【空置稅】一手樓空置稅是什麼?

空置稅

早於2018年6月,政府提出為空置一手樓私人住宅單位收額外差餉,不過2020年時政府鑑於當時最新經濟情況和社會意見,撤回此方案,但近日又有指不排除重提,究竟為何要推物業空置稅? 現時本港空置情況是怎樣?

什麼是一手樓空置稅?

政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意,是針對一些已空置了一段時間的樓宇,以防因囤積,妨礙社會資源運用,現實中不少發展商都是分批推售,想待價而沽。

此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商,每年都要申報單位使用情況,如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途,就被視作空置單位,向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。

而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算,而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。

如果以2020年12月尾有關已獲入伙紙而未出售的一手樓為12300伙,距7年前升了3倍。

物業空置稅對樓價有何影響?

理論上設物業空置稅是想加快市場供應,惟空置稅僅對現樓起作用,對於空置二手物業、樓花可謂是無影響。如今樓價仍高企,發展商亦有幾種應對方法,例如將現樓改為以服務式住宅出租,或讓買家可提前入住、延遲申請入伙紙等。

有指空置稅只是碎料,對發展商而言,如果將貨尾囤積,隨時1至2年的升幅會抵消那稅項。如果看看一些貨尾單位數字,原來在2020年年尾的貨尾單位中,有近8000個單位是空置逾12個月,較顯住升幅的是431呎以下上車盤和家庭適用的753呎至1000尺左右的單位。

在目前未有物業空置稅下,本港樓價仍企硬,即使經歷了疫情、社會事件,根據中大樓價指數,單是2021年9月一手樓價指數已觸及2018年水平。



空置稅利弊

空置稅有何好處?理論上可避免發展商為提高樓價,賺盡獲利,而囤貨、製造房屋供應不足的現象,也可提高政府稅項收入。

不過上文提到收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足,發展商未必受到影響,而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者,變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比,讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。

其實目前政府有規定地產商要是4-6年內完成建屋、取得入伙紙,有政黨提出應在預售樓花同意書修訂,規定地產商要在6個月限期內推售所有單位 ; 又或者要將空置稅涵蓋至二手樓,確保公平。惟當中仍需投放不少資源監察單位情況,如何量度空置狀況? 又是否要靠業主自律申報?

其他地方的一手空置稅

香港未來究竟幾時實施空置稅仍有待確定,以下參考其他地方的一手空置稅措施:

澳洲(維多利亞省) 與溫哥華均規定物業如按年出租不逾6個月及非自住,都要在年初申報繳稅,由政府估價,稅項為物業估價1%。

台北則對對非自住的住宅物業額外徵稅,會監察單位的稅籍、水電用量,用累進制,戶數愈多,稅率愈高,例如兩戶或以下者,每戶收房屋課稅現值的2.4%。

FAQS:

1. 什麼是空置稅?

政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意,是針對一些已空置了一段時間的樓宇,以防因囤積,妨礙社會資源運用,現實中不少發展商都是分批推售,想待價而沽。此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商,每年都要申報單位使用情況。

2. 空置稅如何計算?

如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途,就被視作空置單位,向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算,而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。

3. 空置稅有何好處和壞處?

空置稅有何好處?理論上可避免發展商為提高樓價,賺盡獲利,而囤貨、製造房屋供應不足的現象,也可提高政府稅項收入。不過上收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足,發展商未必受到影響,而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者,變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比,讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。

 

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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