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按揭回贈

按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少?

在申請按揭時,除了比較各銀行提供的按揭息率外,當然少不得按揭回贈,不論買一手樓或是轉按,都要看清楚按揭優惠和轉按優惠。最近有銀行更推出綠色按揭計劃,為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。下文為你介紹按揭回贈,以便獲取最抵的按揭優惠。

什麼是按揭現金回贈?

根據金管局資料顯示,這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項;免息或免供期優惠,都有以下限制:

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1. 現金回贈超過住宅按揭貸款額1% :

在計算按揭成數時,其貸款額要包括全數回贈(銀行和中介回贈)需要扣減在按揭總額。例如100萬按揭金額,2%現金回贈,實際到手會有100萬貸款,而剩餘供款會變成98萬。

2. 現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% :

該回贈不用包括在貸款額內,但認可機構要在物業買賣完成後,才可給予借款人現金回贈。例如100萬按揭金額,1%現金回贈,實際到手會有101萬貸款,而剩餘供款會是100萬。

3. 地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼:

在計算按揭成數時,應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。

一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計,例如貸款額是400萬,現金回贈0.8%,就獲得共3.2萬元。當取得貸款額後14日就會過戶,隨著按揭貸款額增加,回贈優惠都愈多。

我們看看以下的情況,理論上按揭成數多少不影響實際的回贈金額,例如物業樓價是830萬元,造6成按揭,按揭現金回贈為1%,那貸款額是490萬,現金回贈金額為4.9萬元。

如果申請按保,銀行會以6成借款額作基礎,計算現金回贈,假設800萬樓宇借9成,現金回贈就是480萬 (800萬的6成)的1%,即4.8萬元。

又假如現金回贈超過貸款額1%,例如800萬樓宇,基本按揭成數最多60%,如最終想申請50%按揭,即400萬元。就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元),兩者相加就不超過6成按揭限制。

現金回贈應考慮什麼?

前段提到,金管局在按揭優惠上有一定的限制,那就要視手頭上準備了的資金,畢竟首期置業開支甚大,所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕,可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者,可以考慮用更高的按揭優惠計劃,剩餘貸款額少一點,長遠供樓負擔也會少一點。例如為720萬樓宇借6成按揭,如果使用1%按揭現金回贈,就獲得43200元,相反如使用1.2%按揭現金回贈,就獲得51840元。

按揭息率

無論買新樓造按揭,或是想造轉按,都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。如果按揭或轉按貸款額愈小,現金回贈當然亦相對減少。

1. 私人住宅樓宇(一手及二手)

貸款額門檻為100萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%

回贈最高: 新樓(1.2%) ; 轉按 (1.2%)

貸款額門檻為300萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%

回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.4%)

貸款額門檻為400萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%

回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.6%)

貸款額門檻為600萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%

回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.73%)

2. 未補地價物業

按揭息率: P-2.75%

回贈最高: 1.7%

3. 車位

貸款額門檻為50萬 ; 按揭息率可低至P-2.65%

回贈最高: 0.3%

4. 工商物業

貸款額門檻為100萬 ; 按揭息率可低至3個月H+1.3% 或 P-2.65%

回贈最高: 0.3%

賺取轉按優惠

選擇轉按的原因有幾個,除了獲取比現有物業較低的按揭息率外,還方便套現,假設480萬物業造6成按揭(貸款額為288萬元),雖然未還的金額會下跌,但樓價可能同時上升,例如600萬,假如造6成轉按,即借360萬,扣除雜費,會多了資金作其他投資用。另一個原因當然是獲得銀行轉按回贈,不論業主本身想不想套現、前後按揭計劃息差問題,新按揭都可獲轉按回贈,例如貸款額300萬,轉按回贈率1.4%,即可獲42000元。

另一個好處就是退回按揭保險保費,假設樓市向好,變相貸款額下跌,不用再利用按保,那選擇退按保時,就可獲取按揭保費,例如首年退4成、2年內退25%,只限首3年,最少都有15%的按揭保費。

另一方面,如果現時按揭計劃沒有Mortgage Link 戶口(該戶口存款利率與按揭利率一樣),那就可經轉按而獲得,減輕一下利息開支。大多上限是貸款額的5至6成。

按揭回贈注意事項

前段提到,如現金回贈高於貸款額1%,業主借足成數上限,現金回贈的方式則是扣減貸款額,例如貸款額上限500萬,優惠回贈率為1.2%,那扣除5萬元後,申請人還495萬,而這些都是計入供款的,變相不算白白浪費回贈。

另一方面,銀行批出按揭都有其成本,故為免出現有人為取貸款而頻密轉按賺回贈,通常會在按揭貸款確認信列出罰息期,例如有些是3年、2年不等,如果第一年提早全數還款,首年就會徵收現金回贈+貸款額1%、第2年徵收現金回贈,假如借300萬,回贈3萬,即首年提早全數還款就要付3萬加3萬即6萬元開支。所以最好正式申請轉按之前,計清楚成本開支。

FAQS:

1. 轉按可賺取幾多現金回贈?

做轉按時,一般新銀行會提供轉按現金回贈,如果向坊間按揭中介取得轉按信,一般會有更多轉按優惠,合共可高至貸款額約1.7%,留意避開兩年罰息期,再比較一下當時轉按利率。

2. 如首期不算多,那應該選哪種按揭回贈計劃?

金管局在按揭優惠上有一定的限制,那就要視手頭上準備了的資金,畢竟首期置業開支甚大,所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕,可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者,可以考慮用更高的按揭優惠計劃,剩餘貸款額少一點,長遠供樓負擔也會少一點。

3. 按揭現金回贈有何限制?

根據金管局資料顯示,這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項;免息或免供期優惠,都有以下限制:

A.現金回贈超過住宅按揭貸款額1% :

在計算按揭成數時,其貸款額要包括全數回贈。

B.現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% :

該回贈不用包括在貸款額內,但認可機構要在物業買賣完成後,才可給予借款人現金回贈。

C.地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼:

在計算按揭成數時,應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。

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