2023年無論您有沒有在供房貸或投資，您都一定一直聽到 “美國通脹”、“美聯儲加息”、“銀行升息”等新聞。任何有關利息的新聞其實或多或少都會影響銀行的利率波動。只要有承造按揭上會的買家都需要供20至30年的貸款。在供款這方面，您對供樓利息的了解有多徹底呢？今天我們就針對性的來討論關於供樓利息。任何有在供樓或以後有計劃置業的港人都一定要看懂供樓利息。
內容大綱
善用按揭計算機
在香港置業，除了居屋買家一定要用P按，任何按揭申請人可以選用P按或是H按供款。P按 (Prime Rate)是「最優惠利率」，顧名思義就是銀行以「最優惠利率」為計算基準來提供按揭計劃，計算方法是「最優惠利率– 固定的百分比」，例如花旗銀行現時的P按為P(5.875%)-2.5%。不同的銀行有自己的「最優惠利率」。由於香港聯繫匯率與美國掛鉤加上美國的利息口對全球的的金融市場有著舉足輕重的銀行，香港的利率跟隨美國走動，因此美聯儲加息或減息都會影響香港銀行的「最優惠利率」波動。
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H按 （HIBOR）英文全名為 Hong Kong Interbank Offered Rate, 中文是銀行同業拆息利率。銀行同業拆息利率是本地銀行之間互相借錢的利率，亦是銀行放貸的成本。
H按的利息相對浮動，升跌完全是視乎本地銀行體系的資金多寡。H按計算的按揭計劃是以拆息利率(H)為基礎，然後銀行會再加上指定的百分點，「H + 銀行特定百分點 （x%）」，例如滙豐銀行現時的H按年利率是 H+1.3%。 H 按利率上限等於 P 按，也就是我們常挂在嘴邊的 「封頂位」。
當您清楚的知道P按和H按的分別之後，對您將來在選擇供樓利息有一定幫助。現時很多網站上都設有「按揭計算機」，只要您了解供樓利息的基礎，您可以好好的用按揭計算機去計算和對比供樓利息。一般上您只需要在網站上輸入物業價格、按揭成數、還款的基本資料就可以看到你需要支付的利息總額。
打個比方，王生看上一間600萬港元的物業，按揭成數為90%，還款30年，以現時「P-2.5% = 3.375%」按揭利率計算的話，王生的供樓總利息是3,354,068港元。按揭計算機算出來的答案是非常精準的。
若您還是覺得想要更確定和更安心可以隨時聯絡WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查問詳情，我地不收您任何費用，所以請放心。
接下來的圖表是讓您可以一次過看香港各大銀行的按揭利率，以便預算供樓利息。
表1：各大銀行的按揭利率及現金回贈
| 銀行 | P按 | H按 | H按封頂位 | 現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.4% + $4,000 |
| 渣打銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.3% + $6,888 |
| 中國銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.3% | P(5 %)-2.5%=2.5% | 1.3% + $6,888 |
| 恆生銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.3% |
| 匯豐銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.3% + $5,000 |
表2：各大銀行的轉按按揭利率及現金回贈
| 銀行 | P按 | H按 | H按封頂位 | 現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.4% + $4,000 |
| 渣打銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.2% |
| 中國銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.3% | P(5 %)-2.5%=2.5% | 1.23% |
| 恆生銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.4% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.2% |
| 匯豐銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.5% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1% |
表3：各年期定息按揭利率
| 按揭定息年期 | 定息利率 |
| 10年 | 4.25% |
| 15年 | 4.4% |
| 20年 | 4.55% |
注：定息利率是會一直變動的，想要獲得最新的資料，請直接向我們28 Mortgage的按揭專員聯絡。
供樓利息可扣稅
是的， 供樓利息可扣稅。首先説明如果業主想要使用供樓的利息扣稅，物業必須是納稅人的主要居所。如果是還未完全落成、還未入住或買來非自住用途的供樓利息是不可以用來扣稅的。
在香港，業主自住的物業的供樓利息的扣稅年期為20個課稅年度及扣稅最高限額為每年10萬港元。業主/納稅人可以選擇連續使用20年的扣稅年期或是中斷式使用都可以，這方面是沒有任何强制性的限制條例。
通常新上會的業主是建議先使用20年扣稅期來減輕一些財務上的壓力。當然這也是因人而異，業主可以自由決定。
至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、貸款年期等因素。近年來全球處於加息周期，香港銀行也一樣，這也造成供樓利息上調，供樓利息很有可能超過10萬扣稅額尤其是按揭金額較大的業主。
至於轉按的按揭供樓利息，也是可以做扣稅用途。補充一點是，只計算轉按後的按揭供樓利息。例如，轉按批核後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的則用作套現，這種情況就會以供樓利息的一半做扣稅額。
關於供樓利息的常見問題：
1. 選P按和H按按揭息率如何影響供樓利息?
P按是以最優惠利率（Prime Rate）為計算基礎；H按是以銀行同業拆息利率（HIBOR）為計算基礎，H 按的封頂位等於 P 按。其實無論選P按或H按都有各自的利弊，一切還是看哪個比較適合您當下的情況。一般上銀行可以讓業主在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次。建議準業主在一開始申請按揭前先跟我們28 Mortgage的按揭專員聯絡，讓我們協助您做最好的選擇，同時我們的獨家現金回贈也是全港最高！
2. 供樓利息扣稅年期為多少?
居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。
3. 定息按揭適合甚麼人？
大多數人或許會覺得定息完全沒有吸引力。不過還是有一小群衆適合這種完全鎖定的供樓利息尤其是通過呼吸Plan上車的業主或是未能通過壓力測試的按揭申請人。由於定息按揭是直接鎖定一個利率（現時是10年：4.25% 、15年：4.4%、20年：4.55%），因此無需面對加息的風險，同時選用定息按揭，申請人只需通過基本的「供款與入息上限」在同一收入和同一還款年期下，可借貸的額度上限也會來的比浮息按揭高出一點。
