2022年01月更新
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【未補地價居屋按揭】按揭年期有多長? 如何計按揭成數?

未補地價居屋按揭

在香港,不論您是有計劃要申請或者已經購入居屋(綠置居、一手居屋、白居二),都一定會聽到 「補地價」這個詞。您對「補地價」了解有幾多呢?今天讓 28Mortage 同你一一解釋關於「補地價」所有相關事件如「補地價」對買家有什麽好處?怎樣「補地價」?要補多少錢?買了居屋就一定要「補地價」嗎?「補地價」的程序會麻煩嗎?當然最後就是我們每一篇文章最後的FAQ環節那就是關於「補地價」最常問的一些問題。

什麽是「補地價」?

在香港,無論物業是屬於私人還是政府,興建物業的那幅地皮都是屬於政府所擁有的。香港政府為了減輕本地人置業負擔,所以在出售居屋、租者置其屋計劃單位(即讓公屋租戶可免補地價購入現時單位) 等都可免地價。這就是爲什麽居屋的價格可以這麽便宜(通常為市價6折)。其實居屋價格和私樓價格的差距可以被理解為地價的價錢。

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政府在出售居屋時也有列明一些限制,例如居屋及綠置居等政府資助出售房屋限5年內不能轉讓,直到向房委會補地價,才可在公開市場轉讓、出租或出售。如果業主將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法,嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年

所以,補地價的意思就是指如果業主想在該塊地皮上面做一些建設、出售或是出租,都要先補一筆錢給政府,當作買起該地的使用權。簡單來説,業主補完地價后,完成所有手續后,這個物業就是你的私人產業,你可以自由使用了。

什麽情況下一定要要補地價?

不論業主購入公屋或居屋,這類型免地價的物業是有轉售限制。業主如果想要在公開市場出售或出租名下的資助房屋單位,必須先向政府補地價。

不過,不是每一個買賣都需要補地價的。 假如新買家是完全符合符合公營房屋業主的要求如合格的綠表/白表人士(公屋租戶或合資格買居屋的人士),舊賣家就不需要在這次買賣中補地價。所以需不需要補地價是取決與新賣家的身份。

補地價的好處

買樓不是自住就是投資賺錢。所以當居屋補地價後,業主就可以不再受轉售以及放租的限制,可以自由的在市場上出售給任何的買家,同時亦不受擔保期影響。新買家也可以通過按揭保險以高按揭成數置業。前提是只要物業保養得當,再出售個好價錢是完全沒問題的。若閣下在補地價和出售居屋有任何疑問歡迎隨時點擊右下角的WhatsApp按鈕或馬上拿起手機WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員。我們會全程協助您和您的新買家完成買賣,皆大歡喜。

補地價的程序

首先第一步就是要看該單位是否已過轉讓限制期。 

1a) 如果該單位已過轉讓限制期,就要連同HD1065C評估補價申請書、樓契副本、申請費用現時是6,230元交到房署,如能在限期內補回地價,這筆申請費還可以從中扣除。(五年轉讓限制後的評估補價申請書點這裏

1b) 相反,如單位仍在轉讓期內,業主就要交HD1066C表格,提交回售、補價的申請,房委會會拒批回售申請,其後再辦補地價申請文件。(五年轉讓限制內的評估補價申請書點這裏

2.房屋署會發出補價申請認收通知書,然後委派測量師登門視察物業並估價。測量師主要視察單位有否違規僭建和物業的維修程度,然後釐訂單位估價。

3.房屋署收到相關資料,約一個月後會發出評估補價通知書,通知業主須   繳補的地價。如果業主認為估價過高,可於通知書發出後的28日內向當局反應,也可以同時向土地審裁處提出上訴。

4.若業主對估價沒有任何異議,那就須在評估補價通知書發出後2個月內繳付補價。需注意的是,若業主於2個月限期內沒有上訴,也沒有繳付補價,$6,230手續費將不被退還,補地價程序亦須重新申請。

5.收到補價後,房屋署會即時發出收據,並於稍後發出解除轉讓限制證明書。業主收到解除轉讓限制證明書後,儘快在土地註冊處登記辦理手續就萬無一失了。

大多數業主對補地價的程序不是很了解,很常也會因爲文件準備不足或是其他原因耽誤了房屋署給出的期限。這樣不止浪費了寶貴的時間也不必要的開銷。所以建議未來有打算補地價的業主們可以先WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,讓我們協助您少走冤枉路。輕輕松松補地價。

補地價計算方法

補地價的基礎是要政府給你的售樓折扣,退還給政府。怎麽計算這筆數呢?那就是單位現時的房委會估價,再乘以購入單位時的折扣率。

補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率

打個比方:估價後的單位值 $500萬,而當初買入的時候是以7折買入(30%折扣),你要補的地價就是 $500萬 x 30% = $150萬。

當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論,都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算,而且每期推售的居屋折扣都不一樣,個別單位的折扣率都要由房委會委託公證行進行未補地價居屋估價去評定。

然後這裏28 Mortgage給你送上一個小貼士,由於補地價金額是以最新估價,乘以售價折扣計算得成,所以業主們補地價前千萬別裝修,避免提高補地價金額。

如何把握補地價的好時機?

我們來拆解補地價計算方法:

補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率

補地價的金額,以當時居屋的估價計算。例如補地價時居屋估價600萬元,而最初買家在購入居屋時的折扣率是70%,則補地價的金額為:

  600萬元 X (100%-70%) = 180萬元

接下來就是折扣率。折扣率是根據房委會最初的出售折扣,是不會變的。因此如果居屋估價比較低,所計算出來的補地價金額便會較低。

房委會是沒有强制性規定居屋業主補地價後,要何時出售。有意思要補地價的業主,可以淡市一來時,開始留意附近同屋苑的居屋售價有沒有出現減價盤成交的現象。業主只要把握好淡市,並在低估價時申請補地價,就可以減少補地價的開銷。待日後市況好轉後,業主便能在自由市場以高價出售,荷包滿滿。

未補價居屋公屋加按

現在世道真的不容易。一般如果業主手頭緊或是需要較大筆的現金時都會考慮將物業加按以套現。不過如果所持的公屋或居屋未補地價,都是不可以加按,但可以轉按。業主可以申請平手轉按,將餘下貸款額從A銀行轉去去B銀行,借機將資金幫補地價,而房署大多都批出的。但是若想加按的單位必須要是已補地價居屋。

除非是個人突發情況或是緊急事件,例如有親屬離世、緊急醫療費用、無力償還債務等,業主依然可以嘗試向房委會提交加按申請。如果房委會認為有此需要,也會批准加按申請,惟金額只能取得該情況實際需要的金額,而且其按揭利率都會考慮到申請人的TU信貸評級、入息證明等,大多情況下實際年利率逾5%。

關於補地價的常見問題:

1. 將未補地價公屋出售會有何後果?

居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓,直到向房委會補地價,才可以在自由市場轉讓、出租或出售。理論上如果將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法的。嚴重者可最高被罰款50萬港元及監禁1年;而將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士就例外。

2. 如何知道要補幾多地價?

可向原先業主和地產代理查詢,當然現時買家可以隨時上官網查閱,例如查找當年單位首次出售時,單位轉讓契約上的折扣價除昔日市價。您可點擊這裏,瀏覽每個屋苑或屋邨的折扣範圍,畢竟每個單位的折扣率和補地價金額都不同,只能以此範圍參考,大概對補地價計算金額有初步概念。

3. 如何計算地價?

簡單點說,就是將當初的樓價的折扣變成現值去補地價。假設當初單位的市價是50萬元,有業主以昔日市價的7成買入單位,即享有30%折扣,而業主要補地價就要按現時單位市價的30%計算,假如已升值至600萬元,即要付180萬元地價。當然每個單位的實際補地價折扣率都不可以一概而論,都要看看當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算,估價方面則不能以銀行估價作準,這是由政府評定的。

4.什麽時候補地價最抵?

業主多留意樓價走勢,趁跌市時儘快補地價。這樣一來,業主需繳付的補價就較低,等到日後樓市回升時,再將單位放租或放售,就能賺到盡。

5. 補地價可否以按揭支付?

不可以。如果要補地價,業主必須另外支付補價,不可以透過加按或按揭等方式處理。

 

 

 

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