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【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較

供樓利息

在低息環境下,增加不少人上車置業的誘因,不過在供樓利息方面就要好好計算,不論H按還是P按都隨時影響長遠的供樓利息開支,少數怕長計,如何可計算供樓利息? 各大銀行最新按揭利率多少? 又可否以供樓利息扣稅?

善用按揭計算機 預算置業資金

按揭申請人可以選用H按或P按供款,不論是選擇哪個,息率仍會隨時間改變,從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平(HIBOR),以H+某個百分比計算,H按會設有上限,俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下,彼此之間的借貸成本、風險不高,因此H按比較低。

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P按則是「最優惠利率」(Prime Rate),理論上是銀行借出資金,產生基本利潤的利率,P按是以此做基礎,即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐,不過變化周期比較慢,風險而言,都是比H按少,但這些調節都會對供樓利息有影響。

坊間不少網站都設有「按揭計算機」,以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算,有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。例如樓價750萬單位,以首置身分申請9成按揭,還款30年,以2.5%按揭息率計算,得出總供樓利息開支為300萬元。

比較各大銀行按揭利率,以便預算供樓利息:

銀行 P按 H按 H按封頂位 現金回贈
花旗銀行 P(5.25%)-2.75%=2.5% H + 1.3% P(5.25%)-2.75%=2.5% 1.4% + $4,000
渣打銀行 P(5.25%)-2.75%=2.5% H + 1.3% P(5.25%)-2.75%=2.5% 1.3% + $6,888
中國銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.3% P(5 %)-2.5%=2.5% 1.3% + $6,888
恆生銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.35% P(5%)-2.5%=2.5% 1.3%
匯豐銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.35% P(5%)-2.5%=2.5% 1.3% + $5,000

比較各大銀行轉按按揭利率,以便預算供樓利息:

銀行 P按 H按 H按封頂位 現金回贈
花旗銀行 P(5.25%)-2.75%=2.5% H + 1.3% P(5.25%)-2.75%=2.5% 1.4% + $4,000
渣打銀行 P(5.25%)-2.75%=2.5% H + 1.3% P(5.25%)-2.75%=2.5% 1.2%
中國銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.3% P(5 %)-2.5%=2.5% 1.23%
恆生銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.4% P(5%)-2.5%=2.5% 1.2%
匯豐銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.5% P(5%)-2.5%=2.5% 1%

供樓利息可扣稅

供樓利息是可以扣稅的,其實居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度,留意限額為每年10萬港元,而扣稅年期是可以連續或不連續使用,是視納稅人選擇而定。例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額,即只剩5個扣稅年度,那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。

如果剛成為業主,大可先使用20年扣稅期,以減輕一開始的財政負擔,未知將來政府會否有措施延長扣稅年期,加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大,當息隨本減計算供樓利息,始終用盡10萬扣稅額機會大些。

至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額,還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素,例如短期置業後再換樓,所需的按揭額大些,自然供樓利息增加。假如到時進入加息周期,供樓利息開支上升,隨時會高於10萬扣稅額。

不過要留意的是,如想使用供樓扣稅額,該物業須為納稅人的主要居所,如果是樓花,又未入伙、非住宅用途,供樓利息當然不可做扣稅。

至於轉按的按揭供樓利息,也是可以扣稅,不過只計算轉按後的按揭供樓利息。舉個例,如果轉按後,有一半的貸款額是主要住所的按揭,而餘下的是用作套現,就會以供樓利息的一半做扣稅額。

FAQS:

1. 選P按和H按按揭息率如何影響供樓利息?

按揭申請人可以選用H按或P按供款,不論是選擇哪個,息率仍會隨時間改變,從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平(HIBOR),以H+某個百分比計算,H按會設有上限,俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下,彼此之間的借貸成本、風險不高,因此H按比較低。

P按則是「最優惠利率」(Prime Rate),理論上是銀行借出資金,產生基本利潤的利率,P按是以此做基礎,即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐,不過變化周期比較慢,風險而言,都是比H按少,但這些調節都會對供樓利息有影響。樓價750萬單位,以首置身分申請9成按揭,還款30年,以P按2.5%按揭息率計算,得出總供樓利息開支為300萬元。

2. 供樓利息扣稅年期為多少?

居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度,留意限額為每年10萬港元,而扣稅年期是可以連續或不連續使用,是視納稅人選擇而定。例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額,即只剩5個扣稅年度,那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。

3. 供樓利息如何可用盡扣稅額?

供樓利息是否能貼近10萬扣稅額,還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素,例如短期置業後再換樓,所需的按揭額大些,自然供樓利息增加。假如到時進入加息周期,供樓利息開支上升,隨時會高於10萬扣稅額。

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