【花紅壓力測試】花紅如何計算入息?

花紅壓力測試

如果你是保險經紀、美容師等,花紅會是收入的一部分,不過由於花紅不是固定的,在申請按揭時要通過壓力測試,那應該如何計算花紅?若能了解以下花紅計算方法,有機會提升增加借貸金額,下文為你介紹年尾花紅計算要點!

什麼是壓力測試?

根據金管局指引,買家在申請按揭時,除了供款與入息比率不可超過50%之外,還要假設按息加3厘後,再計算申請人的入息,要達至供款與入息比率不可超過6成,確保申請人在加息環境下,仍有供款能力。而在2009年起政府推出措施,首置人士不是必須通過壓力測試,如果未可通過,則要支付按揭保險,幫助批出按揭。而非首置人士就仍要通過壓測。

什麼是「供款與入息比率」?

首先要了解一下什麼是供款與入息比率,一般首置人士如果購入住宅或工商物業是自用,收入來自香港,本身無按揭,月供與入息比率為不多於50%; 如本身有按揭,購入物業自用,800萬元或以下樓價,按7成或以下,壓測後的供款與入息比率為50% ; 如按多於7成,壓測後的供款與入息比率為45% ; 1000萬元或以下物業,按6成或以下,壓測後的供款與入息比率為50%,多於6成則為45%。1000萬元以上物業,任何按揭成數下,壓測後的供款與入息比率為50%。

另一方面,如是出租用途,不論本身有沒有按揭,壓測後的供款與入息比率均為50%。



花紅如何計算壓力測試入息?

不論從事保險、銀行等從業員都會有年尾花紅,究竟花紅是如何計入壓力測試呢? 如果你是承造少於8成的按揭,花紅都可計入在內,如果工作合約和糧單有清晰列明花紅,例如寫明有13個月糧等等,即使申請更高成數按揭,一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同,佣金要有所折扣,才可納入壓力測試,而如果每季出佣金,只要糧單和合約上有顯示花紅字眼,直接將佣金視為花紅計,會較好,起碼不用打折。

其實坊間常見做法是將最近2年花紅,除24,得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算,主要是計平均數。

假設申請人有固定收入每月2萬元,而工作合約寫明有14個月糧,即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定,不是固定金額,一年10萬,另一年為14萬,假設固定收入每月2萬,即月入是將2萬元加上1萬元,即3萬為每月入息。

如果你在2年內轉職,要計花紅都是只能計目前工作的花紅,例如只在新公司做了一年,花紅紀錄不足2年都好,仍是照除去24個月計的。

另一個情況是,申請人每月收入為非固定,例如平均6個月收入為2萬5千,而花紅2年相加為24萬元,即先將24萬元除去24個月,再加上2萬5千元,即月入為3萬5千元。

當然,間間銀行做法不一,行業類型、每年派花紅還是指定期派花紅、花紅佔總收入的比例、次數等,都是考慮因素之一,如果申請人主要要靠花紅先可幫助通過壓測,有可能未必獲寬鬆處理,要留意的是,花紅不可高過固定收入的3倍,例如你固定收入為2萬元,花紅不宜佔6萬元,這樣對銀行而言,也是風險。最好先準備好所有入息紀錄,再向28 Mortgage按揭專員查詢,了解更多上車必備按揭資訊,幫你大大增加上車機會!

FAQS:

1. 固定收入的花紅如何計算入息?

將最近2年花紅,除24,得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算,主要是計平均數。假設申請人有固定收入每月2萬元,而工作合約寫明有14個月糧,即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定,不是固定金額,一年10萬,另一年為14萬,假設固定收入每月2萬,即月入是將2萬元加上1萬元,即3萬為每月入息。

2. 非固定收入的花紅如何計算入息?

申請人每月收入為非固定,例如平均6個月收入為2萬5千,而花紅2年相加為24萬元,即先將24萬元除去24個月,再加上2萬5千元,即月入為3萬5千元。

3. 佣金可否當花紅計?

如果工作合約和糧單有清晰列明花紅,例如寫明有13個月糧等等,即使申請更高成數按揭,一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同,佣金要有所折扣,才可納入壓力測試,而如果每季出佣金,只要糧單和合約上有顯示花紅字眼,直接將佣金視為花紅計會較好,起碼不用打折。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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