如果你是保險經紀、美容師等，花紅會是收入的一部分，不過由於花紅不是固定的，在申請按揭時要通過壓力測試，那應該如何計算花紅?若能了解以下花紅計算方法，有機會提升增加借貸金額，下文為你介紹年尾花紅計算要點!
內容大綱
什麼是壓力測試?
根據金管局指引，買家在申請按揭時，除了供款與入息比率不可超過50%之外，還要假設按息加3厘後，再計算申請人的入息，要達至供款與入息比率不可超過6成，確保申請人在加息環境下，仍有供款能力。而在2009年起政府推出措施，首置人士不是必須通過壓力測試，如果未可通過，則要支付按揭保險，幫助批出按揭。而非首置人士就仍要通過壓測。
什麼是「供款與入息比率」?
首先要了解一下什麼是供款與入息比率，一般首置人士如果購入住宅或工商物業是自用，收入來自香港，本身無按揭，月供與入息比率為不多於50%; 如本身有按揭，購入物業自用，800萬元或以下樓價，按7成或以下，壓測後的供款與入息比率為50% ; 如按多於7成，壓測後的供款與入息比率為45% ; 1000萬元或以下物業，按6成或以下，壓測後的供款與入息比率為50%，多於6成則為45%。1000萬元以上物業，任何按揭成數下，壓測後的供款與入息比率為50%。
另一方面，如是出租用途，不論本身有沒有按揭，壓測後的供款與入息比率均為50%。
花紅如何計算壓力測試入息?
不論從事保險、銀行等從業員都會有年尾花紅，究竟花紅是如何計入壓力測試呢? 如果你是承造少於8成的按揭，花紅都可計入在內，如果工作合約和糧單有清晰列明花紅，例如寫明有13個月糧等等，即使申請更高成數按揭，一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同，佣金要有所折扣，才可納入壓力測試，而如果每季出佣金，只要糧單和合約上有顯示花紅字眼，直接將佣金視為花紅計，會較好，起碼不用打折。
其實坊間常見做法是將最近2年花紅，除24，得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算，主要是計平均數。
假設申請人有固定收入每月2萬元，而工作合約寫明有14個月糧，即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定，不是固定金額，一年10萬，另一年為14萬，假設固定收入每月2萬，即月入是將2萬元加上1萬元，即3萬為每月入息。
如果你在2年內轉職，要計花紅都是只能計目前工作的花紅，例如只在新公司做了一年，花紅紀錄不足2年都好，仍是照除去24個月計的。
另一個情況是，申請人每月收入為非固定，例如平均6個月收入為2萬5千，而花紅2年相加為24萬元，即先將24萬元除去24個月，再加上2萬5千元，即月入為3萬5千元。
當然，間間銀行做法不一，行業類型、每年派花紅還是指定期派花紅、花紅佔總收入的比例、次數等，都是考慮因素之一，如果申請人主要要靠花紅先可幫助通過壓測，有可能未必獲寬鬆處理，要留意的是，花紅不可高過固定收入的3倍，例如你固定收入為2萬元，花紅不宜佔6萬元，這樣對銀行而言，也是風險。最好先準備好所有入息紀錄，再向28 Mortgage按揭專員查詢，了解更多上車必備按揭資訊，幫你大大增加上車機會!
FAQS:
1. 固定收入的花紅如何計算入息?
將最近2年花紅，除24，得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算，主要是計平均數。假設申請人有固定收入每月2萬元，而工作合約寫明有14個月糧，即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定，不是固定金額，一年10萬，另一年為14萬，假設固定收入每月2萬，即月入是將2萬元加上1萬元，即3萬為每月入息。
2. 非固定收入的花紅如何計算入息?
申請人每月收入為非固定，例如平均6個月收入為2萬5千，而花紅2年相加為24萬元，即先將24萬元除去24個月，再加上2萬5千元，即月入為3萬5千元。
3. 佣金可否當花紅計?
如果工作合約和糧單有清晰列明花紅，例如寫明有13個月糧等等，即使申請更高成數按揭，一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同，佣金要有所折扣，才可納入壓力測試，而如果每季出佣金，只要糧單和合約上有顯示花紅字眼，直接將佣金視為花紅計會較好，起碼不用打折。
