日本買樓101

日本買樓101

不少港人都有在日本買樓,不過網上關於海外人士日本樓按揭資訊不多,難以針對一些並非日本居民的中港台投資者。而早前日圓下跌,究竟在一些熱門買樓地區,例如福崗、大阪、沖繩等有哪些日本按揭上要注意的地方?海外人士買日本樓要進行哪些手續?

買日本樓流程

日本買樓不一定要親身簽約,通常由經國家資格考核的宅建主任負責,協助房地產買賣事宜。主要分7大流程:

1. 網上物色單位或親身睇樓

一些日本房地產網站可以為非日本居民的投資者提供資訊,例如「Best Estate」提供24小時Online服務,也有職員可提供普通話服務,不用擔心語言問題,亦設Zoom睇樓服務 ; 「Japan Property」可以篩選心儀的物業戶型、以JR區域搜尋、樓盤面積、價格等。

2. 委託agent尋找樓盤

除了正式委託代理外,也要請司法書士辦理法律事宜,下一步就可以查詢適合自己的按揭方案。

3. 填寫購入意向表明書

當你已物色到心儀物業,就可以填寫有效一至四星期的購入意向表明書,包括資料如買家的中文姓名、地址、出價,讓賣家去考慮會否接受出價,不同的是,香港業主都會價高者得,不過日本做法不同,是以先到先得方式決定,換言之,即使你出價比較後的買家為低,由於排得較前,所以你是有優先權跟賣家洽談。

4. 檢查大廈的調查報告

在進入下一個買賣程序之前,記得要先檢查大廈的情況,例如有沒有特別事故發生?管理如何? 過去維修情況如何?還要留意修繕金一項,這是由各業主按月支付,用作支付大廈維修的。

5. 支付10%訂金

當雙方取得共識,中介公司會準備買賣契約書、重要事項説明書,後者會細列土地用途限制、房屋耐震基準、設備等資料。買家要準備10%訂金作為手付金,通常經agent匯去賣家到。

6. 親身簽約或授權代簽

海外人士就要準備雕刻圖章、授權委任書、身份證及護照副本、住址證明、圖章宣誓文件等。在疫情下或時間問題,難以親身代簽,其實也可簽署委任書授權代簽,最好在簽前,向宅建主任查詢清楚業權、單位是否處於海嘯、地積水等危險區域這一切細節,才正式成交。

7. 交屋取匙

當賣家已收妥尾數,買家就可以收匙做業主,而司法書士都會辦理產權資料登記手續,取得不動產権利証明書,新業主都會隨後收到重要事項説明書及契約。

想了解更多海外人士買日本樓按揭資訊?記得搵PropCap讓專業團隊為你解答,安心做業主!

日本買樓收租注意事項

日本買樓收租是不少海外人士選擇,近年日本熱門區域例如東京、大阪的租金收益率約4至6%之間。假如你想在福崗買樓收租,記得要將租金收入稅計算在成本之內,稅率為 20.42%。通常業主都會委託租務管理公司,辦妥一條龍服務,例如處理租約、收租、租客入伙搬遷、維修等,扣完必要開支,才會將餘下金額存入業主戶口。

日本海外按揭選擇

因應不同國籍身分,都會有不同的按揭金融機構接受海外人士日本物業按揭:

1. 以個人身份投資

如果你的國籍是中國、澳門、台灣、香港,都可選擇海外金融機構PropCap,而Orix(Asia)就只適用於持有香港國籍人士。

2. 以公司身份投資

不論是日本法人還是香港法人,PropCap都可接受海外國籍投資者做物業按揭。

PropCap不受日本銀行法律規管,相對上處理審查條件會寬點,更會利用金融科技,突破國籍、個人或法人身份、身處地的限制,而向申請人提供房產資金安排。

日本樓的按揭資產審查上,多數都會睇埋資產以計算供款能力,但日本中銀會只計薪金,同樣道理,一般自僱人士、非固定收入人士、投資收入比較高的人士都可以經Orix (Asia)及PropCap申請,PropCap可以4星期內就可完成審批,由於日本各銀行審批標準不一,想令買日本樓按揭過程順利點,可以找PropCap跟進你的個案。

日本房產按揭貸款計劃

PropCap提供日本房產按揭貸款計劃(Japan Property Mortgage Plan),針對海外買家對日本樓按揭需求,減低因為日本按揭要求及程序複雜帶來的影響,讓已持有的日本樓的業主可以現樓現金套現 (Refinance),亦設新樓貸款。

此產品主要協助客戶進行日本房產貸款,客戶需準備有效身分證或護照、最近3個月銀行月結單、工作證明、新買物業協議、住址證明、如適用就要交埋現時轉按文件。

只要你的心儀日本樓類型是新樓、二手物業、民宿、商舖、辦公樓,不論是做物業按揭或現樓現金套現,PropCap都可受理東京、大阪、福岡、名古屋等城市房產,而貸款由房產價格1000萬日圓起,視具體情況可以再作商討,並可受理樓齡超過三十年的房產。

PropCap的日本房產按揭貸款計劃(Japan Property Mortgage Plan)利率為6%,視具體情況而定,按揭年期可短至1至2年(注意這是可更新的,記得先向PropCap查詢清楚),設每6個月還款週期,手續費為貸款額的2%,如是香港或日本公司名義申請,均可受理。

還有「還息不還本」還款計劃,貸款及利息可選擇日圓、港元或美元為貸款及還款貨幣,提前還款全部費用或部分貸款均無罰款。

想了解更多呢個計劃點幫你買日本樓?不妨向PropCap申請查詢或聯絡客戶服務熱線:(852) 5518 7806。

日本樓盤舉隅

日本樓有咩心水地區選擇? 不少港人都有意在福崗買樓、在大阪買樓、在沖繩買樓,以下舉了近期日本樓的例子:

1. 東京

所在地: 東京都武蔵野市吉祥寺本町2

物件類別: 中古公寓

面積: 48.03 平方米

售: 4,498萬円 (約港幣331萬)

2. 沖繩那霸

所在地: 沖縄県那覇市安里2丁目4-17

物件類別: 中古公寓

面積: 54.19 平方米

售: 1,680萬円 (約港幣124萬)

3. 福岡縣

所在地: 福岡県糟屋郡志免町志免中央4丁目

物件類別: 中古公寓

面積: 74.95 平方米

售: 2,260萬円 (約港幣166萬)

4. 大阪福島區

所在地: 大阪府大阪市中央區久太郎町1丁目7-11

物件類別: 中古 公寓

面積: 111.79 平方米

售: 18,000萬円 (約港幣1325萬)

5. 大阪浪速區

所在地: 大阪府大阪市浪速區恵美須西1丁目

物件類別: 中古 公寓

面積: 22.64m²(内法) 平方米

售: 1,680萬円 (約港幣124萬)

如你對任何日本樓海外按揭資訊有任何疑問,記得搵PropCap按揭平台跟進你的個案,把握置業或投資良機!

資料來源: 卓傑日本不動產

FAQS:

1. 做日本樓按揭時,金融機構有什麼限制要注意?

為了更容易借貸,不少銀行都會傾向選擇金額較大的申請,除了一般審查收入、押房產的產權及市價等等,處理申請的時間都是相若,如果申請金額較小,理論上銀行接納機會都會小點。而且要考慮樓齡問題,如果太大樓齡,超過35年,一般銀行都未必肯接受貸款申請。

2. 買日本樓收租,有什麼開支?

日本買樓收租是不少海外人士選擇,近年日本熱門區域例如東京、大阪的租金收益率約4至6%之間。假如你想在福崗買樓收租,記得要將租金收入稅計算在成本之內,稅率為 20.42%。通常業主都會委託租務管理公司,辦妥一條龍服務,例如處理租約、收租、租客入伙搬遷、維修等,扣完必要開支,才會將餘下金額存入業主戶口。

3. 日本樓業權會否因外國人而有限制?

早於1998年4月改法後,外國人買日本房產的稅款都是跟本地人一樣,而日本業權也是永久性,如外國人購入物業後,將來產權也是由外國人繼承。另外要留意,日本亦設有遺產稅,無論是本地或外國人,如果業主不幸離世,遺產繼承人必須根據物業估值繳付遺產稅。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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