2022年01月更新
邊間銀行仲做到3.125%封頂位?

經28 Mortgage申請各大銀行按揭:
🔍免費幫你比較各大銀行按揭利率
🤲免費幫你跟進銀行按揭申請
❓免費幫你解答你任何按揭問題
💰免費送你28 Mortgage額外現金回贈(高達按揭額2.7%+$16,888)

仲等!? 立即whatsapp我們

我們承諾

保證最高

保證全港最高銀行現金回贈!

保證最低

保證申請銀行按揭的利率為現時最低!

保證額外回贈

經28Mortgage申請並提取按揭貸款會有額外回贈送比你!額外回贈會於貸款提取日1-3個月後發放!

需要幫助?

聯絡按揭專家

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

【樓契】教你分清長命契、半契樓及分契樓,詳細贖回樓契+轉名契+樓契存放懶人包

樓契懶人包

樓在,樓契一定要在;樓在,樓契不在,多的是您想不到的麻煩。不要小看那一疊紙,樓契是物業超級重要的文件,任何物業買賣及關於按揭申請程序都需要查核樓契。如果樓契不見或是不完整,買家的貸款申請分分鐘泡湯因為銀行有可能因為風險原因而拒絕批核按揭申請。28Mortgage在這一篇文章帶您了解樓契所有相關知識也讓您知道為什麼保管好樓契如此重要。 

樓契的定義

根據第219章《物業轉易及財產條例》第4條:『土地的法定產業權只可以契據予以設定、終絕或處置』。明文規定,樓契是產業權轉讓的的唯一認可的正式文件。一般的手續是當買家和賣家雙方經過協議,律師就會把買賣雙方根據「正式買賣合約」談妥的條件和協議去準備成一份契約或也可以稱為轉名契。當買賣雙方確定一切都沒有問後就可以簽署這份轉名契,顧名思義就是賣家把物業轉移給新業主的一份有法律效應的文件。之後,新業主就名正言順在法律上成為物業的新主人。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃

樓宇買賣 按揭利率 H+1.3%,現金回贈高達 2.7% + $16,888(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

物業轉按/套現 按揭利率 H+1.3%,3.125%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

轉走發展商按揭 按揭利率 H+1.3%,3.125%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )

💻 按揭轉介服務: https://28mortgage.com.hk/

ℹ️ 最新按揭利率: https://28mortgage.com.hk/按揭利率

☎️ WhatsApp查詢: 96832200 (可按此直接Whatsapp我們)

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

樓契VS買賣合約

樓契是單位業權的證明;是在有法律效用的情況下,把物業由原來的業主轉移給新買家的一份正式文件。

買賣合約純粹就是一個代表買家擁有買入單位的權利但是卻不能作為證明物業轉讓的證據。買賣合約是沒有法律效用的。但是律師就是根據買賣合約裡面的協議轉化成契約。

物業轉讓不似一般商場買東西,它必須有法律保護作用,所以樓契就是一份證明物業轉讓的正式文件。

業權種類

在簽署樓契時,業權種類一般可分為兩大類:

1.個人擁有(Sole Owner) :由業主一個人全部擁有或由一間公司全權擁有。

2.共同持有(Joint Owner) :超過一個物業擁有人,兩個人或以上共同擁有業權。常見的例子如兩夫婦聯名購入物業。這一部分還可以細分為聯權共有 (joint tenant) 或分權共有(tenant in common):

  • 聯權共有 (joint tenant) 也稱「長命契」,就是大家共同擁有一份業權,各人所享有的權益是一樣的
  • 分權共有(tenant in common) 俗稱「半契樓」,這是透過百分比(%)去分配出各個業主所持有的業權佔比,而每名業主都有100%的權力去處理自己的業權份數。

我們稍後會為大家詳細講解「長命契」與「半契樓」。

樓契保存方式

樓契文件不少,以下是平時常見的保存方式的利與弊供您參考:

  1. 銀行:存放於銀行較安全,每年銀行會向業主收取約$2,000至$4,000的存放費用。不同的銀行的收費會有一點出入但是不會差太多。
  2. 銀行保險箱:這也是另一個很讓業主放心的方法,一般收費也較為優惠,年費介乎$1,000至$2,000,但現時保險箱供應較緊張,輪候時間較長。加上有些樓契文件厚厚一疊,保險箱容量也不是很大除非是市場上現在開始使用CD契就不須要擔心容量問題。
  3. 律師樓:在接近供完物業按揭的前幾個月,銀行一般會發信通知業主需要贖契,並在律師協助下處理贖契手續,此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。贖樓契律師費約$1800至$2000元不等。但是,存放在律師樓等於是把樓契存放在律師樓裡的倉庫或是其中一個樓層裡面,一旦發生火災或是不可以預料的事故,一樣會遺失樓契。所以安全性不高。
  4. 家中夾萬:最節省成本但也是最危險的方法。火警、被家庭成弄丟或當廢紙、盜竊等意外都有可能發生。

有部份精打細算的業主為了節省樓契存放成本,會向原來申請按揭的銀行加按借取少量借貸額,可以調用一資金的同時把加按多餘的金額存放於按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage-link)。這是一舉兩得的存放小妙招因為可以抵銷加按利息開支又能繼續把樓契安全地存放在銀行。

長命契

各個業主共同持有一份業權,各人權益均一致。

長命契的好處

1.確保業權不被另一方所以出售
寫在長命契上的聯名共有人名字都對物業有著一樣的就業權所以不論是哪一方想對物業做任何動作如轉讓或出售都必須全體同意才可以進行。這個做法充分保障了所有聯名人的物業產權以防止有人動歪心思。

2.聯名人去世後 無須重新做按揭

假設長命契其中一名聯名人去世,但物業仍有按揭貸款未供完,銀行不會要求還在世的業主重新做測試或call loan。現業主只需準時還按揭就可以了。

3.避免遺產爭議
長命契下,若其中一名持有人不幸離世,物業的全數權益便將自動歸其他還在生的業主共有。 這個權益是凌駕於遺囑之上的,仍在世的聯名人士只需把已過世的業主的死亡證提向上去土地註冊處登記,辦理手續後,便可轉讓至在世聯權人,因此可以有效的避免一些不必要的遺產紛爭。

長命契的風險

凡是有利必有弊,長命契的風險如:

  1. 聯名人要共同面對財困
    所有物業聯名人被視為一個個體,只要其中一名聯名人面臨財困,其他的聯名人也能會受到牽連。夫妻本是同林鳥,大難臨頭各自飛;有長命契在身,誰都飛不了了。
  2. 買賣不方便
    任何物業買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效。打個比方,大家都想用舊物業申請按揭,但如果其中一名聯名人反對而堅決不簽署文件,就有可能令到其他聯名人無法進行買賣或申請銀行按揭。

半契樓

分權共有指的是每個持有物業權的人以不同百分比(%)持有一個物業。每個持有人的百分比就代表各自業權份數。雖然各個持有人持有的份數不同,但是大家同樣都可以使用整個單位。打個比方,A持有50%、B和C各佔 25%,B和C 依然可以佔有和使用單位的每個空間。

買家需注意的是,半契樓的市場價值沒什麼競爭力加上若遇上市場低迷和承接力弱的時候,這類型單位就更沒有吸引力。半契樓的一個特點是若真的有不好的事情發生,只有該持有人的業權會受影響。假設其中一名持有人遇到財務問題,被債主入稟追討而被銀行收樓,或被入紙申請破產,該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額,市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。這種情況只針對該民持有人,其他持有人是不必一起承擔這個責任。這樣的確是保障其他業權持有人,可是如果真的發生這樣的事情,那這個物業未來要出售也是挺頭疼的。

商場上不常看見半契樓的廣告,因為受眾群也不大。不過不排除仍然會有特別需求的買家在搜尋這類型物業,不過上會之前還是先了解所有資訊,以免以後後悔莫及。若您需要這方面的任何協助,隨時歡迎與我們 28Mortgage專員聯絡,直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕即可。

分契樓

分契樓簡單來說就是進行單位間隔上的分割,同時也在單位業權上的分割。例如,住宅與車位的業權分割成兩個業權;王生是住宅的業主把車位分割出去給另一陌生人江生持有。所有的業權分契手續必須交由律師處理及於土地註冊處登記,一經辦妥,各單位便擁有獨立的業權,可以有效文件為依據自由買賣或出租。

這裡還是要提醒,分契樓在隔間上的改動是一定要取得屋宇署的批准和同意及符合規定比例畢竟單位裡面的安全構造還是第一考量如走火通道、排水、通風系統等。而且不排除有些分拆並不合法,又或涉及違例建築工程,有可能 違反《建築物條例》、政府租契條文、大廈公契條文等。買家如果在物色此類物業事前請一定要諮詢律師意見,了解單位業權是否完整,有沒有觸犯條例,以免影響日後轉售甚至一堆麻煩。

什麼是「無契樓」?

樓契是物業最重要文件,如果樓契不齊全甚至遺失樓契,造成物業業權不完整的情況就會變「無契樓」。

樓契殘缺或遺失後果 

當進行物業買賣時,若買家律師發現樓契殘缺或遺失(無契樓),一般上買家律師會拒絕為樓契副本做good tittle,即證明業主有良好業權。銀行方面也會基於風險考量而拒絕批出按揭。不止如此,遺失樓契或不齊全對物業為了的價值是一定有影響的。無契樓的出售價格一般比估值低最少30%。加上銀行若不批按揭,無契樓的商業價值和吸引力就大大減少了。即使真的有買家可以在沒有申請按揭的情況下,一筆過付清樓價(這種買家少之又少)。但是如果一直未能尋回樓契,將來轉售時的新買家亦會面對同樣的問題及受同樣限制。

遺失樓契的原因有很多,可以是意外也有人為疏忽而造成的。我們都不想這些意外發生,所以還是要再三提醒業主們好好保管樓契。有一個很特別的個案就是家裡老人把樓契保管到太嚴密,老人去世後,孩子們找不到樓契,一樣也是衍生很多煩惱。所以不單單是要好好保管也要跟家裡人知會一聲比較穩妥。

樓契殘缺或遺失要怎麼做?

一旦確定了樓契遺失,業主需要需要:

  1. 盡快委託律師進行宣誓
  2. 在宣誓期間解釋遺失原因
  3. 由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本,文件同樣具備法律效力。不過,並不是所有樓契文件都可以在土地註冊處找到,文件遺失便無法補回,所以一定要仔細保管。

贖回樓契

在香港置業一般都會承造按揭,樓契及相關文件也就會由銀行方保管,直到貸款人還清所有按揭貸款為止。在接近還完貸款的前幾個月,銀行會發信通知買家需進行贖契安排,當然也有一些銀行是沒有給出通知的。所以業主自己也要留意和向銀行查詢。業主委託律師樓準備贖契文件交由銀行簽署,確定業主已還清所有按揭貸款,並將之註冊到土地註冊處中,之後再向銀行索回樓契。這整個過程通常需要3至4個月,費用差不多是$2000-$3000之間。當這些流程都完成後,業主贖回樓契就需要自己好好保存因為一旦樓契不見或是有缺失是不能補領的,只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。

關於樓契常問問題:

1.無契樓可以承造按揭嗎?

無契樓一般上申請按揭是難關重重的。銀行在審批的過程會較嚴謹也把所有風險算進去。早年曾有訴訟人引用條例沒收被告的物業拍賣,但該物業為無契樓,銀行往往會視之為業權有瑕疵,不會承造按揭。

2. 聯權共有人可否轉為分權共有? 又有什麼壞處?

可以,通過律師樓以文書處理,將通知送達其他聯權共有人。聯權共有的買賣必須要由兩人簽署方為有效,如果在價錢或成交時間等有糾紛,或其中一人反口不願簽樓契,都會導致不能順利完成程序。

3. 長命契可以多於一人嗎?

可以,例如加入兒子的名字也可以,但如果涉及按揭,銀行就會要求重新造按揭契,因為業權持有人改變了。要先贖樓,轉名再按,再次計算壓力測試以及以新造按揭承按,惟可能會比現有的按揭息率為高。

4. 如果送契樓成交價是$0,或者近親轉讓物業,要交印花稅嗎?

不論物業成交價為 $0 還是低於市價,稅局都會就物業作估價,向業主追討相差之印花稅。如果是近親轉讓,政府會將視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。

5. 樓契存放在銀行,每年的租金會起價嗎?

銀行存契費的確會隨設時間而增加,但是不會每年上升這麼誇張。一般上都是幾年漲一次,每間銀行都不一樣。

6.如果樓契正本不見了,可以用副本去進行買賣或申請按揭嗎?

不行!自從發生居心不良的老千偽造假樓契冒充業主事件後,銀行及律師樓對於「核證副本」樓契態度是非常明確且嚴謹的。買家的律師樓一般上嚴厲拒絕為樓契副本簽good tittle(即證明業主有妥善和良好業權),這就導致銀行不能批出按揭,所以樓契一定要小心保存。

7.真的不幸遺失樓契怎麼辦?

業主需要到律師樓宣誓,列明遺失樓契的原因,製作「核證副本」(certified true copy)。由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本,文件同樣具備法律效力。不過,並不是所有樓契文件都可以在土地註冊處找到,文件遺失便無法補回,所以一定要仔細保管。

8.居屋長命契如何轉名?

如居屋未補地價,但業主又想轉讓業權,不論是除名、轉名還是加名均須先向房委會申請並取得同意。如果還有按揭在身的話,建議跟律師質詢因為居屋始終與一般私樓不同,其中牽涉政府和房委會之前定下的條規。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

買賣按揭H+1.3%,高達2.7%+$16,888回贈  |  轉按回贈高達2.7%