按揭擔保人除名程序是什麼? 有什麼風險?

按揭擔保人除名程序是什麼

準業主在申請銀行按揭上會必須要通過每月入息比率和壓力測試,因此許多買家都會找身邊親近的人尤其是家屬做按揭擔保人。按揭擔保人責任重大同時也承擔著一定的風險,所以在成爲按揭擔保人之前,建議您先做好功課,您可以先閲讀這篇關於按揭擔保人所有需要注意的25的事項。而這一篇文章我們 28Mortgage將跟大家一起深入探討關於按揭擔保人除名的課題。

什麽情況下需要按揭擔保人?

首先「按揭擔保人」, 就是當買家一個人財力不足以應付物業按揭時、他或她無法靠自身的入息通過銀行要求的「每月供款佔入息比率」(DSR) 及「壓力測試」而必須依靠另一位較具財政實力人士協助擔保上會。簡單來説就是合雙方(借款人和擔保人)的入息和負債能力通過銀行在審批按揭時所要求的「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」來置業。

一般上常見需要按揭擔保人的情況如下:

1.按揭申請人的入息不足或入息不穩定 

銀行在審批按揭時最看重的就是按揭申請人的入息是否穩定所以只要申請人的入息不足或不穩定都不可能通過按揭申請的每月供款佔入息比率 (DSR) 及壓力測試。這種情況下,銀行一定會要求增加按揭擔保人來合併計算入息比例。

補充一點,政府在2022年3月宣佈的新按揭保險計劃的新條例有提到買家若是首置人士可以通過新按保借到高成數按揭而且可以免壓力測試。不過借錢的是銀行,只要銀行對借款人的供款能力存疑,銀行還是有權利要求加按揭擔保人。尤其疫情過後,很多行業都受到打擊,銀行對借款人的還款能力審批更是嚴謹了許多。

2. 按揭申請人的年紀大了

銀行對按揭申請人的年齡和供款年期皆設有上限。試想象申請人年齡60歲,銀行根本不能批足30年的供款期。因此面對稍微年長的借款人同時又想要延長供款年期,銀行會要求增加一位較年輕並且收入穩定的擔保人。

做按揭擔保人需要承擔的責任與風險

通常按揭擔保人都會是身邊親近的人如夫妻、子女、兄弟姐妹、情侶,因爲不會有陌生人無端端願意抗這麽大的責任用自己的名字做按揭擔保人。我們很時不時在報章或是臉書看到「借款人和擔保人鬧翻」、「夫妻離婚,身爲按揭擔保人的另一半怎麽辦?」、「情侶分手,借款人不願意為按揭擔保人甩名」等案例。所以在還沒正式簽字之前,每個按揭擔保人都必須清楚知道需要承擔的風險,再落筆無悔。

1)擔保人的買樓成數下調,需要支付更高的按揭保費

做爲一名按揭擔保人,在銀行的定義會被視爲有按揭在身。如果擔保人未來想申請按揭時,比如置入自己的物業,可是他/她做為擔保人原先的按揭還沒供完,那麽擔保人在申請自己的物業按揭貸款時的按揭成數就會被下調一成。比方說原本不經按揭保險,一般按揭是可以借到6成,但是因爲申請人同時還背著擔保人的身份就只能借5成。另一種情況就是業主可以通過按揭保險借貸高成數按揭,不過就需要付更高的按揭保費。

2) 供款與入息比率和壓力測試要求收緊

一個沒有按揭在身的借款人壓力測試前最高供款與入息比率要求是不可以超過50%,壓力測試後是60%。借款人若同時也是按揭擔保人在申請新按揭時的供款與入息比率和壓力測試計算就變嚴格一些,以下是兩種不同按揭成數(高按揭成數VS低按揭成數)的供款與入息比率和壓力測試要求:

  • 打算借高按揭成數(7成按揭或以上):壓力測試前最高供款與入息比率要求收緊變不可以超過35%,壓力測試後是45%
  • 打算借較低按揭成數(6成按揭或以下):壓力測試前最高供款與入息比率要求是不可以超過40%,壓力測試後是50%

如果您對供款與入息比率和壓力測試要求有任何疑問WhatsApp +852 9683 2200 我地28 Mortgage 嘅按揭專員爲您分析和計算因爲每個借款人的情況都不一樣,交給專業的按揭中介才是最穩妥的做法。

3)借款人半途斷供,擔保人需要承擔還款責任

按揭借款人如果突然無能力償還每月貸款,銀行就會開始發出書面通知給借款人和擔保人追討欠下的貸款。若追討不回來,就會開始走法律程序收回樓宇、進行拍賣,拍賣的款項如果不夠抵債,銀行就會向擔保人討要餘額。

4)信貸評級被連累

如果借款人不定時還款或常常拖欠每月款項,即使只是遲了一天,借貸人和擔保人一樣會被記錄在信貸評級裏而且記錄要很長時間才會刪除。這是直接影響擔保人日後申請按揭或其他貸款,銀行很注重申請人的信貸評級。信貸評級不好的人很難借到高成數按揭甚至銀行有可能拒絕借貸申請。

5)還清按揭不等於完全甩名

很多擔保人會以爲借款人還清貸款後就代表任務完成回復自由身。其實不是。擔保人需要等借款人向銀行贖回樓契,走完一切流程才算完全除名。

6)除名需要借款人的配合

按揭擔保人的身份其實相當被動。擔保人是不能單方面跟銀行申請除名而是需要借款人的配合,有借款人提交申請。銀行方面也不會隨隨便便除名除非確認借款人的收入足夠應付貸款、或除名過後借款人依然可以通過壓力測試、或有新的擔保人補上。只有符合以上條件後,擔保人才能順利除名。市場上的買家如果您同時也是擔保人不過有計劃置業申請按揭可以與我們28 Mortgage 專員聯絡,我們提供免費咨詢服務和全港最高現金回贈給我們的客戶,您可以直接點擊右下角的WhatsApp按鈕就可以了。

按揭擔保人如何除名?

按揭擔保人如想單方面要求除名不是件輕而易舉的事,除名涉及銀行將重新批核整個按揭手續。一般情況下需要擔保人需要通過以下條件才有機會除名:

  1. 確定借款人的收入有改善,
  2. 甩擔保後仍可通過壓測,或
  3. 已有另一擔保人頂替

否則銀行一般是不會同意替按揭擔保人除名。

如果是借款人想為擔保人「甩保」,只要符合上述條件,說可單方面處理,可以完全不通知擔保人直接進行除名。

另一種常見的個案是當供款已經完成,但樓契和按揭契仍然在銀行之手,擔保人必須要主動去贖回才算是甩保。只要系統裏一日未除名,所擔保的物業就依然計入mortgage count,這會使來日擔保人自己借按揭時候會更棘手。

一般在擔保人成功甩保後,環聯資料庫沒那麽快更新,預計需要一個月的時間。如果急著要申請新的按揭,那銀行會要求曾擔保的物業最原始的貸款信(Facility Letter)及甩了擔保後的新貸款信兩份文件。貸款信一定是由按揭款款本人收著所以擔保人只能向銀行索取相關貸款信副本。這些都是需要時間及付相關手續費的。

借擔保人按揭上會的做法雖然很普遍,但當中牽涉到太多而且每個個案都是千變萬化的。所以不論是借貸人和擔保人都必須清楚瞭解個中細節和後果。如果您任何疑問,都歡迎隨時與28 Mortgage的專員聯係,您可以直接WhatsApp +852 9683 2200。我們的專員會爲你詳細解説和幫助每個想置業的人安穩上車。

關於按揭擔保人除名的常問問題:

1. 除名手續辦妥後,環聯信貸更新需時多久?

環聯信貸更新需時1個月左右,所以最好在正式更新後才向銀行申請新造按揭,否則只要名字還在記錄裏都會影響供款與入息比率和壓力測試。不過如果業主很着急也可以向批核原按揭的銀行索取物業最原始的貸款信(Facility Letter)及甩了擔保後的新貸款信兩份文件交給新按揭銀行證明已經除名。

2. 擔保人甩保後就可正常申請按揭?

部分銀行會有所謂的「擔保責任期」,大多為3個月,如果借款人在這擔保責任期斷供,擔保人還是需要負上應負的責任。如果擔保人在這段時間提交任何申請按揭,亦還不能算成功甩保。

3.成為擔保人會影響日後買樓嗎?擔保人日後再置業的按揭成數方面會有影響嗎?

會的。顧名思義,按揭擔保人是借出自己供款能力給予借款人,日後擔保人向銀行申請按揭買樓時,雖然原按揭不用擔保人供款,但是每月供款的金額依然會被銀行計算在内。總結就是擔保人若想申請新按揭,可借貸按揭成數、供款與入息比率和壓力測試要求都會稍稍收緊。

4.按揭擔保人除名會否罰息?

在罰息期內擔保人除名,大多銀行都免罰息,也不會延長罰息期。不過過程中有可能要收一千至兩千左右港元的手續費。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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