【工廈按揭】入市工廈必讀 工廈按揭+壓力測試一覽

政府早於2020年發表的施政報告表示，會重啟工廈活化計劃，以增加過渡性房屋供應。 近年在商舖租金高企、細單位辦公室需求上升的現象下，不少人都有意轉向投資工廈，究竟工廈按揭需要注意甚麼？ 按揭年期又與住宅有何分別？ 下文為你講解工廈按揭和工廈估價策略，做個精明的投資者！

揀選工廈策略

近年不少網店都發展線上線下經營模式，可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈，就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題，以便用更短時間完成收購，大家可以先做好土地查冊，找找有沒有心水工廈。

由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。

那麼熱門工廈地區又有什麼選擇？ 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。

二手單位估價打折

選好心水單位後，就可查詢工廈估價。要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。

避免工廈按揭陷阱

早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。

另一點要注意的是，一些工廈樓齡太舊，沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受該工廈按揭申請。

工廈按揭較保守 最多5成

工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。

如果買家沒有按揭在身，工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。

工廈按揭年期最長是20年，但若買家年齡或工廈樓齡太大，就未必可以做足20年。

如何增加通過壓力測試的機會？

工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。而預計租金是由估價行評估的，以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。

工廈按揭常見問題：

1. 在造工廈按揭前，有什麼因素會影響工廈估值？

買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。

2. 工廈按揭成數高嗎？

如果買家沒有按揭在身，工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。

3. 如果工廈劏出來的單位太細，會否影響到工廈按揭獲批？

有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。