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【花紅壓力測試】花紅如何計算入息?

花紅壓力測試

如果你是保險經紀、美容師等,花紅會是收入的一部分,不過由於花紅不是固定的,在申請按揭時要通過壓力測試,那應該如何計算花紅?若能了解以下花紅計算方法,有機會提升增加借貸金額,下文為你介紹年尾花紅計算要點!

什麼是壓力測試?

根據金管局指引,買家在申請按揭時,除了供款與入息比率不可超過50%之外,還要假設按息加3厘後,再計算申請人的入息,要達至供款與入息比率不可超過6成,確保申請人在加息環境下,仍有供款能力。而在2009年起政府推出措施,首置人士不是必須通過壓力測試,如果未可通過,則要支付按揭保險,幫助批出按揭。而非首置人士就仍要通過壓測。

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什麼是「供款與入息比率」?

首先要了解一下什麼是供款與入息比率,一般首置人士如果購入住宅或工商物業是自用,收入來自香港,本身無按揭,月供與入息比率為不多於50%; 如本身有按揭,購入物業自用,800萬元或以下樓價,按7成或以下,壓測後的供款與入息比率為50% ; 如按多於7成,壓測後的供款與入息比率為45% ; 1000萬元或以下物業,按6成或以下,壓測後的供款與入息比率為50%,多於6成則為45%。1000萬元以上物業,任何按揭成數下,壓測後的供款與入息比率為50%。

另一方面,如是出租用途,不論本身有沒有按揭,壓測後的供款與入息比率均為50%。

花紅如何計算壓力測試入息?

不論從事保險、銀行等從業員都會有年尾花紅,究竟花紅是如何計入壓力測試呢? 如果你是承造少於8成的按揭,花紅都可計入在內,如果工作合約和糧單有清晰列明花紅,例如寫明有13個月糧等等,即使申請更高成數按揭,一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同,佣金要有所折扣,才可納入壓力測試,而如果每季出佣金,只要糧單和合約上有顯示花紅字眼,直接將佣金視為花紅計,會較好,起碼不用打折。

其實坊間常見做法是將最近2年花紅,除24,得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算,主要是計平均數。

假設申請人有固定收入每月2萬元,而工作合約寫明有14個月糧,即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定,不是固定金額,一年10萬,另一年為14萬,假設固定收入每月2萬,即月入是將2萬元加上1萬元,即3萬為每月入息。

如果你在2年內轉職,要計花紅都是只能計目前工作的花紅,例如只在新公司做了一年,花紅紀錄不足2年都好,仍是照除去24個月計的。

另一個情況是,申請人每月收入為非固定,例如平均6個月收入為2萬5千,而花紅2年相加為24萬元,即先將24萬元除去24個月,再加上2萬5千元,即月入為3萬5千元。

當然,間間銀行做法不一,行業類型、每年派花紅還是指定期派花紅、花紅佔總收入的比例、次數等,都是考慮因素之一,如果申請人主要要靠花紅先可幫助通過壓測,有可能未必獲寬鬆處理,要留意的是,花紅不可高過固定收入的3倍,例如你固定收入為2萬元,花紅不宜佔6萬元,這樣對銀行而言,也是風險。最好先準備好所有入息紀錄,再向28 Mortgage按揭專員查詢,了解更多上車必備按揭資訊,幫你大大增加上車機會!

FAQS:

1. 固定收入的花紅如何計算入息?

將最近2年花紅,除24,得出結果。有個別銀行會將稅單的花紅就此除12計算,主要是計平均數。假設申請人有固定收入每月2萬元,而工作合約寫明有14個月糧,即月入就是23333元。如果花紅是看業績而定,不是固定金額,一年10萬,另一年為14萬,假設固定收入每月2萬,即月入是將2萬元加上1萬元,即3萬為每月入息。

2. 非固定收入的花紅如何計算入息?

申請人每月收入為非固定,例如平均6個月收入為2萬5千,而花紅2年相加為24萬元,即先將24萬元除去24個月,再加上2萬5千元,即月入為3萬5千元。

3. 佣金可否當花紅計?

如果工作合約和糧單有清晰列明花紅,例如寫明有13個月糧等等,即使申請更高成數按揭,一般都會將花紅計入入息。跟佣金不同,佣金要有所折扣,才可納入壓力測試,而如果每季出佣金,只要糧單和合約上有顯示花紅字眼,直接將佣金視為花紅計會較好,起碼不用打折。

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