在低息環境下，增加不少人上車置業的誘因，不過在供樓利息方面就要好好計算，不論H按還是P按都隨時影響長遠的供樓利息開支，少數怕長計，如何可計算供樓利息? 各大銀行最新按揭利率多少? 又可否以供樓利息扣稅?
內容大綱
善用按揭計算機 預算置業資金
按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。
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P按則是「最優惠利率」(Prime Rate)，理論上是銀行借出資金，產生基本利潤的利率，P按是以此做基礎，即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐，不過變化周期比較慢，風險而言，都是比H按少，但這些調節都會對供樓利息有影響。
坊間不少網站都設有「按揭計算機」，以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算，有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。例如樓價750萬單位，以首置身分申請9成按揭，還款30年，以2.5%按揭息率計算，得出總供樓利息開支為300萬元。
比較各大銀行按揭利率，以便預算供樓利息:
| 銀行 | P按 | H按 | H按封頂位 | 現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.4% + $4,000 |
| 渣打銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.3% + $6,888 |
| 中國銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.3% | P(5 %)-2.5%=2.5% | 1.3% + $6,888 |
| 恆生銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.3% |
| 匯豐銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.3% + $5,000 |
比較各大銀行轉按按揭利率，以便預算供樓利息:
| 銀行 | P按 | H按 | H按封頂位 | 現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.4% + $4,000 |
| 渣打銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.2% |
| 中國銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.3% | P(5 %)-2.5%=2.5% | 1.23% |
| 恆生銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.4% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.2% |
| 匯豐銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.5% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1% |
供樓利息可扣稅
供樓利息是可以扣稅的，其實居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額，即只剩5個扣稅年度，那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。
如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。
至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。
不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。
至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。
FAQS:
1. 選P按和H按按揭息率如何影響供樓利息?
按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。
P按則是「最優惠利率」(Prime Rate)，理論上是銀行借出資金，產生基本利潤的利率，P按是以此做基礎，即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐，不過變化周期比較慢，風險而言，都是比H按少，但這些調節都會對供樓利息有影響。樓價750萬單位，以首置身分申請9成按揭，還款30年，以P按2.5%按揭息率計算，得出總供樓利息開支為300萬元。
2. 供樓利息扣稅年期為多少?
居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額，即只剩5個扣稅年度，那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。
3. 供樓利息如何可用盡扣稅額?
供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。
