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加按套現

【加按套現】如何將物業加按套現? 有什麼樓宇加按手續?

如果你是業主,需要多些資金周轉,可能將物業加按套現會適合你,以便取得額外的貸款額。究竟如何將物業加按套現? 加按有何風險和好處? 下文為你逐一揭曉。

什麼是加按?

加按套現是將一些原本已抵押予銀行造按揭的物業,再向同一間銀行再重新申請按揭,目的是獲取更多的貸款額,套現資金。多數在樓市暢旺時,就會多加按個案出現,因為理論上當時的估價會比買入價高,按揭佔額高了,貸款金額會隨物業價值上升而有所提高。

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假設某單位5年前以600萬購入,按6成,獲得360萬貸款額,以2.5%利率供30年樓,即剩下334萬元未供完。如果業主加按再造6成按揭,而單位又升到660萬元,變相可獲396萬元貸款額,在減去未供完的334萬元後,即套現62萬元。

樓宇加按手續

其實加按手續跟平日申請按揭的手續、要求都是類似,一樣要向銀行交出個人資料、人息證明文件、稅單糧單、近期銀行月結單紀錄等,通過壓力測試,讓銀行審批。惟若物業是聯名購入,那就要先經各業主同意,有共識去申請加按,而居屋加按的話,由於本身房屋條例規定居屋受制於五年轉讓限制期,就算過了五年而未補好地價,業主都是不可將其按揭、轉讓等,如果在限制期內或在限制期過後,將未補地價的居屋加按,是要得到房屋署署長批准,會根據個別情況而提出加按條件,除非業主有意外性質的個人、家庭開支、籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費、生意出現財政困難,才可獲得批准。

以上居屋加按情況下,業主在獲批准後就要向銀行申請加按,並將申請表、通知書、手續費、申請原因、第一次按揭尚餘貸款的文件交去租約事務管理處。

至於現契加按,再申請新按揭就需時2至3星期左右。在某些情況下,做加按時又想順便做轉按到另一間銀行,那手續上都是要交還款紀錄、入息證明文件、通過壓測等,由於步驟上涉及重新簽約、贖回契約,需時就會更長,可能達4星期。

如果將未供完物業加按,就不用律師費,但現契加按就要付出約1萬元左右的律師費,假如申請人只有一個按揭,加按時可承造最多估值的6成按揭,例如600萬樓,還剩60萬未供完,就是套現到360萬元減去60萬,即300萬元。

加按與一般按揭的還款年期相若,視樓齡、人齡而定,最長是25至30年,如果樓齡太大,例如超過50年,那還款年期就很大機會少於30年。

另一方面依照金管局規定,在無按保情況下,600萬以上至1000萬物業,最高按6成,假如單位700萬元,即貸款額最多是420萬元,若業主有200萬元未供款,即加按套現到420萬減去200萬,即220萬元。

所以簡單來說,實際上樓宇加按套現多少資金是視業主的物業價值、剩餘的貸款額去決定,而如果樓宇貶值,當然會使銀行下調估值,有可能追借多了的貸款。

加按VS二按

加按與二按都可讓貸款額增加,不過加按不同,放貸人是原先的銀行,只有1個持分者,向其申請套現。二按則是在原有的按揭貸款下再造第2次按揭,涉及2間機構,一按是銀行,二按為財務公司,二按的利率大多比銀行高(按揭成數都會較高,手續比較簡單)不過,故利息開支也不少,而監管亦不及銀行嚴謹,申請二按是要有一按銀行同意的,而萬一供不到,2間機構都有權call loan。

加按有何好處? 要注意什麼?

由於加按的利率比較低,銀行也會有現金回贈,故對不少需要周轉的業主都是有吸引之處。只是要留意,有些現金回贈發放方式是直接在貸款額扣,有些是直接到戶,而銀行會提供按揭存款掛鈎戶口,其息率與按揭利率一樣,不過都受最高存款額限制,例如有個別銀行最高存款額是50萬。

另要留意如果樓市欠佳或只是輕微升幅,銀行評估完樓齡、質素後的估價未必有大幅增加,變相套現資金未必如理想般多,假如要多點現金周轉的業主就要看清市場情況決定。

其次,目前香港處低息環境,按揭利率都是3%以下,也是吸引人做加按的原因之一,如果環境高息,就算最終樓價升,加按的利率就會相應提高,加上利率不一定百分百固定,例如1997年時,按揭利率曾去到12%,故業主要計好自己有否能力負擔這些借貸成本,預鬆點每月還款額,以應對市場變化。

第三,由於跟申請原先按揭一樣,申請人要再做壓力測試,提供過去供款紀錄,假如收入增長不大,又曾多次遲還款,都未必批加按申請。

第四,在以下特別情況下,就要繳付律師費,例如業主要甩按保,取回15%退保費、甩名、轉名等,就要去律師樓處理,而且有別於轉按,轉按是要原先銀行過了罰息期,以免被人罰息,惟加按是不受限制,可在罰息期內申請。

FAQS:

1. 舊按保下申請加按可以嗎?

早前2019年政府推出新按保,首置人士買800萬或以下物業,最高可造9成按揭,非首置者則最高8成,假如業主是舊例下造6成按揭,不能將物業加按套現提高按揭成數。

2. 加按與二按有何分別?

加按與二按都可讓貸款額增加,不過加按不同,放貸人是原先的銀行,只有1個持分者,向其申請套現。二按則是在原有的按揭貸款下再造第2次按揭,涉及2間機構,一按是銀行,二按為財務公司,二按的利率大多比銀行高(按揭成數都會較高,手續比較簡單)不過,故利息開支也不少,而監管亦不及銀行嚴謹,申請二按是要有一按銀行同意的,而萬一供不到,2間機構都有權call loan。

3. 現契加按套現需時多久?

現契加按,再申請新按揭就需時2至3星期左右。在某些情況下,做加按時又想順便做轉按到另一間銀行,那手續上都是要交還款紀錄、入息證明文件、通過壓測等,由於步驟上涉及重新簽約、贖回契約,需時就會更長,可能達4星期。

如果將未供完物業加按,就不用律師費,但現契加按就要付出約1萬元左右的律師費,假如申請人只有一個按揭,加按時可承造最多估值的6成按揭,例如600萬樓,還剩60萬未供完,就是套現到360萬元減去60萬,即300萬元。

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