在低息環境下,增加不少人上車置業的誘因,不過在供樓利息方面就要好好計算,不論H按還是P按都隨時影響長遠的供樓利息開支,少數怕長計,如何可計算供樓利息? 各大銀行最新按揭利率多少? 又可否以供樓利息扣稅?
善用按揭計算機 預算置業資金
按揭申請人可以選用H按或P按供款,不論是選擇哪個,息率仍會隨時間改變,從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平(HIBOR),以H+某個百分比計算,H按會設有上限,俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下,彼此之間的借貸成本、風險不高,因此H按比較低。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃
樓宇買賣 按揭利率 H+1.3%,現金回贈高達 2.7% + $16,888(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )
物業轉按/套現 按揭利率 H+1.3%,3.125%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )
轉走發展商按揭 按揭利率 H+1.3%,3.125%封頂位,現金回贈高達 2.7%(經我們申請按揭,即獲得此獨家獎賞 )
💻 按揭轉介服務: https://28mortgage.com.hk/
ℹ️ 最新按揭利率: https://28mortgage.com.hk/按揭利率
☎️ WhatsApp查詢: 96832200 (可按此直接Whatsapp我們)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
P按則是「最優惠利率」(Prime Rate),理論上是銀行借出資金,產生基本利潤的利率,P按是以此做基礎,即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐,不過變化周期比較慢,風險而言,都是比H按少,但這些調節都會對供樓利息有影響。
坊間不少網站都設有「按揭計算機」,以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算,有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。例如樓價750萬單位,以首置身分申請9成按揭,還款30年,以2.5%按揭息率計算,得出總供樓利息開支為300萬元。
比較各大銀行按揭利率,以便預算供樓利息:
銀行 | P按 | H按 | H按封頂位 | 現金回贈 |
---|---|---|---|---|
花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.4% + $4,000 |
渣打銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.3% + $6,888 |
中國銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.3% | P(5 %)-2.5%=2.5% | 1.3% + $6,888 |
恆生銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.3% |
匯豐銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.35% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.3% + $5,000 |
比較各大銀行轉按按揭利率,以便預算供樓利息:
銀行 | P按 | H按 | H按封頂位 | 現金回贈 |
---|---|---|---|---|
花旗銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.4% + $4,000 |
渣打銀行 | P(5.25%)-2.75%=2.5% | H + 1.3% | P(5.25%)-2.75%=2.5% | 1.2% |
中國銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.3% | P(5 %)-2.5%=2.5% | 1.23% |
恆生銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.4% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1.2% |
匯豐銀行 | P(5 %)-2.5%=2.5% | H + 1.5% | P(5%)-2.5%=2.5% | 1% |
供樓利息可扣稅
供樓利息是可以扣稅的,其實居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度,留意限額為每年10萬港元,而扣稅年期是可以連續或不連續使用,是視納稅人選擇而定。例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額,即只剩5個扣稅年度,那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。
如果剛成為業主,大可先使用20年扣稅期,以減輕一開始的財政負擔,未知將來政府會否有措施延長扣稅年期,加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大,當息隨本減計算供樓利息,始終用盡10萬扣稅額機會大些。
至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額,還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素,例如短期置業後再換樓,所需的按揭額大些,自然供樓利息增加。假如到時進入加息周期,供樓利息開支上升,隨時會高於10萬扣稅額。
不過要留意的是,如想使用供樓扣稅額,該物業須為納稅人的主要居所,如果是樓花,又未入伙、非住宅用途,供樓利息當然不可做扣稅。
至於轉按的按揭供樓利息,也是可以扣稅,不過只計算轉按後的按揭供樓利息。舉個例,如果轉按後,有一半的貸款額是主要住所的按揭,而餘下的是用作套現,就會以供樓利息的一半做扣稅額。
FAQS:
1. 選P按和H按按揭息率如何影響供樓利息?
按揭申請人可以選用H按或P按供款,不論是選擇哪個,息率仍會隨時間改變,從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平(HIBOR),以H+某個百分比計算,H按會設有上限,俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下,彼此之間的借貸成本、風險不高,因此H按比較低。
P按則是「最優惠利率」(Prime Rate),理論上是銀行借出資金,產生基本利潤的利率,P按是以此做基礎,即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐,不過變化周期比較慢,風險而言,都是比H按少,但這些調節都會對供樓利息有影響。樓價750萬單位,以首置身分申請9成按揭,還款30年,以P按2.5%按揭息率計算,得出總供樓利息開支為300萬元。
2. 供樓利息扣稅年期為多少?
居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度,留意限額為每年10萬港元,而扣稅年期是可以連續或不連續使用,是視納稅人選擇而定。例如有業主已用了15個課稅年度的扣稅額,即只剩5個扣稅年度,那業主應考慮自己的置業計劃、財政狀況而決定應否繼續使用。
3. 供樓利息如何可用盡扣稅額?
供樓利息是否能貼近10萬扣稅額,還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素,例如短期置業後再換樓,所需的按揭額大些,自然供樓利息增加。假如到時進入加息周期,供樓利息開支上升,隨時會高於10萬扣稅額。