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二按懶人包

二按知多D:二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?

對於一些首期欠一點,又想盡快上車的買家來說,有些人會選擇向按揭證券公司申請按揭保險,有些會選擇申請一按加二按。通常一手樓推出時,都會提供發展商二按,究竟二按意思是什麼?將物業二按又有什麼風險?又需要什麼二按壓力測試?背後是哪些二按財務公司可提供服務? 下文立即全面解構二按!

二按意思是什麼?

所謂「按揭」,是以資產作抵押品的貸款。正式的按揭,借貸雙方會簽訂按揭契Mortgage Deed,按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。當買家申請按揭時,首先向銀行申請按揭,銀行會最高可批出50%-60%按揭,是為「一按」。現時金管局規定,1,000萬元或以上物業,銀行最多只可以借取50%按揭;1000萬以下者最高借60%,但貸款上限為500萬元。在物業本身已有這份按揭下,再抵押物業,申請第二份按揭,這就稱之為「二按」。發展商會聯同財務公司或由發展商旗下財務公司提供「二按」,提供「一按」以外的高成數按揭部份。

按揭契會清楚列明貸款機構對於抵押物業的權益。一般銀行的按揭(俗稱一按),契約中列明銀行的主要權益,借款人一旦違反按揭契約條文(包括, 而不止於逾期還款),銀行可收回物業(止贖權),拍賣後收回貸款。而二按就是以同一個物業作為抵押品,再取得一份按揭,而提供二按的貸款人,權益亦較一按銀行為次。例如,一旦借款人拖欠貸款,銀行行使止贖權,收回單位拍賣;會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後,如有餘額,提供二按機構才可收回相關款項。

申請二按必須得到一按銀行同意,並且因為涉及銀行,故必須進行壓力測試。

不坊看看以下例子: 買家購入1,000萬元的物業,支付50%首期( 500萬元)後,銀行最高可以借出50%樓價( 500萬元),若買家購買物業的銀碼為600萬元,自己支付40%首期( 240萬元),餘下60%(360萬元)則可向銀行申請貸款。這筆貸款就是「一按」。 如果首期不夠充裕,買家都會做齊一按二按,借「二按」或「按揭保險」幫助上車。

二按財務公司有哪些?

大多數二按是由財務公司提供: 華人財務、宏亞按揭證券、新鴻基信貸、大眾財務、華僑永亨信貸、中原財務、Orix Asia Limited、利星行信貸、靄華押業、新鴻基信貸等等,如果是由一手新盤提供的二按,則多由發展商旗下財務公司,或經發展商夥拍的財務公司來處理二按。

提供二按的財務公司可大致分3種:

  1. 有銀行背景,利息較銀行高,客人需要通過壓力測試等入息要求
  2. 持有放債人牌照,貸款利息較同業低,對客人及物業成數有要求
  3. 持有放債人牌照,貸款利息較二線高,可彈性處理客人資料及物業成數

參考以下財務公司二按息率比較:

財務公司二按息率
新鴻基信貸~8%起
靄華押業~9%起
環球信貸~10%起
康業信貸快遞~14%起
香港信貸~20%起
按揭360~10%起
永豐信貸~10%起
長江財務~10%起
保信信貸~12%起
尚誠融資~12%起
中國銀盛財務~12%起
信貸廣場~13%起
易還財務~20%起
老友記信貸~20%起

二按申請手續與審批要注意什麼?

一般發展商的二按計劃,買家都要在付清樓價餘額日前最少60天,透過書面向財務公司申請第二按揭貸款,也需要提供足夠文件證明還款能力,例如財務公司要求的信貸報告、收入證明及銀行紀錄等。其實財務公司所需遞交的入息證明也各有不同,例如有些要求遞交三個月的入息證明,有些要求提供稅單,有些則按金管局要求,為買家進行供款佔入息一半以及加息三厘的壓力測試。銀行在計算壓力測試時,是會採用「二按」的最高息部份,並上調三厘作為基準。計算出供款後,再對照申請人的收入,看看是否低於六成(首置客)、五成(二套房買家)。

有些財務公司會提供特快批核服務,例如只須簡單文件而不用入息證明,不過要留意有可能未得銀行同意,或者只是私人貸款,不是真正用作抵押物業的按揭服務。

而一般發展商提供的新盤二按,都是事先與銀行達成共識。買家或需在遞交二按申請前,先通知發展商會申請物業二按,然後再到銀行申請一按。銀行在審批按揭時會將一按和二按的供款一同列入供款與入息比率計算,借人須同時通過一二按還款之壓力測試。成功批核後,銀行會出信給借款人,借款人再正式向發展商申請二按。

要留意的是,即使你本身有很高的入息,也有機會因財務公司分配至該樓盤的二按配額用盡,被拒絕批出按揭,買家便容易大失預算。

買家須支付律師費用和雜費,以繳付由發展商代表律師辦理的二按按揭貸款法律文件,當然,買家也可以選擇自聘律師。而有些發展商需要買家支付一筆手續費,這是未必可以退還的。

二按風險有哪些? 注意息口變化!

二按的作用是幫助增加按揭成數,減輕買家上車時的負擔,審批時間短,提交文件也少,不過也有不少代價,財務公司提供的按揭利率一般較銀行利率高,部份由發展商提供的二按,一般也會採取較循序漸進的方式上調息率,例如起首兩年可接近跟一按息率睇齊,大致維持於2.5厘至2.75厘水平;但在第三年起則會大幅上調至5厘至6厘。而且一般二按的年期一般較短,最長多數為25年,比起一按最長可以做到30年略短一點。

二按風險

換言之,發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠,但優惠期一旦完結,又適逢市場利率高企,二按供款便會大幅增加,令人措手不及。

如果有買家想借高成數而直接向財務公司借入一按,衍生的利息開支或非常龐大,若在銀行一按的低息基礎上,再向財務公司借入二按,既可以減省開支,又可以突破銀行成數上限關口。隨著2019年政府宣佈新按揭保險措施,樓價 800 萬元或以下的物業最高按揭成數調高至8至9成,申請人或毋須壓力測試,就能向銀行申請高成數按揭。相比之下,財務公司二按的吸引力或減退。

政府打撃違規二按

剛才提到,坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸,會在未得一按銀行的事先同意下,就批出二按貸款。其實這樣情況下,擅自抵押同一物業以取得二按是違約的做法,銀行一旦發現物業有違約二按,或要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人或提高按揭利率,甚至要借款人立即全數償還二按貸款。

不過,金管局在2011年起推出了新方案,新造按揭的買家在承造按揭時,需簽署同意書授權銀行可查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」;同時於2017年第一季起,要求業主作書面同意,每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時,處方會向銀行發出電子提示,變相買家未必能再隱瞞二按申請。

留意轉按難度高

正因二按往後幾年的息率高,所以買家需在二按低息後便作出轉按。但因為借得多的關係,日後較難觸及轉按門檻。以樓價800萬元物業為例,買家支付20%首期後,會向銀行申請60%一按、以及發展商二按20%。兩年後( 即二按高息期展開前),買家的尚欠銀行貸款額為608.5萬元。若沒有加借按保作轉按的前提下,買家把整體貸款轉往傳統銀行,物業估值需要上調至1,217萬元(註: 1,217萬X 50% = 608.5萬元)才可作轉按。

如需資金周轉 可考慮二按套現

樓宇二按或樓宇加按是指在原有承造按揭的銀行增加按揭貸款額或在其他信貸機構二按套現,業主們若有任何投資或生意上的周轉時,便可以考慮利用物業申請二按套現。若業主想在原有按揭銀行加按套現,則需留意的是需要提交相關的個人資料、入息證明,以待銀行審批,並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測試的要求,所以能獲銀行批出加按套現並不容易。
例如有財務公司為業主提供物業二按。其按揭不限業主年齡和樓齡,業主們也不需要提供任何入息證明,還款期長達180期又有循環彈性還款計劃,由於二按的放貸者並非第一債權人,所以二按貸款部份的利率一般較一按為高。

一按二按壓力測試嚴苛嗎?

如果樓價超過1000萬元或申請人未能成功申請按保而需要求二按,銀行可能會以舊有的壓力測試審視供款人的還款能力。按規定,若申請人的一按加二按後,總供款不可逾月入50%。按息加3厘後,供款不可逾月入60%。

舉個例,買家購入800萬元的物業,買家打算自己支付20%首期後,會向銀行申請60%一按,並再向發展商二按計劃。發展商最高可借20%二按,而一二按合共最高為80%。二按息率首2年息率為2.5厘,其後3-25年則為5厘。
當買家向銀行申請一按時,銀行會用最優惠利率的樓按息率2.5厘作基礎,上調3厘至5.5厘,作為衡量一按的壓力測試。

換言之,樓價800萬元的物業,買家申請60%一按,即貸款額為480萬元,以2.5厘息率計算,最長還款期30年,每月供款為18,966元。若加息三厘後,即採用5.5厘算,每月供款會達27,524元,供款佔入息不多於60%,月入需要45,873元才可通過一按部份的壓力測試。

但因買家同時申請二按,發展商批出20%貸款額,即160萬元。起首兩年利率為2.5厘,但由第三年起的息率為5厘。銀行在計算壓力測試時,會採用5厘利息作基準,並假設加息3厘,即總共8厘後,衡量買家能否供得起。
在進行壓力測試下,上調息口至8厘後,第三年的供款會增加至12,195元,供款佔入息不得多於60%下,每月需要有20,325元才可通過二按壓力測試。

由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元,兩個入息相加後,則申請人要有66,198元入息才可通過壓力測試。

二按常見問題 :

1. 加按與二按有分別嗎?

加按是指向承造一按的銀行或財務機構,將原有物業再作抵押套現,債權人只有一個。當物業的價值增長後,以加按方式套現是一種獲得低成本資金的方式。二按與加按不同,二按指物業已經按給銀行或財務機構,再向其他銀行或財務公司申請第二次按揭。如日後業主無力還款,物業需被變賣時,所得利益會先分配給一按債權人,若有剩餘,才會分給二按債權人,所以二按息率普遍較高。所有銀行都提供「加按」服務,但並不是全部都提供「二按」服務。

2. 二按和發展商二按有分別嗎?

發展商二按是發展商藉旗下財務公司推出的優惠計劃,提供買家高成數按揭。雖然買一千萬以下的一手樓可以申請8成按揭,但買過千萬物業的準買家最多只能夠向銀行借5成。換言之,想借超過5成就需要「發展商按揭」。另外,對於買樓花而選擇即供計劃的客人,亦可以選擇發展商提供的二按(或一按)計劃,因為銀行不會為樓花借高成數按揭。

總括而言二按和發展商二按屬於不同類型的產品,一般「二按」是金融機構提供業主週轉的產品,而「發展商二按」是發展商提供給準買家幫助促銷一手樓的服務。

3. 申請發展商二按會否call loan?

雖然銀行發現「二按」後會call loan,但申請「發展商二按」的買家可以稍為放心。發展商如果想提供二按通常都會預先告知銀行,所以並不會出現call loan。

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