【空置稅】一手樓空置稅是什麼?

早於2018年6月，政府提出為空置一手樓私人住宅單位收額外差餉，不過2020年時政府鑑於當時最新經濟情況和社會意見，撤回此方案，但近日又有指不排除重提，究竟為何要推物業空置稅? 現時本港空置情況是怎樣?

什麼是一手樓空置稅?

政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意，是針對一些已空置了一段時間的樓宇，以防因囤積，妨礙社會資源運用，現實中不少發展商都是分批推售，想待價而沽。

此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商，每年都要申報單位使用情況，如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途，就被視作空置單位，向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。

而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算，而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。

如果以2020年12月尾有關已獲入伙紙而未出售的一手樓為12300伙，距7年前升了3倍。

物業空置稅對樓價有何影響?

理論上設物業空置稅是想加快市場供應，惟空置稅僅對現樓起作用，對於空置二手物業、樓花可謂是無影響。如今樓價仍高企，發展商亦有幾種應對方法，例如將現樓改為以服務式住宅出租，或讓買家可提前入住、延遲申請入伙紙等。

有指空置稅只是碎料，對發展商而言，如果將貨尾囤積，隨時1至2年的升幅會抵消那稅項。如果看看一些貨尾單位數字，原來在2020年年尾的貨尾單位中，有近8000個單位是空置逾12個月，較顯住升幅的是431呎以下上車盤和家庭適用的753呎至1000尺左右的單位。

在目前未有物業空置稅下，本港樓價仍企硬，即使經歷了疫情、社會事件，根據中大樓價指數，單是2021年9月一手樓價指數已觸及2018年水平。

空置稅利弊

空置稅有何好處？理論上可避免發展商為提高樓價，賺盡獲利，而囤貨、製造房屋供應不足的現象，也可提高政府稅項收入。

不過上文提到收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足，發展商未必受到影響，而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者，變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比，讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。

其實目前政府有規定地產商要是4-6年內完成建屋、取得入伙紙，有政黨提出應在預售樓花同意書修訂，規定地產商要在6個月限期內推售所有單位 ; 又或者要將空置稅涵蓋至二手樓，確保公平。惟當中仍需投放不少資源監察單位情況，如何量度空置狀況? 又是否要靠業主自律申報?

其他地方的一手空置稅

香港未來究竟幾時實施空置稅仍有待確定，以下參考其他地方的一手空置稅措施:

澳洲(維多利亞省) 與溫哥華均規定物業如按年出租不逾6個月及非自住，都要在年初申報繳稅，由政府估價，稅項為物業估價1%。

台北則對對非自住的住宅物業額外徵稅，會監察單位的稅籍、水電用量，用累進制，戶數愈多，稅率愈高，例如兩戶或以下者，每戶收房屋課稅現值的2.4%。

FAQS:

1. 什麼是空置稅?

政府建議修訂《差餉條例》就空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。這種物業空置稅的原意，是針對一些已空置了一段時間的樓宇，以防因囤積，妨礙社會資源運用，現實中不少發展商都是分批推售，想待價而沽。此修訂是要求在獲發入伙紙達12個月或以上的發展商，每年都要申報單位使用情況。

2. 空置稅如何計算?

如一年內有逾一半時間未出租或供自住用途，就被視作空置單位，向政府交額外相等於應課差餉租值兩倍的差餉。而應課差餉租值就是該物業在指定期內空置出租時的年租估算，而該物業空置稅由差餉物業估價署每年徵收物業樓價約5%。

3. 空置稅有何好處和壞處?

空置稅有何好處？理論上可避免發展商為提高樓價，賺盡獲利，而囤貨、製造房屋供應不足的現象，也可提高政府稅項收入。不過上收樓價約5%的物業空置稅其實力度不足，發展商未必受到影響，而加快供應單位。假如他們將成本轉予消費者，變相難上車。所以坊間亦有意見指應隨空置時間加重徵收物業空置稅的百分比，讓發展商用市民較易負擔的樓價推售。