【放租必讀】唔夠5成出租、買樓出租按揭、物業放租細節

放租必讀

銀行對物業出租和自住的按揭標準有一些不太相同的地方,若您對買樓收租有興趣請繼續閲讀這篇文章。

買樓出租最高可以做多少成按揭?

在香港,首次置業的準業主可以做到最高90%按揭。一般普通的情況,在申請按揭時,若買家想要做高成數按揭(70%至90%),按揭保險契約會列明樓宇必須用於自住。如果準業主買樓是打算做出租用途的,申請銀行按揭最多只能做到50%。如果準業主打算置入的物業價格超過1000萬港元,銀行很大可能只會批40%按揭貸款。

業主以高成數按揭上會的物業可以出租嗎?

業主要做到高成數按揭必須有加按揭保險,而所有高成數按揭的物業都一定要是作爲自住。每一個以高成數按揭上會的單位是不可以放租的。按揭保險公司也會不定時查詢,若被發現業主將高成數按揭物業放租就會被要求還清按揭貸款,也就是常聽到的 call loan. 

物業原先是高成數按揭,後來打算出租需要怎麽做?

如果原先買入樓宇時,借貸人是做高按揭成數,單位買了是作爲自住的用途。如果半途中業主決定要將單位出租則需要先甩按揭保險,業主可以直接到審批按揭貸款的銀行處理即可。只要把按揭成數降低至物業價格的50%或更低就可以放租。補充一點,如果置入物業的時間少於3年,業主甩按保時可以取回約15%的保險費用,每間銀行的制度或許有些出入,不過大致上程序都差不多。另一種情況是若樓價水漲船高,當業主準備將物業放租時,按揭餘額已經是樓價的50%或以下,業主可以直接到銀行申請甩按保。

物業在出租前,有什麽手續需要跟進?

業主在將自住的物業放租後需要向批按揭貸款的銀行討要出租同意書、繳付相關手續費。每家銀行的手續費會有點出入。銀行隨後要在田土廳做rental assignment,業主也需要支付相關律師費用。  

物業出租後想要改回自住可以嗎?

物業由自住改成出租比較多程序需要完成,相反業主想將物業出租後想要改回自住就簡單多了。業主只需要向銀行提出自住證明,或是呈交退租文件給銀行或許還有機會申請轉按,借到高成數按揭。若您有興趣歡迎詢問我們28 Mortgage的按揭專員。

準業主剛置入新物業,原本打算出租,申請按揭時需要報自住還是出租?

按理說是需要如實申報新物業是用於出租。不過這會導致準業主借不到高成數按揭貸款。如果準業主是有足夠的首期資金就沒有問題。但是如果首期不夠,業主可以先報自住,直到決定放租然後通知銀行降低按揭成數,補回差價。

物業放租收到的租金可以當成是收入計算嗎?

可以。業主在申請按揭貸款時,銀行需要計算業主的入息是否可以通過壓力測試。只要有租約,業主可以把租金加入收入來計算壓力測試。只不過,銀行可能會以租金的6-7折計算,這些要看不同銀行的計算方式。

一個單位分自住和放租也算出租物業嗎?

在銀行的角度來看,無論哪種形式的放租都是歸類于出租物業。因此銀行在按揭成數審批方面會以出租物業看待。

 

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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