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空置稅

【空置稅】一手樓空置稅是什麼?

早於2018年6月,政府提出為空置一手樓私人住宅單位收額外差餉,不過2020年時政府鑑於當時最新經濟情況和社會意見,撤回此方案,但近日又有指不排除重提,究竟為何要推物業空置稅? 現時本港空置情況是怎樣?

什麼是一手樓空置稅?

政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意,是針對一些已空置了一段時間的樓宇,以防因囤積,妨礙社會資源運用,現實中不少發展商都是分批推售,想待價而沽。

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此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商,每年都要申報單位使用情況,如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途,就被視作空置單位,向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。

而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算,而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。

如果以2020年12月尾有關已獲入伙紙而未出售的一手樓為12300伙,距7年前升了3倍。

物業空置稅對樓價有何影響?

理論上設物業空置稅是想加快市場供應,惟空置稅僅對現樓起作用,對於空置二手物業、樓花可謂是無影響。如今樓價仍高企,發展商亦有幾種應對方法,例如將現樓改為以服務式住宅出租,或讓買家可提前入住、延遲申請入伙紙等。

有指空置稅只是碎料,對發展商而言,如果將貨尾囤積,隨時1至2年的升幅會抵消那稅項。如果看看一些貨尾單位數字,原來在2020年年尾的貨尾單位中,有近8000個單位是空置逾12個月,較顯住升幅的是431呎以下上車盤和家庭適用的753呎至1000尺左右的單位。

在目前未有物業空置稅下,本港樓價仍企硬,即使經歷了疫情、社會事件,根據中大樓價指數,單是2021年9月一手樓價指數已觸及2018年水平。

空置稅利弊

空置稅有何好處?理論上可避免發展商為提高樓價,賺盡獲利,而囤貨、製造房屋供應不足的現象,也可提高政府稅項收入。

不過上文提到收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足,發展商未必受到影響,而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者,變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比,讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。

其實目前政府有規定地產商要是4-6年內完成建屋、取得入伙紙,有政黨提出應在預售樓花同意書修訂,規定地產商要在6個月限期內推售所有單位 ; 又或者要將空置稅涵蓋至二手樓,確保公平。惟當中仍需投放不少資源監察單位情況,如何量度空置狀況? 又是否要靠業主自律申報?

其他地方的一手空置稅

香港未來究竟幾時實施空置稅仍有待確定,以下參考其他地方的一手空置稅措施:

澳洲(維多利亞省) 與溫哥華均規定物業如按年出租不逾6個月及非自住,都要在年初申報繳稅,由政府估價,稅項為物業估價1%。

台北則對對非自住的住宅物業額外徵稅,會監察單位的稅籍、水電用量,用累進制,戶數愈多,稅率愈高,例如兩戶或以下者,每戶收房屋課稅現值的2.4%。

FAQS:

1. 什麼是空置稅?

政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意,是針對一些已空置了一段時間的樓宇,以防因囤積,妨礙社會資源運用,現實中不少發展商都是分批推售,想待價而沽。此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商,每年都要申報單位使用情況。

2. 空置稅如何計算?

如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途,就被視作空置單位,向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算,而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。

3. 空置稅有何好處和壞處?

空置稅有何好處?理論上可避免發展商為提高樓價,賺盡獲利,而囤貨、製造房屋供應不足的現象,也可提高政府稅項收入。不過上收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足,發展商未必受到影響,而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者,變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比,讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。

 

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