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工廈按揭懶人包

【工廈按揭】入市工廈必讀 工廈按揭+壓力測試一覽

政府早於2020年發表的施政報告表示,會重啟工廈活化計劃,以增加過渡性房屋供應。 近年在商舖租金高企、細單位辦公室需求上升的現象下,不少人都有意轉向投資工廈,究竟工廈按揭需要注意甚麼? 按揭年期又與住宅有何分別? 下文為你講解工廈按揭和工廈估價策略,做個精明的投資者!

揀選工廈策略

近年不少網店都發展線上線下經營模式,可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈,就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題,以便用更短時間完成收購,大家可以先做好土地查冊,找找有沒有心水工廈。

如何避開工廈按揭陷阱

由於不少工廈在7、80年代落成,歷史悠久,買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費,例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等,大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了,周邊配套例如交通方便度、食店,甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營,如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物,分分鐘影響出租率和工廈估價。

那麼熱門工廈地區又有什麼選擇? 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎,34層高(連3層地庫)的商廈。其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外,也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。

二手單位估價打折

選好心水單位後,就可查詢工廈估價。要留意的是,如果買入一手活化工廈或劏房,銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位,市價比一手價下跌時,銀行估價就會再打折了。

避免工廈按揭陷阱

早年曾有市民被經紀誤導,購入荃灣一間近300尺的工廈單位,售價為256萬元。在繳付樓價首期後,才得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行未能承造工廈按揭,結果被逼撻訂。

另一點要注意的是,一些工廈樓齡太舊,沒有自動灑水系統,部份銀行亦不會接受該工廈按揭申請。

工廈按揭較保守 最多5成

工廈屬非住宅項目物業,一般銀行對其按揭批核都較保守,不過政府在2020年宣布「減辣」,撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,方便企業出售非住宅物業套現,加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後,有助吸引投資者入市。

如果買家沒有按揭在身,工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位,因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成,即最多4成,建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆,可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。

工廈按揭年期最長是20年,但若買家年齡或工廈樓齡太大,就未必可以做足20年。

如何增加通過壓力測試的機會?

工廈每月供款佔入息比率不能超過40%,假設買家心儀的單位沒有實質租約,都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數,這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。而預計租金是由估價行評估的,以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租,希望幫助到通過壓測

工廈按揭常見問題:

1. 在造工廈按揭前,有什麼因素會影響工廈估值?

買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費,例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等,大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了,周邊配套例如交通方便度、食店,甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營,如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物,分分鐘影響出租率和工廈估價。

2. 工廈按揭成數高嗎?

如果買家沒有按揭在身,工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位,因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成,即最多4成,建議大家最好準備更多的資金作首期。

3. 如果工廈劏出來的單位太細,會否影響到工廈按揭獲批?

有些大業主會拆售工廈,如果買家有意入市,最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細,有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。

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