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晉環Southland

晉環Southland最新價單 + 配套 + 房型分佈一覽

港島南曯目新盤「晉環 SOUTH LAND」為港鐵黃竹坑站上蓋項目,僅為1期,預計建出2庭樓高34層的住宅,提供800伙單位,主打二房及三房。項目由香港鐵路、路勁基建、平安不動產合作發展,亦會設逾52萬平方尺大的商場。晉環入場門檻高,究竟它的地理優勢是什麼? 最新價單又如何吸引?

項目背景及配套

政府由2010年計劃興趣港島南線,包括將此路線延伸到海洋公園站、黃竹坑站、利東站、海怡半島站,其中黃竹坑站前身是黃竹坑邨公屋,發展成為如今的物業上蓋發展。此區北面向黃竹坑商貿區,向東為香港警察訓練學院。項目鄰近港鐵站,僅5分鐘步程,而10分鐘內已可到金鐘站,在香葉道和警校道一帶亦有小巴及巴士專線來往港九,例如小巴59號可以直接往堅尼地城、城巴71、75號往中環,城巴72A往銅鑼灣。

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不過要注意交通擠塞問題,香港仔隧道的擠塞情況未見顯著改善,屬全港非過海隧道的汽車流量中排行第三,例如2015至2019年平均每日架次流量為61714架次,比大欖隧道還要高。

至於在食肆方面,香葉道一帶都有不少商店,加上未來會落成逾52萬平方尺的大型商場(鄰近黃竹坑站B2出口),規模近似康城商場,將有多個國際品牌進駐,亦設公共空間,包括草地、噴泉等,港鐵指會開放休息設施24小時予公眾使用,此部分預計2026年9月前完工,不需擔心消閒娛樂的需要。而且坐1個站就到海洋公園站,不論是前往酒店渡假或是享天倫樂,都幾方便。想做運動的人士可以到黃竹坑體育館、香港仔運動場、游泳池。

在景觀方面,可看到海洋公園景、香港仔海峽、山景等,配合活化黃竹坑工廈陸續完善,新式商貿區都開始陸續取替舊式工廈,吸引不少咖啡店、酒店、設計工作室等,目前已有不少大財團計劃進駐,預料商業項目會提供約200萬平方呎商業寫字樓。相信未來不論自住投資,發展潛力都好大。

晉環Southland 附近私人會所
晉環Southland 附近私人會所

晉環Southland樓盤資料

地區:港島南區黃竹坑
地址:黃竹坑香葉道11號
座數:兩座
單位總數:800伙 ; 層數:37層 (不設地下、1樓、4樓、13樓、14樓、24樓及34樓)
單位間隔:開放式至4房
樓層高度:2.75米至3.86米
實用面積:289至2,084平方呎
校網:小學:18校網

中學:南區

屋苑車位:118個(住客:107、暢通易達:2、上落貨:2、電單車:6、垃圾車:1)
管理公司:香港鐵路有限公司或其子公司
預計關鍵日期:2022年12月31日

景觀:

項目提供19,298平方呎會所、佔地約46,973平方呎綠化空間、園景區,其中綠色建築認證的暫定為金級。

晉環Southland 會所
晉環Southland 會所
晉環Southland 兒童康樂設施
晉環Southland 兒童康樂設施

相比港鐵黃竹坑上蓋的其他項目,第1期的景觀就有點比下去。向西南方面,1期位置上偏離將來第2期項目,可看到金寶花園、巴士總站,有些高層單位可以望到少許深灣遊艇會。例如1A座B、C室、1B座A室,不過都會望到社福機構的通風位。向南方面,望新加坡國際學校、山景、小巴總站,前者將會興建學生和職員宿舍(高90米),故約20樓以上的單位可減少受到阻擋景觀的機會,例如1A座G、H、J室 、 2A座A至C室等。

向北方面,主要是望內園,比較接近第2期(有約20米通風廊連接),第2座的向北單位將望向長實持有的第3期項目,例如第2A座B至C室(39至41樓)、2B座A至B室(6至41樓)。向東方面,可望遠方的香港仔運動場、郊野公園山景,例如1A座D、E室。而2A座G至H室 (6至38樓)可望日後第4期項目。

下圖為1座42樓平面圖:

晉環Southland 1座42樓平面圖
晉環Southland 1座42樓平面圖

下圖為1座5樓平面圖:

晉環Southland 1座5樓平面圖
晉環Southland 1座5樓平面圖

下圖為23、26、28、30、32、35、37、39樓B及C室複式單位下層平面圖:

晉環Southland 複式單位下層平面圖
晉環Southland 複式單位下層平面圖

下圖為23、26、28、30、32、35、37、39樓B及C室複式單位上層平面圖:

晉環Southland 複式單位上層平面圖
晉環Southland 複式單位上層平面圖

戶型分佈

下圖為未經改動示範單位參照第2座(2B)28樓A單位搭建:

晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位圖1
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位圖1
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位圖2
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位圖2
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位廚房
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位廚房
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位客廁
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位客廁
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位主人房廁所
晉環Southland 第2座(2B)28樓示範單位主人房廁所

1. 開放式單位: 項目不是主打開放式單位,只有62個開放式單位,涵蓋6至42樓(1B座B室) 、6至38樓(2B座D室),面積分別是290及294尺。前者主要望第3期,有西斜,間隔方正,廳區連開放式廚房面積有159尺。後者向南,望新加坡國際學校。主體面積僅142尺,入口位可有空間放收納櫃。

2. 1房單位: 共有133個,全是套房,其中1A座D室 (6至41樓) 露台及工作平台面積有42尺,以致室內空間不算大,甚至細過一房2B座B室的廳區及睡房。另1A座G室(6至21樓;386尺)、1A座J室(6至21樓;387尺)向南,前者室內空間大點,有一邊外牆僅25cm厚。2座的一房單位不論在廳還是房的面積都較細,例如2A座G室(5至38樓 ; 370尺)、2B座B室(6至38樓 ; 368尺),細過1座廳和房各十尺。

3. 淨2房單位:共149個,有部分淨兩房單位在玄關和走廊用上不少空間,例如同為6至38樓2A座C室、2B座E室。有些更有35CM厚度的主力牆,以致室內空間感細點,例如同為6至38樓2A座H室、2B座E室。

4. 2房(雙套)單位: 共30個,主要向西,望金寶花園。例如6至22樓的1A座B室、1A座C室,面積同為612尺,有些這類單位沒有工作平台,例如有些只有23尺露台,變相室內空間大點。

5. 三房(一套)單位: 共91個,分別有梗廚和開放式單位可供選擇,例如2B座C室 (6至38樓),最細都有639尺,望國際學校,屬開放式廚房設計。如果想要梗廚,例如39至42樓的2A座A室、C室,6至38樓的2A座F室,前者A室只是玄關位比較大,其他分別不大。F室則以細房中間為主力牆,未必可打通兩房。

6. 三房一套(連工人房及工人廁): 共131個,面積可達800尺以上,如果900尺以上單位多數有玄關位和走廊佔了不少面積,有些單位的細房和主人房還比800尺左右的單位細小。留意部分設衣帽間的主人房面積比沒有衣帽間的主人房細。比較實用點的是1A座G室,客房約60尺,主人房約179尺。

7. 四房一套(連工人房及工人廁) : 共8個,集中在40至41樓的2A座A室、39至42樓的B室、40至41樓的2B座C室等。面積約1067尺以上。其中2A座A室門口玄關位大成62尺,走廊有44尺,室內實用空間受蠶蝕。另2B座C室為長型廳設計,走廊空間為6.75米,主人套廁為明廁,比2B座B室優勝。

8. 四房雙套(連工人房及工人廁) : 共36個,集中22至40樓的1A座A室(1205尺起)、1A座F室(1218尺)、40至41樓的2B座A室(1302尺),後者廳區夠大,擺家具之餘仍有一定的空間感,有成353尺。套房116和157尺,沒有工作平台。1A座F室玄關位52尺,客人入屋不會直望房間,客房細點,僅各51尺。

晉環首批價單

項目首張價單售價為1397.6萬起,最高為3496.3萬元,實用面積尺價為32933至41623元。以最高折扣18%計,折實售1146.1萬至2867萬元,折實實用面積呎價27005元至34131元。其中折實售價最低是1A座6樓G室,386平方尺,1房單位,屬入場單位。如以折後實用面積尺價論,最低為1A座6樓F室,937平方尺,3房1套房連工作間及洗手間間隔。

最新晉環9月成交:

單位成交價實用面積尺價
2B座11樓B室1201萬36832641
2B座19樓B室1268萬36834448
2B座15樓B室1208萬36832837
2B座12樓B室1249萬36833938
2A座21樓H室1671萬48834242

早前發展商公佈最新5號價單,最低售價是2A座6樓E室,實用584尺,連露台(22尺)及工作平台(16尺),售2180萬,尺價37329。折扣18%後,售1787.6萬,尺價30609元。最高為2B座42樓B室,實用965尺,連露台(34尺)及工作平台(16尺),售5119.2萬,尺價53049。折扣18%後,售4197.7萬,尺價43500元。

付款辦法

付款折扣付款計劃
8%A)120 天現金優惠付款計劃

臨約5% + 簽臨約後5天內簽正約 + 臨約120天內付95%或收入伙通知書14天內付95% (以較早者為準)

5.5%B) 120 天備用一按貸款付款計劃

臨約5% + 簽臨約後5天內簽正約 + 臨約120天內付95%或收入伙通知書14天內付95% (以較早者為準)

6%C) 360 天現金優惠付款計劃

臨約5%+簽臨約後5天內簽正約 + 臨約120天內付5% 或收入伙通知書14天內付5% (以較早者為準) + 臨約後360天內付90%或收入伙通知書14天內付90% (以較早者為準)

5%(D) 建築期付款計劃

臨約5%+簽臨約後5天內簽正約 + 臨約120天內付5%或收入伙通知書14天內付5% (以較早者為準) + 收入伙通知書14天內付90% (以較早者為準)

*plan B的第一按揭貸款年期最長為 25 年,年利率以最優惠利率(P)減 2.75%計算。

發展商另提供以下優惠:

1. 早鳥優惠: 買方獲額外3%售價折扣。

2. 躍動港島南優惠: 買方獲額外3%售價折扣。

3. 印花稅津貼優惠: 買方獲額外4%售價折扣。

以2A座38樓G室為例,實用面積370尺,18%折扣後售1302.8萬元,折後尺價為35211元,按最高50%,首期要651.4萬元,印花稅近49萬,代理律師費約13萬,月供25738元。又以2B座8樓B室為例,實用面積368尺,18%折扣後售1194萬元,折後尺價為32445.7元,按最高50%,首期要587萬元,印花稅44.7萬,代理律師費約12萬,月供23589元。

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