2022年11月更新
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在港申請英國按揭置業攻略 買樓程序一覽

Propcap 英國按揭置業攻略

在BNO簽證計劃開放後,吸引了不少港人想在英國置業,於是選擇在海外買樓出租申請按揭,如果不想一筆過cash buy,就要了解一下英國置業按揭攻略。申請英國物業按揭時有什麼手續要做? 買樓流程又是怎樣? 如果經按揭經紀申請按揭有什麼好處?

英國買樓程序

1. 物色樓盤

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英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市,不少海外地產公司都會舉辦展銷會,各位可以留意這些機會了解物業資料,不過如以一手樓而言,這些展銷會多為樓花,不會有落成日期,只有預期落成日期。現樓也有,不過價錢都會貴些。二手樓方面,可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站,列明房型、平面圖、價錢等。

2. 預約睇樓

如看中了一手樓樓花,可直接去展銷會看看示範單位,相反如想親身看二手樓或樓花,就要靠video tour、VR、圖片,或請已在當地的物業代理幫忙視察,email或打電話請代理live 睇樓。

3. 付訂金

如果在展銷會上看中了一手樓,準買家要簽署《初步買賣協議》文件,也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。

4. 簽正式買賣合約

如果房屋背景無問題,簽署二手樓合約前,買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權,以免引起爭拗。

5. 申請按揭

一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。一手樓方面,只要買家擁有預留信(Reservation Form),就可申請按揭,樓花者,多數入伙前半年開始申請。二手樓方面,則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄(Memorandum of Sale),代理會協助買家填表申請按揭貸款),雙方才會簽買賣合約。

6. 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付),由發展商的律師樓託管,再根據條款分期交樓價,例如向發展商購買樓花,有些發展商會要求買家簽訂合約半年後,繳付部分樓價,所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面,買家要向賣家出offer,例如包不包家電等,都可向賣家提出,傾好價錢就由雙方律師接手處理手續,同時律師會通知買家收樓,要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。

7. 交樓

一手樓方面,買家會收到通知要驗樓,交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款,完成交易後,雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面,業主會在簽約後約1個月,還原物業、清雜物,交樓予買家,之後買家按揭貸款額和首期,就由律師轉交業主。

據統計,隨著英國脫歐,單單6個月內,查詢樓盤的海外投資者增加了1成,不少業主購入英國物業投資時,都要提供大部分的家電、衣櫃床架等,與香港租約有少許不同,租期可短至6個月,當中有列明中斷條款,即規定起租到哪一段時間後,要提前多久去終止租約。每位業主做法不同,不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客,都要經過一個叫reference check背景審查的程序,業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等,通常托agent完成,萬一對方未有工作、credit score不足,就會要求預付6個月至1年租金。

申請英國按揭途徑

申請海外英國物業的按揭主要透過本地/外國銀行或按揭經紀 (Broker),例如一些本地銀行HSBC、中銀、東亞都有提供英國銀行轉介服務。例如匯豐銀行可以由本地轉介到英國分行,物業地區可選英格蘭及蘇格蘭城市,不論自住或出租,申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊,前者最高批80%,還款期最長30年,後者最高批75%,還款期最長25年。另外如果申請者希望直接在本地申請英國物業按揭,則可以考慮華僑永亨銀行。不過要留意,選擇華僑永亨銀行只可以選擇倫敦 Zone 1 及 Zone 2作投資用途的住宅物業,按揭金額最少要求$200,000英鎊。

經香港銀行幫助申請英國按揭,銀行多會向申請人收取各項雜費,例如東亞銀行,會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。

如果想增加按揭申請的成功率,可找專業可靠、位於本港海外物業按揭配對平台 PropCap。香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務,提供最合適的按揭組合解決英國自住 (home buy) 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台,配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。

合資格申請按揭人士

不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司,都可以申請英國按揭,最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓),如果credit score夠高,可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship,BC),首期就是樓價2成 ; 最高貸款額是年收入的3.5至4.5倍。如持有有效的身分證明文件,例如BC護照證明、Visa證明 (持LOTR人士除外)、地址證明、3個月銀行月結單(最好再準備多幾個月的月結單證明)、首期現金銀行紀錄證明(英國銀行為防洗黑錢,程序都會比較嚴謹,故要多加注意資金的來往紀錄,並提供到合理解釋),都可以申請英國按揭。那如何證明你的收入,以便申請按揭呢? 首先你要有英國工作證明,例如3至6個月的糧單、當地僱主聲明書(列明申請英國按揭者的收入)。

如果想有專業的按揭團隊為你跟進按揭申請文件,避免錯漏,建議選用海外物業按揭平台PropCap可讓客戶在港辦理,所需文件如下:

 

 

英國房產按揭貸款計劃

UK Property Mortgage Plan

身分證或護照
最近3個月銀行月結單
工作證明
新買物業協議
住址證明

申請英國按揭評估

英國自住(home buy)與買樓出租(buy-to-let)按揭比較

英國按揭的還款年期大多為5至30年,而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡,減去供款年齡30歲,則最高可還款年期為30年,最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。

有居英權的海外人士如果申請英國物業自住按揭,首先要證明申請人在/將會在英國居住。另外需要提供合法居留簽證或BNO身份、居英滿6個月,以及擁有英國戶口或英鎊糧單等去證明物業的自住性質。另外如果海外人士本身不是BC,只可以用Buy to Let方式(即買完物業後放租)申請按揭,但如果將來要改回自住用途,就要再交入息文件重新造按揭。有些銀行會批75%按揭,但條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。

所以在申請按揭時做好準備好預算,在網上找找心水單位的出租記錄,大概可計到大不大機會可批75%。年薪要求都高,例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊,又不設擔保人,如果夫婦一同購入物業,入息相加不夠6萬鎊,那物業就要註冊2人姓名。

想了解更多英國物業按揭計算方法,可瀏覽:

https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/mortgage-rate-calculator/

海外人士可向英國銀行申請按揭預批,只要申請按揭成功,就會收「Approval In Principle」(AIP)信件,得到預先貸款批核。

除了上文提到買賣時要付訂金外,銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金,存放1年,如你還款準時,期後可申請取回款項。

至於年薪的要求,例如東亞銀行,申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ; 又以HSBC銀行為例,自住按揭個人名義申請者要年薪5萬英鎊、公司名義則要年薪7萬5英鎊。不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息,即會以底薪作基礎。

如經本地銀行造英國物業按揭,基於風險管理問題,審批會較嚴,如另找當地按揭經紀處理,就要視乎英國的供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,當加息3厘,供款人DSR不可超過6成。對比一下英國的DSR,如果個案的DSR較高,就會提高利率對沖,一般最高不可以超過6成。

如果以Buy To Let方式申請按揭,則租金收入成為DSR計算,如租金收入超過壓測利率下供款145%,即租金回報不能少於4%。另外與香港不同的是,英國銀行會看看供款人的生活日常開支和債務,而不是只看入息。香港銀行會查閱TU報告,但英國銀行不會查這份TU。

如果你有意在英國置業,海外物業按揭配對平台 PropCap 的英國按揭服務於香港完成申請及審批,由香港本地團隊全程協助,快至14日完成批核。客戶不需要擔心時差及溝通上問題,設有「還息不還本」還款計劃,更提供不同按揭成數及利息等組合貸款計劃給客戶自由選擇!

 

英國房產按揭貸款計劃

UK Property Mortgage Plan

英國作自住 (Buy-to-Live) 或出租 (Buy-to-Let) 用途房產按揭
接受住宅地區包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、列斯、劍橋、雷丁等
貸款由房產價格100,000英鎊起 (視乎具體情況可商討)
可受理Leasehold 及 Freehold 房產
「還息不還本」還款計劃
貸款及利息可選擇英鎊,港元或美元為貸款及還款貨幣
提前還款無罰款

申請英國按揭評估

按揭利率及成數

英國物業利率設定息、浮息、還息不還本三種,一般實際利率都是2.5至3.5%之間,主要看個別申請人士的信貸紀錄、申請按揭成數、收入水平等等。如果海外人士想購入英國物業,只能用Buy to Let方式做按揭,多數銀行最多做7成,愈高成數,利率都會增加。

買家自行向銀行申請還是經按揭經紀 (Broker)申請按揭?

對於一些未曾置業的人士來說,有部分人會選擇自行去銀行諮詢,想節省按揭經紀服務費用,不過如果胡亂申請英國物業按揭,不論最後結果是成功與否,銀行都會有紀錄,有機會影響日後的信貸申請。如果短期內,金融機構查信貸評級次數太多,都有可能被認為是有財務問題,降低按揭申請成功率。

想順利申請英國按揭,不妨向優秀專業的按揭平台尋找協助,增加借貸成功率之餘,也節省不少寶貴的申請時間。PropCap提供香港一站式英國房產按揭,全程由香港本地團隊協助,於香港辦理,以下是英國房產按揭貸款計劃特點:

計劃名稱 英國房產按揭貸款計劃

UK Property Mortgage Plan

房產地區 包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、列斯、劍橋、雷丁等
房產類型 自住 (Home buy) 或出租 (Buy-to-Let)用途住宅
利率 3.5% – 7.5% (視具體情況而定)
最少貸款金額 100,000英鎊
按揭年期 短至2年
還款週期 每6個月
手續費 貸款額的2%
借貸人國籍 非英國籍永久居民
公司借貸 接受香港、日本公司
業權 Freehold、Leasehold均接受申請
提前償還全部/部分貸款費用 免費

申請英國按揭評估

常見問題:

1. 預批書(AIP)有何好處?

在英國,臨成交前取消交易並不罕見。如果想增加促成交易的機會和對方信心,當然最好準備這份文件,類似是銀行的貸款意向書,顯示有充足資金,也有心買,始終面對海外隔岸買樓人士,部分賣家或會持保守態度。不過注意,這文件所批的貸款額,不一定是最終獲批的貸款額。

2. 英國按揭利率分哪幾種?

首先是定息按揭(Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。第二是浮息按揭(Tracker Mortgage),這是跟市場變動的,利率比前者低,所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。第三是還息不還本(Endowment Mortgage),每月只還利息,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。

3. Freehold與Leasehold的分別在哪?

Freehold是指業主可以永久享有業權,對方可以選擇是否連Freehold業權一同售出,通常這類樓價高點 ; Leasehold是指租貸業權,有分90年、120年業權,業主要交地租、維護費等,類似交差餉。如以Leasehold而言,最好是購入多於40年的租貸業權物業,以減少轉售困難。

4. 用Buy to Let申請按揭成數最高多少?

最高是7成,有部分銀行要求申請者收入要高至每年70萬港元,不過如透過Broker協助,門檻就不會這樣高。申請者要考慮清楚按揭利率與物業租金回報的問題,例如在一些熱門地區例如伯明翰物業租金回報較高時,不用自行貼錢付按揭貸款。如果想先租後住,就可選還息不還本,開首時可減輕供樓負擔。

28Mortgage 伙拍 Propcap Technologies 提供新的英國按揭選擇給我們的客戶,只要經28Mortgage申請PropCap的按揭貸款,更加會有額外現金回贈提供。Propcap Technologies 是目前亞洲唯一海外房產融資的金融科技平台,總部位於香港。現專注於英國,日本海外房產按揭及貸款。平台銳意發展成為全球性海外物業按揭平台,並促進跨國界多樣性的客戶需求,包括「伊斯蘭」金融按揭。公司在香港擁有放債人牌照,並致力利用金融科技打破銀行壟斷房貸市場。申請程序及貸款批核全程在香港完成。

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