擔心樓宇轉名給另一半後,對方成為合法業權擁有人,可以突然賣樓而毋須知會另一方,在法律上亦沒有方法阻止。其實還有解決方法:

上文提到,延遲簽正約是方法之一,只是想補充一點,大家都要留意在法律上,業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計,而不是成交期。在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契,訂立臨約當天便是轉名之日。

所以,想做轉名的夫婦可先到律師樓簽買賣合約,繳交印花稅,律師樓會將合約註入土地註冊處,然後可以把成交期定得很長,例如是很多年以後。那麼,雙方在法律上便成功轉名,但要很長時間以後才正式完成,物業狀態就變成了「待簽轉讓契」(pending assignment)。在這種狀態下,任何一方皆不能賣樓,因為買賣交易尚未完成。這種做法既可以令其中一方回復首置身份,亦可以避免另一半賣樓,多點保障。

不過這做法有利也有弊,由於物業業權已轉移,只是處於待辦狀態,而原先一方無權轉按或加按。此時,原先一方只能默默地繼續供舊按揭,銀行亦不會call loan。

雖然原先一方已回復首置身份,但如果再買樓,舊物業每月供款仍會計入供款入息比率(DSR)。而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭,下一個物業的按揭成數便會扣減一成。這意味丈夫除了要準備多一成首期之外,亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。

除了以上做法,倘若夫婦沒有子女,最好持有100%業權的妻子寫一份遺囑,以防一旦發生不幸事故,單位可以歸由丈夫擁有;否則妻子的近親便有權分家產,引起很多爭拗。

究竟遺產樓宇轉名要交多少印花稅?

當遺產物業轉名至繼承人後,律師樓會把死亡證登記在物業的土地登記冊。因此可經查冊了解到上手業主是否已經死亡。如果在屋內自然死亡,銀行都不會視為凶宅。

在香港,申請人毋須繳付遺產稅,而遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。那如物業仍有按揭,由誰支付還款? 一般會由繼承人負責還款,除非遺囑另有安排,如由其他遺產作還款之用例如保險費。如果物業有租金收入,業主去世後就算業權未轉,遺產執行人也須就租金收入報稅及填寫物業稅報稅表,而業權繼承人則須就租金收入交稅。

那遺囑除了要寫明資產如何分配外,也應該要寫清楚執行人權限,例如正式轉名前不能變賣物業,以保障受益人。雖然就算加入這項條款,執行人依然有權賣樓,但受益人進行民事訴訟的話勝算高,打官司取證時間也短得多。

總結而言,有以下5種稅項要留意:

  1. 印花稅-如是聯名甩名,以樓價一半去計印花稅
  1. 利得稅-樓宇轉名或甩名當作是買賣,稅局有機會追收利得稅
  1. 從價印花稅-如轉名雙方為非直屬近親,而獲轉名一方本身有住宅的話,需要付從價印花稅,金額為樓價的15%
  1. 額外印花稅-如轉名雙方非直屬近親,而物業買入時間少於3年,需令額外印花稅
  1. 買家印花稅 – 如轉名雙方非直屬近親,而獲轉名一方不是香港居民,需付買家印花稅15%

留意的是,轉名是以業權份數去計印花稅,轉名如是1轉1,基本印花稅以樓價乘第二基準稅率去計算。如果不是1轉1,則以業權份數去計算。如轉讓1/3業權,便以樓價的1/3去計,如此類推。政府的第二基準稅率可參考以下連結之表2:https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

轉名可能需付利得稅

如果樓價升值,轉名可能需要付利得稅,稅率為物業升幅的15%。如果物業買入的時間很短,比如1-2年便轉名,稅局追討利得稅的機會便很大。

稅局在衡量是否徵收利得稅時會考慮當時買入的用途是自住或投資。如是自住,可能可以豁免利得稅。但如買入很短時間便賣出的話(轉名當是一樁買賣),稅局可能會質疑當日買入的用途是為投機用,就算一直是住在居所中。業主可以向稅局反駁,但一切判決以稅局為準。

FAQS:

1. 繼承遺產算不算送契樓?

不算,雖然遺產繼承不涉及「代價」,但因為是由法院判令,因此業權得到保障。即使業主生前欠下巨債,而有關債務沒有登記於物業上,日後有關債主都不能將債登記在物業業權上。

2. 轉名把定價低於市價,能不能慳印花稅?

答案是不能。因如定價過份低於市價,稅局有權以市價來追討各項印花稅的差價。建議定價時先參考各銀行的估價,盡量以近估價去做定價。

3. 最常見的樓宇轉名做法是怎樣?

以「轉讓契」轉讓物業 :近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權,定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。藉此也令其中一位業主回復首置身份,以享首置優惠政策,亦多數是簽轉讓契。「轉讓契」就是形式上以金錢買賣的方式轉讓業權,屬內部轉讓,實際並不涉及資金轉移,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續,定下交易日期,因此需要繳交律師費。另,亦可以「送讓契」送出物業,可用「送讓契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,即屬「送契樓」。如其成交價嚴重偏離市價,不經代理交易,亦有機會被銀行視作送契。

4. 如夫婦各持50%物業,如果一方轉讓50%物業權益時印花稅如何計算?

會以樓價成交價的的轉讓權益對應舊印花稅率計算,如成交價為600萬元,計劃印花稅會以成交價600萬的一半權益作價即300萬,對應稅率為1.5%計算。以上個案印花稅為4.5萬元。

5. 樓宇轉讓價如何影響印花稅?

由於轉名的樓價由雙方自訂,轉讓價越低、印花稅越少。但樓價不能偏離市價太遠,否則稅局有權於7年內,追討印花稅差價。若轉讓價比市價低兩成或以上,稅局追收機會便很大。另如定價太低,銀行按揭貸款額亦會下降,未必能套足現金,作為購買第二層樓的首期。業主應先到不同銀行估價,尋找估價最低的銀行。部分銀行容許以估價行估價為基礎,再調低10至20%作為轉名價。

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