【銀主盤】銀主盤的缺點、銀主盤購買程序

銀主盤

有報道指出,隨著樓價走勢向上,平價銀主盤在2023年首4個月的的成交量較去年同期爆升一倍。今天我地 28 Mortgage同大家討論關於銀主盤資訊,主要是讓大家在購買銀主盤時要注意的地方或銀主盤缺點。

銀主盤的定義

銀主盤的定義是當然物業的業主無力再償還銀行按揭貸款,銀行作爲債權人走法律測序申請收回該物業後在自由市場放售找到新的買家以抵債。

「銀主」就是借貸款給業主的人,如果跟銀行借按揭貸款,銀行就是銀主;若是跟財務公司貸款,財務公司就是銀主,市場上可能你會聽過「財仔盤」,意思是一樣的。

不論是銀行還是財務公司收樓時,都會請測量師將物業重新估價後再放售或是拍賣。大多數情況銀主盤的售價會非常貼近市場價格,很多時候還可以平過市場價格。

銀主盤的缺點

與其說是缺點,或許應該說是我們在購買銀主盤需要注意的地方。首先我們先來了解爲什麽會有銀主盤。銀主盤超過9成都是在經濟差的時候大量增加,最常見的原因是因爲經濟不好,業主失去經濟能力,沒有收入供貸款,由於市場低迷,物業價格也大跌,賣樓也不一定凑夠錢還貸款,只能無奈等著銀主收樓。有些時候,業主不止經濟收入減少,如果本身又有一推外債,最後也只是等著物業被收回的結果。

購買銀主盤需要注意單位整體的狀況,尤其是價格賣到低於市場價格很多的單位一定要額外留意。銀主盤可能日久失修、業主根本沒有用心或是沒有錢保養導致單位裏裏外外都殘破不堪,佈滿垃圾、衛生情況糟糕都是有可能發生。買家一定要小心不要中伏,不然日後的裝修費用真的是一筆開銷。

另外一個需要注意就是購買銀主盤要留意物業欠款。 銀主盤的買家需留意物業欠款而不是業主欠款。購買銀主盤最常見的地方就是原業主無力償還或是故意拖欠物業水費、電費、大廈管理費及維修費等等。這些費用日夜纍積也可能變成一筆大數目。任何與物業相關的費用都是由新業主在接受物業時需要償還的。

至於業主欠款,就有舊業主自己承擔,跟新業主無關。打個比方,舊業主欠銀行(銀主)530萬,在舊業主賣了物業後,所得金額為500萬,還差30萬,仍不夠償還舊業主的債務)。這30萬是舊業主需要負責,跟新業主一點關係都沒有。

下一個購買銀主盤要注意的就是半邊業權的問題。準業主請一定要收集資料及做足功課,確保足夠了解要入手的銀主盤。有些物業是聯名擁有,當其中一方無法償還債務而被迫變賣手上的業權來抵債時,若新業主因爲一時貪小便宜買了這類型的銀主盤,極大可能要跟另一個不認識的人同住,不止如此,擁有業權的人都有使用單位的權利,日後很多地方就會變得很不方便。

銀主盤是奉行“必買比賣”,意思是指只要簽署買賣合約後,雙方都一定要完成交易即使後來才發現業權問題也於事無補。一概被視爲違約需要做出賠償。安全起見,新買家可以在事前就先委托律師向第一法定押記人借契查閲和業權的評價。如果第一法定押記人是銀行,那就可以放100個心了。良好的業權評價要借到銀行貸款就很容易了。

最後,銀主盤新買家要跟銀行申請按揭貸款時要注意單位是否存在改裝、僭建、結構上的違法問題或是業權上不清不楚等問題。銀行是絕對不會批按揭給業權混亂的物業。至於改裝和僭建的部分,只需拆除後,銀行就會依照程序處理按揭申請了。還有一點非常重要就是樓契是否還在或是完整。樓契是物業的身份證,如果不見需要先辦理遺失樓契宣誓補領,待補領後才有機會可以承造按揭。

銀主盤購買程序

現時若您有興趣購買銀主盤可以通過這兩種方式:

1) 代理行 – 銀行會把最新的銀主盤資料給各大代理行,由代理行去聯絡有興趣的買家。每個有興趣的買家都可以按照代理行的程序入標提出自己的心裏價,置入心儀的銀主盤

2)買家可以直接前往各大物業拍賣行然後自行出價競投相中的銀主盤

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作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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