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樓契懶人包

【樓契】教你分清長命契、半契樓及分契樓,詳細贖回樓契+轉名契+樓契存放懶人包

樓契係非常重要的文件,不論是買賣、按揭等,都需提供樓契證明。那在贖回樓契、轉名契、贖樓契律師費等有什麼要注意? 風險又是什麼? 立即睇下文為你講解!

贖回樓契有什麼程序?

當業主向銀行申請按揭,樓契就會被存放於銀行作抵押,在接近供滿日子時,銀行一般會發信通知業主需要贖契,否則便要收取寄存費,但亦有部份銀行不會主動通知。因此,建議業主多主動向銀行查詢。

樓契重點你要知

怎樣存放樓契?

樓契文件多,現時市場上可存放在銀行、銀行保險箱、律師樓或家中,四種方法各有利弊。

  1. 銀行:存放於銀行較安全,不會因樓契厚度而增加存契費,約2500至4000元一年。
  2. 銀行保險箱:收費雖然較為優惠,年費介乎$1,000至$2,000,如果買賣物業涉及市區重建的樓契太厚,要存放在保險箱的費用會偏高。而且保險箱供應較緊張,輪候時間較長。
  3. 律師樓:不論是辦按揭或贖樓的律師行,必須是銀行核准的律師行,其實各間銀行都備有一張指定律師樓名單,這些律師樓才可以代表相關銀行辦理其按揭和贖樓手續。
    贖樓契律師費約$1800-2000元不等,在買樓時,樓契和按揭由同一律師代辦;或在賣樓時,樓契和贖樓契由同一律師代辦,可為自己取得較為相宜的律師收費。
    一般只容許擺放較短時間,律師樓會定期通知客戶取回樓契,否則可能會收取存契費,加上部份律師樓可能把樓契放於倉庫,保安不及銀行嚴謹,風險可能較大。
  4. 家中夾萬:最節省成本的做法,惟容易出現火警等意外導致屋契缺失。

樓契與買賣合約有何分別?

樓契是單位業權的證明,是把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。法例規定,法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置,所以即使只簽定買賣合約,只能代表買家擁有買入單位的權利,但卻不能作為證明物業轉讓的證據,故必須透過訂立一份樓契。

在經律師協議後,律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約,買賣雙方簽署「轉名契」後,新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。

長命契和半契樓有什麼分別?

在簽定樓契時,持有的業可分為兩大類。一類為個人擁有,例如業主一個人全部擁有,或由一間公司全權擁有 ; 而另一類則為共同持有,一個物業由多於一名業權人購入,例如兩夫婦共同持有。當中可以再細分為「聯權共有」或「分權共有」。

「聯權共有」俗稱「長命契」,大家共同擁有一份業權,各人權益均一致,最大好處是當其中一人過身時,該權益會自動轉移至其他聯權人身上,而不會落入已逝業主的遺產內。在世的聯權人只需向土地註冊處登記該業主的死亡證,辦理手續後,便可轉讓至在世聯權人,直至剩下最後一人為止。

長命契有何好處?

  1. 確保業權不被隨便變賣
    長命契的聯名共有人,就業權所作的全部決定,一定要獲全體同意才能通過。若有任何一方想將名下業權轉讓給其他人甚至出售,但因長命契下,所有業權決定均須所有聯名共有人同意,便可確保聯名人不能輕舉罔動。若怕聯名人將來自行處置業權而不作通知,長命契是比較保險的選擇。
  2. 聯名人去世後 毋須重新做按揭
    如長命契其中一名聯名共有人去世,但仍有按揭貸款未供完,其他聯名共有人亦毋須重新通過進行測試,只需準時還按揭就可以了,不會觸發銀行call loan。
  3. 避免遺產爭議
    長命契下,若有共有人離世,物業的全數權益便會全部歸其他共有,而共有人也不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳給所指定的受益人,因此可避免一些遺產爭議。

但是長命契都有以下風險:

  1. 聯名人要共同受惡果
    由於所有聯名人被視為擁有整項物業,只要其中一名聯名人財困,便有機會所有聯名人業權都被拖累,共同承受惡果。
  2. 買賣不方便
    買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效,如果物業其中一個共有人是長者,例如不良於行,或者因疾病而無法簽署文件,就有可能令到家庭無法更靈活地運用資產進行買賣或銀行按揭。

長命契遺產承辦手續簡單

只要拿業主死亡證上律師樓,律師樓把死亡證註入田土廳,聯名在世的一方便自動繼承業權,不需要法庭令。如果是分權持有者,繼承遺產是需要有法庭令,相比長命契繼承費時。例如陳先生和陳太太各持50%,那麼陳先生過身後,那50%業權便會留給陳先生的後人或遺囑內的受益人。

因此,聯名物業用長命契好或分權持有好,是需要好好考慮想由誰去繼承物業的。

物業轉名有什麼方法?

常見做法之一就是以「轉讓契」做樓宇轉名,以金錢買賣的方式轉讓業權。如近親轉讓(直系親屬),可以令其中一位業主重拾首置身份,以享有政府置業優惠,多數都是簽轉讓契。這種買賣操作並不涉及實際的資金轉移,只是業權轉讓,故由律師辦理手續便可,不用經地產代理。

另一做法就是以「送讓契」送出物業,無償地送贈物業,該物業即屬「送契樓」。即使交易涉及金錢,但如果成交價嚴重偏離市價,又不經代理交易,亦有機會被銀行視作送契。送贈契或涉業權問題,部分銀行為管理風險,一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。

居屋長命契如何轉名?

當購買居屋單位簽約時,申請人可提出與申請表上的一名家庭成員,以「聯權共有」的方式擁有物業,這種做法就是「居屋長命契」。如居屋未補地價,但業主又想轉讓業權,不論是除名、轉名還是加名均須先向房委會申請並取得同意,政府將酌情批核。

以上過程不用補地價,但由於涉及房委會和銀行等機構授權,如單位有未供完按揭,建議委託律師處理複雜的程序。

什麼是半契樓?

分權共有是各人以不同百分比代表所持有的業權份數,大家均有權處理其自己的業權份數,也衍生所謂的「半契樓」。雖然各人持有的份數不同,但他們在單位內的佔用權也是平等的。

如果物業是不完整的半契樓,價值會大打折扣。若遇上市場承接力弱,想用作轉手投資的買家就要多加考慮。假如業主遇到財務問題,例如被債主入稟追討而被銀行收樓,或被入紙申請破產,在分權共有下,只得該位聯名人業權會受到影響。而該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額,市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。

屋契殘缺或遺失 即變「無契樓」

屋契是物業重要文件,如果屋契殘缺甚至沒有樓契,出現業權不完整的情況,變成「無契樓」,不但影響物業價值,物業買賣時,買家律師發現會通知銀行,銀行有機會基於風險因素拒絕批出按揭。如果發現樓契遺失,可委託律師進行宣誓,在宣誓期間透露遺失原因,由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本,文件同樣具備法律效力。不過,並非所有樓契文件均能在土地註冊處找到,文件遺失便無法補回,所以必須小心存放。

那還有什麼原因會衍生無契樓呢? 較常見的例如是業主離世,沒有人知樓契所在,或未完成按揭,或未向銀行贖契,遺產繼承人就無法取得樓契。

對於無契樓,銀行會視乎個別情況,決定是否批出按揭貸款,早年曾有訴訟人引用條例沒收被告的物業拍賣,但該物業為無契樓,銀行往往會視之為業權有瑕疵,不會承造按揭。所以,即使是自住,在買入無契樓前,最好都是問清楚銀行會否批出按揭,或是向按揭轉介公司了解,以免最終撻訂收場。

如果未能成功申請按揭,買家就要一筆過付清樓價。如一直未能尋回樓契,轉售時的新買家亦受同樣限制。

無契樓的售價一般比估值低,折讓率近三成。大部分人買樓時多先付首期,再造按揭,但無契樓難以承造按揭會減低物業的吸引力。

什麼是分契樓?

數年前,政府宣布收緊住宅物業印花稅機制,香港永久性居民買家以一份文書購入多於一個住宅物業,將不獲豁免,而須按15%的新稅率繳稅,以杜絕投資者利用「一約多伙」方式迴避繳付新稅率,當時市場上「一約多伙」的成交隨即大幅減少。

理論上在市場上較難找到肯將數個單位一同接手的買家,其實現時不少人會用「分契」的方式將多個物業拆售,把一個業權分拆為幾個業權,除了「一約多伙」的例子外,例如住宅連車位的業權,亦可分拆為住宅與車位各一個業權,又例如整棟村屋亦可以透過分契將不同樓層分拆為數個業權。

這可令業主更容易找到新買家,除非新買家已有物業在身,否則亦無須支付15%印花稅。

分契樓有什麼程序?

要經律師行辦理,於土地註冊處登記。一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權,憑有效文件自由買賣或出租。辦理分契手續的時間及所需費用會因應不同律師行及樓價等因素而有所不同。

由於受到額外印花稅(SSD)條例限制,若業主於購入物業三年內「分契」,便要向稅局繳付SSD稅率。

劏房與分契樓有何分別? 劏房是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位,但每個單位都沒有獨立業權 ; 分契樓則牽涉單位業權上的分割,在間隔上都有較大規模的改動,也要取得屋宇署批准,符合《建築物條例》規定。

因此,分契樓比劏房的處理程序嚴謹得多,並受到法律約束力,對於承造按揭的銀行而言較為有保障,通常可以做到跟市面上其他物業相同的按揭計劃。

樓契常見問題:

1. 無契樓可以承造按揭嗎?

銀行會視乎個別情況,決定是否批出按揭貸款,早年曾有訴訟人引用條例沒
收被告的物業拍賣,但該物業為無契樓,銀行往往會視之為業權有瑕疵,不會承造按揭。

2. 聯權共有人可否轉為分權共有? 又有什麼壞處?

可以,通過律師樓以文書處理,將通知送達其他聯權共有人。聯權共有的買賣必須要由兩人簽署方為有效,如果在價錢或成交時間等有糾紛,或其中一人反口不願簽樓契,都會導致不能順利完成程序。

3. 長命契可以多於一人嗎?

可以,例如加入兒子的名字也可以,但如果涉及按揭,銀行就會要求重新造按揭契,因為業權持有人改變了。要先贖樓,轉名再按,再次計算壓力測試以及以新造按揭承按,惟可能會比現有的按揭息率為高。

4. 如果送契樓成交價是$0,或者近親轉讓物業,要交印花稅嗎?

不論物業成交價為 $0 還是低於市價,稅局都會就物業作估價,向業主追討相差之印花稅。如果是近親轉讓,政府會將視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。

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