晉環Southland最新價單 + 配套 + 房型分佈一覽

港島南曯目新盤「晉環 SOUTH LAND」為港鐵黃竹坑站上蓋項目，僅為1期，預計建出2庭樓高34層的住宅，提供800伙單位，主打二房及三房。項目由香港鐵路、路勁基建、平安不動產合作發展，亦會設逾52萬平方尺大的商場。晉環入場門檻高，究竟它的地理優勢是什麼? 最新價單又如何吸引?

項目背景及配套

政府由2010年計劃興趣港島南線，包括將此路線延伸到海洋公園站、黃竹坑站、利東站、海怡半島站，其中黃竹坑站前身是黃竹坑邨公屋，發展成為如今的物業上蓋發展。此區北面向黃竹坑商貿區，向東為香港警察訓練學院。項目鄰近港鐵站，僅5分鐘步程，而10分鐘內已可到金鐘站，在香葉道和警校道一帶亦有小巴及巴士專線來往港九，例如小巴59號可以直接往堅尼地城、城巴71、75號往中環，城巴72A往銅鑼灣。

不過要注意交通擠塞問題，香港仔隧道的擠塞情況未見顯著改善，屬全港非過海隧道的汽車流量中排行第三，例如2015至2019年平均每日架次流量為61714架次，比大欖隧道還要高。

至於在食肆方面，香葉道一帶都有不少商店，加上未來會落成逾52萬平方尺的大型商場(鄰近黃竹坑站B2出口)，規模近似康城商場，將有多個國際品牌進駐，亦設公共空間，包括草地、噴泉等，港鐵指會開放休息設施24小時予公眾使用，此部分預計2026年9月前完工，不需擔心消閒娛樂的需要。而且坐1個站就到海洋公園站，不論是前往酒店渡假或是享天倫樂，都幾方便。想做運動的人士可以到黃竹坑體育館、香港仔運動場、游泳池。

在景觀方面，可看到海洋公園景、香港仔海峽、山景等，配合活化黃竹坑工廈陸續完善，新式商貿區都開始陸續取替舊式工廈，吸引不少咖啡店、酒店、設計工作室等，目前已有不少大財團計劃進駐，預料商業項目會提供約200萬平方呎商業寫字樓。相信未來不論自住投資，發展潛力都好大。

晉環Southland樓盤資料

景觀:

項目提供19,298平方呎會所、佔地約46,973平方呎綠化空間、園景區，其中綠色建築認證的暫定為金級。

相比港鐵黃竹坑上蓋的其他項目，第1期的景觀就有點比下去。向西南方面，1期位置上偏離將來第2期項目，可看到金寶花園、巴士總站，有些高層單位可以望到少許深灣遊艇會。例如1A座B、C室、1B座A室，不過都會望到社福機構的通風位。向南方面，望新加坡國際學校、山景、小巴總站，前者將會興建學生和職員宿舍(高90米)，故約20樓以上的單位可減少受到阻擋景觀的機會，例如1A座G、H、J室 、 2A座A至C室等。

向北方面，主要是望內園，比較接近第2期(有約20米通風廊連接)，第2座的向北單位將望向長實持有的第3期項目，例如第2A座B至C室(39至41樓)、2B座A至B室(6至41樓)。向東方面，可望遠方的香港仔運動場、郊野公園山景，例如1A座D、E室。而2A座G至H室 (6至38樓)可望日後第4期項目。

下圖為1座42樓平面圖:

下圖為1座5樓平面圖:

下圖為23、26、28、30、32、35、37、39樓B及C室複式單位下層平面圖:

下圖為23、26、28、30、32、35、37、39樓B及C室複式單位上層平面圖:

戶型分佈

下圖為未經改動示範單位參照第2座(2B)28樓A單位搭建:

1. 開放式單位: 項目不是主打開放式單位，只有62個開放式單位，涵蓋6至42樓(1B座B室) 、6至38樓(2B座D室)，面積分別是290及294尺。前者主要望第3期，有西斜，間隔方正，廳區連開放式廚房面積有159尺。後者向南，望新加坡國際學校。主體面積僅142尺，入口位可有空間放收納櫃。

2. 1房單位: 共有133個，全是套房，其中1A座D室 (6至41樓) 露台及工作平台面積有42尺，以致室內空間不算大，甚至細過一房2B座B室的廳區及睡房。另1A座G室(6至21樓;386尺)、1A座J室(6至21樓;387尺)向南，前者室內空間大點，有一邊外牆僅25cm厚。2座的一房單位不論在廳還是房的面積都較細，例如2A座G室(5至38樓 ; 370尺)、2B座B室(6至38樓 ; 368尺)，細過1座廳和房各十尺。

3. 淨2房單位:共149個，有部分淨兩房單位在玄關和走廊用上不少空間，例如同為6至38樓2A座C室、2B座E室。有些更有35CM厚度的主力牆，以致室內空間感細點，例如同為6至38樓2A座H室、2B座E室。

4. 2房(雙套)單位: 共30個，主要向西，望金寶花園。例如6至22樓的1A座B室、1A座C室，面積同為612尺，有些這類單位沒有工作平台，例如有些只有23尺露台，變相室內空間大點。

5. 三房(一套)單位: 共91個，分別有梗廚和開放式單位可供選擇，例如2B座C室 (6至38樓)，最細都有639尺，望國際學校，屬開放式廚房設計。如果想要梗廚，例如39至42樓的2A座A室、C室，6至38樓的2A座F室，前者A室只是玄關位比較大，其他分別不大。F室則以細房中間為主力牆，未必可打通兩房。

6. 三房一套(連工人房及工人廁): 共131個，面積可達800尺以上，如果900尺以上單位多數有玄關位和走廊佔了不少面積，有些單位的細房和主人房還比800尺左右的單位細小。留意部分設衣帽間的主人房面積比沒有衣帽間的主人房細。比較實用點的是1A座G室，客房約60尺，主人房約179尺。

7. 四房一套(連工人房及工人廁) : 共8個，集中在40至41樓的2A座A室、39至42樓的B室、40至41樓的2B座C室等。面積約1067尺以上。其中2A座A室門口玄關位大成62尺，走廊有44尺，室內實用空間受蠶蝕。另2B座C室為長型廳設計，走廊空間為6.75米，主人套廁為明廁，比2B座B室優勝。

8. 四房雙套(連工人房及工人廁) : 共36個，集中22至40樓的1A座A室(1205尺起)、1A座F室(1218尺)、40至41樓的2B座A室(1302尺)，後者廳區夠大，擺家具之餘仍有一定的空間感，有成353尺。套房116和157尺，沒有工作平台。1A座F室玄關位52尺，客人入屋不會直望房間，客房細點，僅各51尺。

晉環首批價單

項目首張價單售價為1397.6萬起，最高為3496.3萬元，實用面積尺價為32933至41623元。以最高折扣18%計，折實售1146.1萬至2867萬元，折實實用面積呎價27005元至34131元。其中折實售價最低是1A座6樓G室，386平方尺，1房單位，屬入場單位。如以折後實用面積尺價論，最低為1A座6樓F室，937平方尺，3房1套房連工作間及洗手間間隔。

最新晉環9月成交:

早前發展商公佈最新5號價單，最低售價是2A座6樓E室，實用584尺，連露台(22尺)及工作平台(16尺)，售2180萬，尺價37329。折扣18%後，售1787.6萬，尺價30609元。最高為2B座42樓B室，實用965尺，連露台(34尺)及工作平台(16尺)，售5119.2萬，尺價53049。折扣18%後，售4197.7萬，尺價43500元。

付款辦法

*plan B的第一按揭貸款年期最長為 25 年，年利率以最優惠利率(P)減 2.75%計算。

發展商另提供以下優惠:

1. 早鳥優惠: 買方獲額外3%售價折扣。

2. 躍動港島南優惠: 買方獲額外3%售價折扣。

3. 印花稅津貼優惠: 買方獲額外4%售價折扣。

以2A座38樓G室為例，實用面積370尺，18%折扣後售1302.8萬元，折後尺價為35211元，按最高50%，首期要651.4萬元，印花稅近49萬，代理律師費約13萬，月供25738元。又以2B座8樓B室為例，實用面積368尺，18%折扣後售1194萬元，折後尺價為32445.7元，按最高50%，首期要587萬元，印花稅44.7萬，代理律師費約12萬，月供23589元。