海外按揭知識

一文看清高端人才、内地人才、海外專業人士

一文看清高端人才、内地人才、海外專業人士入境計劃詳細資訊

香港這兩年開始積極投入搶人才、搶企業的的以增强香港在國際競爭的優勢。高水平的人才和企業是支撐及推動經濟發展的重要因素。香港政府去年(2022)推出「高端人才通行證計劃」搶人才,入境處公佈數據,截至2023年9月,各項輸入人才計劃共收到約16萬宗申請,超過10萬宗獲批;其中高端人才通行證計劃共收到超過5萬宗申請,約39,000宗獲批。值得一提的是,獲批的申請人國籍,當中有9成半(95%)是來自中國内地;獲批的年齡介於18至30歲及31至40歲居多。 這篇文章我地28Mortgage為大家整理完整的高端人才、專業人士、内地人才、企業家入境計劃詳細資訊。  1.高端人才通行證計劃 (「高才通計劃」) 高才通計劃旨在吸引世界各地具備豐富工作經驗及高學歷的高端人才到香港探索機遇。這些高端人才在提出申請時無須已在香港特別行政區覓得工作。他們只須符合一般的入境規定,便可獲准在港逗留 24 個月而不受其他逗留條件限制。 高才通計劃-申請資格: 申請人可以選擇下列其中一個類別而提出高才通計劃的申請: 高才通計劃類別 高才通計劃詳細説明 A類申請 在緊接申請前一年,全年收入達港幣 250 萬元或以上(或等值外幣)的人士 B類申請 獲合資格大學頒授學士學位、並在緊接申請前五年內累積至少三年工作經驗的人士 C類申請 在緊接申請前五年內,獲合資格大學頒授學士學位、但工作經驗少於三年的人士 這類申請受年度配額限制,且以先到先得的方式分配。此外,C類申請並不適用於在香港特區修讀全日制經本地評審課程而獲得學士學位的非本地學生。 注: -任何上文所述類別人士根據高才通計劃提出前來香港特區的簽證/進入許可申請,如符合下列準則,可獲考慮批准: 沒有保安理由拒絶申請,而申請人亦沒有任何已知的嚴重犯罪記錄;以及 有年度配額可供分配(只適用於C類申請人)。 -根據高才通計劃獲批准來港的申請人,一般首次入境可獲准在港逗留24個月而不受其他逗留條件限制。每位申請人根據高才通計劃只可獲批此項「初次逗留安排」一次。 ~持有中華人民共和國護照而居於海外的中國公民,如符合上述的申請資格及一般的入境規定,並符合以下條件,可根據高才通計劃申請前來香港特區就業: 申請人已在海外擁有永久性居民身份;或 申請人在緊接申請前已在海外居住不少於一年(「海外」是指中國內地、香港特區、澳門特別行政區(下稱「澳門特區」)及台灣以外的國家或地區),而且申請是從海外遞交。 高才通計劃-受養人的入境安排 根據高才通計劃申請來港或已獲准來港的申請人,可按香港特區現行的受養人來港居留的政策,以保證人身份申請攜同其配偶或其根據締結當地有效的法律締結的同性民事伴侶關係、同性民事結合、“同性婚姻”、異性民事伴侶關係或異性民事結合的另一方,而該身份是締結當地機關合法和官方承認的法律關係,及18歲以下未婚的受養子女來港。根據高才通計劃獲批准來港或正在申請來港的人士,將成為隨同來港的受養人的保證人。以受養人身份來港居留的申請,如符合一般的入境規定及下列條件,可獲考慮批准: 受養人與保證人能提供合理的關系證明; 受養人沒有任何已知的不良記錄;以及 保證人有能力為受養人提供在香港特區遠高於基本水平的生活和合適的居所。 這項入境安排並不適用於: 現居澳門特區並取得澳門身份證少於七年的前內地中國居民,除非他們以單程通行證計劃取得澳門特區居留身份;以及 阿富汗及朝鮮的國民。 申請高才通計劃所需文件及證明 所需文件    高才通計劃類別 A類申請 B類申請 C類申請 申請人的近照 需要 需要 需要 申請人的有效旅行證件,須載有個人資料、簽發日期、屆滿日期及/或所持的任何可返回原居地簽證的詳情(如適用)。申請人如正在香港特區逗留,則須上載其有效旅行證件中載有最近進入香港特區的入境印章/入境標籤/延期逗留標籤/「電子簽證」的內頁。內地的中國居民如未獲發旅行證件,可上載其中華人民共和國居民身份證。 需要 需要 需要 申請人的香港身份證(如有) 需要 需要 需要 […]

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在港申請英國按揭置業攻略

在港申請英國按揭置業攻略 買樓程序一覽

在BNO簽證計劃開放後,吸引了不少港人想在英國置業,於是選擇在海外買樓出租申請按揭,如果不想一筆過cash buy,就要了解一下英國置業按揭攻略。申請英國物業按揭時有什麼手續要做? 買樓流程又是怎樣? 如果經按揭經紀申請按揭有什麼好處? 英國買樓程序 1. 物色樓盤 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市,不少海外地產公司都會舉辦展銷會,各位可以留意這些機會了解物業資料,不過如以一手樓而言,這些展銷會多為樓花,不會有落成日期,只有預期落成日期。現樓也有,不過價錢都會貴些。二手樓方面,可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站,列明房型、平面圖、價錢等。 2. 預約睇樓 如看中了一手樓樓花,可直接去展銷會看看示範單位,相反如想親身看二手樓或樓花,就要靠video tour、VR、圖片,或請已在當地的物業代理幫忙視察,email或打電話請代理live 睇樓。 3. 付訂金 如果在展銷會上看中了一手樓,準買家要簽署《初步買賣協議》文件,也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。 4. 簽正式買賣合約 如果房屋背景無問題,簽署二手樓合約前,買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權,以免引起爭拗。 5. 申請按揭 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。一手樓方面,只要買家擁有預留信(Reservation Form),就可申請按揭,樓花者,多數入伙前半年開始申請。二手樓方面,則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄(Memorandum of Sale),代理會協助買家填表申請按揭貸款),雙方才會簽買賣合約。 6. 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付),由發展商的律師樓託管,再根據條款分期交樓價,例如向發展商購買樓花,有些發展商會要求買家簽訂合約半年後,繳付部分樓價,所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面,買家要向賣家出offer,例如包不包家電等,都可向賣家提出,傾好價錢就由雙方律師接手處理手續,同時律師會通知買家收樓,要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。 7. 交樓 一手樓方面,買家會收到通知要驗樓,交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款,完成交易後,雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面,業主會在簽約後約1個月,還原物業、清雜物,交樓予買家,之後買家按揭貸款額和首期,就由律師轉交業主。 據統計,隨著英國脫歐,單單6個月內,查詢樓盤的海外投資者增加了1成,不少業主購入英國物業投資時,都要提供大部分的家電、衣櫃床架等,與香港租約有少許不同,租期可短至6個月,當中有列明中斷條款,即規定起租到哪一段時間後,要提前多久去終止租約。每位業主做法不同,不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客,都要經過一個叫reference check背景審查的程序,業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等,通常托agent完成,萬一對方未有工作、credit score不足,就會要求預付6個月至1年租金。 申請英國按揭途徑 申請海外英國物業的按揭主要透過本地/外國銀行或按揭經紀 (Broker),例如一些本地銀行HSBC、中銀、東亞都有提供英國銀行轉介服務。例如匯豐銀行可以由本地轉介到英國分行,物業地區可選英格蘭及蘇格蘭城市,不論自住或出租,申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊,前者最高批80%,還款期最長30年,後者最高批75%,還款期最長25年。另外如果申請者希望直接在本地申請英國物業按揭,則可以考慮華僑永亨銀行。不過要留意,選擇華僑永亨銀行只可以選擇倫敦 Zone 1 及 Zone 2作投資用途的住宅物業,按揭金額最少要求$200,000英鎊。 經香港銀行幫助申請英國按揭,銀行多會向申請人收取各項雜費,例如東亞銀行,會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。 如果想增加按揭申請的成功率,可找專業可靠、位於本港海外物業按揭配對平台 PropCap。香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務,提供最合適的按揭組合解決英國自住 (home buy) 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台,配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。 合資格申請按揭人士 不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司,都可以申請英國按揭,最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓),如果credit score夠高,可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship,BC),首期就是樓價2成

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日本買樓101

日本買樓101

不少港人都有在日本買樓,不過網上關於海外人士日本樓按揭資訊不多,難以針對一些並非日本居民的中港台投資者。而早前日圓下跌,究竟在一些熱門買樓地區,例如福崗、大阪、沖繩等有哪些日本按揭上要注意的地方?海外人士買日本樓要進行哪些手續? 買日本樓流程 日本買樓不一定要親身簽約,通常由經國家資格考核的宅建主任負責,協助房地產買賣事宜。主要分7大流程: 1. 網上物色單位或親身睇樓 一些日本房地產網站可以為非日本居民的投資者提供資訊,例如「Best Estate」提供24小時Online服務,也有職員可提供普通話服務,不用擔心語言問題,亦設Zoom睇樓服務 ; 「Japan Property」可以篩選心儀的物業戶型、以JR區域搜尋、樓盤面積、價格等。 2. 委託agent尋找樓盤 除了正式委託代理外,也要請司法書士辦理法律事宜,下一步就可以查詢適合自己的按揭方案。 3. 填寫購入意向表明書 當你已物色到心儀物業,就可以填寫有效一至四星期的購入意向表明書,包括資料如買家的中文姓名、地址、出價,讓賣家去考慮會否接受出價,不同的是,香港業主都會價高者得,不過日本做法不同,是以先到先得方式決定,換言之,即使你出價比較後的買家為低,由於排得較前,所以你是有優先權跟賣家洽談。 4. 檢查大廈的調查報告 在進入下一個買賣程序之前,記得要先檢查大廈的情況,例如有沒有特別事故發生?管理如何? 過去維修情況如何?還要留意修繕金一項,這是由各業主按月支付,用作支付大廈維修的。 5. 支付10%訂金 當雙方取得共識,中介公司會準備買賣契約書、重要事項説明書,後者會細列土地用途限制、房屋耐震基準、設備等資料。買家要準備10%訂金作為手付金,通常經agent匯去賣家到。 6. 親身簽約或授權代簽 海外人士就要準備雕刻圖章、授權委任書、身份證及護照副本、住址證明、圖章宣誓文件等。在疫情下或時間問題,難以親身代簽,其實也可簽署委任書授權代簽,最好在簽前,向宅建主任查詢清楚業權、單位是否處於海嘯、地積水等危險區域這一切細節,才正式成交。 7. 交屋取匙 當賣家已收妥尾數,買家就可以收匙做業主,而司法書士都會辦理產權資料登記手續,取得不動產権利証明書,新業主都會隨後收到重要事項説明書及契約。 想了解更多海外人士買日本樓按揭資訊?記得搵PropCap讓專業團隊為你解答,安心做業主! 日本買樓收租注意事項 日本買樓收租是不少海外人士選擇,近年日本熱門區域例如東京、大阪的租金收益率約4至6%之間。假如你想在福崗買樓收租,記得要將租金收入稅計算在成本之內,稅率為 20.42%。通常業主都會委託租務管理公司,辦妥一條龍服務,例如處理租約、收租、租客入伙搬遷、維修等,扣完必要開支,才會將餘下金額存入業主戶口。 日本海外按揭選擇 因應不同國籍身分,都會有不同的按揭金融機構接受海外人士日本物業按揭: 1. 以個人身份投資 如果你的國籍是中國、澳門、台灣、香港,都可選擇海外金融機構PropCap,而Orix(Asia)就只適用於持有香港國籍人士。 2. 以公司身份投資 不論是日本法人還是香港法人,PropCap都可接受海外國籍投資者做物業按揭。 PropCap不受日本銀行法律規管,相對上處理審查條件會寬點,更會利用金融科技,突破國籍、個人或法人身份、身處地的限制,而向申請人提供房產資金安排。 日本樓的按揭資產審查上,多數都會睇埋資產以計算供款能力,但日本中銀會只計薪金,同樣道理,一般自僱人士、非固定收入人士、投資收入比較高的人士都可以經Orix (Asia)及PropCap申請,PropCap可以4星期內就可完成審批,由於日本各銀行審批標準不一,想令買日本樓按揭過程順利點,可以找PropCap跟進你的個案。 日本房產按揭貸款計劃 PropCap提供日本房產按揭貸款計劃(Japan Property Mortgage Plan),針對海外買家對日本樓按揭需求,減低因為日本按揭要求及程序複雜帶來的影響,讓已持有的日本樓的業主可以現樓現金套現 (Refinance),亦設新樓貸款。 此產品主要協助客戶進行日本房產貸款,客戶需準備有效身分證或護照、最近3個月銀行月結單、工作證明、新買物業協議、住址證明、如適用就要交埋現時轉按文件。 只要你的心儀日本樓類型是新樓、二手物業、民宿、商舖、辦公樓,不論是做物業按揭或現樓現金套現,PropCap都可受理東京、大阪、福岡、名古屋等城市房產,而貸款由房產價格1000萬日圓起,視具體情況可以再作商討,並可受理樓齡超過三十年的房產。 PropCap的日本房產按揭貸款計劃(Japan Property Mortgage

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Propcap 英國按揭置業攻略

在港申請英國按揭置業攻略 買樓程序一覽

在BNO簽證計劃開放後,吸引了不少港人想在英國置業,於是選擇在海外買樓出租申請按揭,如果不想一筆過cash buy,就要了解一下英國置業按揭攻略。申請英國物業按揭時有什麼手續要做? 買樓流程又是怎樣? 如果經按揭經紀申請按揭有什麼好處? 英國買樓程序 1. 物色樓盤 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市,不少海外地產公司都會舉辦展銷會,各位可以留意這些機會了解物業資料,不過如以一手樓而言,這些展銷會多為樓花,不會有落成日期,只有預期落成日期。現樓也有,不過價錢都會貴些。二手樓方面,可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站,列明房型、平面圖、價錢等。 2. 預約睇樓 如看中了一手樓樓花,可直接去展銷會看看示範單位,相反如想親身看二手樓或樓花,就要靠video tour、VR、圖片,或請已在當地的物業代理幫忙視察,email或打電話請代理live 睇樓。 3. 付訂金 如果在展銷會上看中了一手樓,準買家要簽署《初步買賣協議》文件,也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。 4. 簽正式買賣合約 如果房屋背景無問題,簽署二手樓合約前,買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權,以免引起爭拗。 5. 申請按揭 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。一手樓方面,只要買家擁有預留信(Reservation Form),就可申請按揭,樓花者,多數入伙前半年開始申請。二手樓方面,則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄(Memorandum of Sale),代理會協助買家填表申請按揭貸款),雙方才會簽買賣合約。 6. 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付),由發展商的律師樓託管,再根據條款分期交樓價,例如向發展商購買樓花,有些發展商會要求買家簽訂合約半年後,繳付部分樓價,所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面,買家要向賣家出offer,例如包不包家電等,都可向賣家提出,傾好價錢就由雙方律師接手處理手續,同時律師會通知買家收樓,要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。 7. 交樓 一手樓方面,買家會收到通知要驗樓,交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款,完成交易後,雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面,業主會在簽約後約1個月,還原物業、清雜物,交樓予買家,之後買家按揭貸款額和首期,就由律師轉交業主。 據統計,隨著英國脫歐,單單6個月內,查詢樓盤的海外投資者增加了1成,不少業主購入英國物業投資時,都要提供大部分的家電、衣櫃床架等,與香港租約有少許不同,租期可短至6個月,當中有列明中斷條款,即規定起租到哪一段時間後,要提前多久去終止租約。每位業主做法不同,不似香港多數是一年生約一年死約。不論業主還是租客,都要經過一個叫reference check背景審查的程序,業主可掌握租客職業、收入來源、年齡種族、有沒有不交卡數、犯罪破產等,通常托agent完成,萬一對方未有工作、credit score不足,就會要求預付6個月至1年租金。 申請英國按揭途徑 申請海外英國物業的按揭主要透過本地/外國銀行或按揭經紀 (Broker),例如一些本地銀行HSBC、中銀、東亞都有提供英國銀行轉介服務。例如匯豐銀行可以由本地轉介到英國分行,物業地區可選英格蘭及蘇格蘭城市,不論自住或出租,申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊,前者最高批80%,還款期最長30年,後者最高批75%,還款期最長25年。另外如果申請者希望直接在本地申請英國物業按揭,則可以考慮華僑永亨銀行。不過要留意,選擇華僑永亨銀行只可以選擇倫敦 Zone 1 及 Zone 2作投資用途的住宅物業,按揭金額最少要求$200,000英鎊。 經香港銀行幫助申請英國按揭,銀行多會向申請人收取各項雜費,例如東亞銀行,會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。 如果想增加按揭申請的成功率,可找專業可靠、位於本港海外物業按揭配對平台 PropCap。香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務,提供最合適的按揭組合解決英國自住 (home buy) 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台,配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。 合資格申請按揭人士 不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司,都可以申請英國按揭,最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓),如果credit score夠高,可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship,BC),首期就是樓價2成

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英國伊斯蘭物業按揭

【英國伊斯蘭物業按揭】與傳統按揭有何不同? 按揭類型一覽!

由於英國物業入場門檻較低,所以一直是都有吸引不少外國投資者,而符合伊斯蘭教義的中東等地更是其中一部分。由於教義原因,所以伊斯蘭教徒不能申請一般借貸形式的普通按揭。其中本地伊斯蘭銀行例如Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East便會提供伊斯蘭物業按揭的服務。 英國伊斯蘭物業按揭是什麼? 對於穆斯林而言,他們需要符合伊斯蘭教法的金融形式,以取代傳統的按揭方案。這種按揭方式有時被稱為Home Purchase Plan (HPPs),與一般按揭定義不同,實際上是個人與銀行或貸款機構之間的商業合作關係。本身伊斯蘭教的教義之一就是信徒被禁止不勞而獲,例如單憑金錢去賺利息、涉及借款去支付利息等,所以傳統西方的物業按揭未必合符其教義。他們在信仰的教義下,只有在共同分擔風險和收益共享的基礎上,才可創造財富。 所謂的伊斯蘭物業按揭其實不是真是一種按揭。而是銀行會代表買家購買物業,買家同意在指定期限內每月向借貸機構交付租金和本金,期限結束時,該物業的合法擁有權就會轉移到買家身上。 英國伊斯蘭物業按揭的類型 英國提供三種類型的伊斯蘭物業按揭: 1. Diminishing Musharaka (partnership) 2. Ijara (leasing) 3. Murabaha (profit)   1. Diminishing Musharaka (partnership) 這是較常見的伊斯蘭物業按揭形式,也是最接近Home Purchase Plan (HPPs)的運作概念。這種是由買家與共同購買銀行之間的協議,各自都擁有物業財產的一部分,買家一開始存入其佔有的份額,其他份額則屬銀行。 買家要在指定期限內(通常是25年)每月支付租金和本金,逐步向貸款方買回其 剩餘的股份,以完全擁有物業。 舉個例,如以20萬英鎊購入物業,並支付4萬英鎊做首期,以此方案支付餘下16萬英鎊,即買家一開始所佔的份額為2成,而銀行或貸款機構則為8成。當買家每月還款金額愈來愈多,所佔物業的比例也隨之增加,而貸款方的份額則遞減。 2. Ijara (leasing) 這個方案則是反映lease to own的原則(即租單位一段時間後,租客有權買下單位),如果找到心儀單位,可與賣家商議價格,銀行就會成為買家代表購入單位,有合法業權。買家向貸款方支付1至2成首期,直至全數餘額償還前都不變,而每月還款包括本金和租金。而租金在整個協議期限內保持不變。當期限 結束,而本金已完全歸還時,就可獲得全份合法業權。 3. Murabaha (profit) 這多數常見於購入商用物業,貸款方代表買家購入該物業,並可以更高價格將物業出售給買家。例如你心儀一個50萬英鎊物業,用此方案購入,貸款方就會代表買家以此價格購入物業,再以延期付款的方式,以60萬英鎊的價格將其出售給自己。買家可在指定期限內還欠款,不同的是,這物業由一開始就成為買家的合法財產。 根據伊斯蘭教條,貸款方獲得的利潤是可被接受的,因為這性質是屬於公平貿易,而不是用金錢來再賺取錢。 如何獲得伊斯蘭物業按揭? 目前提供伊斯蘭物業按揭機構主要有4個,一些例如Stride Up

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英國能源性能證書

【英國能源性能證書】什麼是EPC能源性能證書? 買樓租樓必備!

EPC能源性能證書有聽過嗎?各國近年都致力減排,而英國亦訂立實現2030年的減碳目標。在英國不論是出售還是出租樓宇都要有EPC能源性能證書,可讓人了解物業的能源效率,究竟具體評級指標是什麼? 如何可查閱能源標籤級別? 什麼是EPC能源性能證書? 能源性能證書全名是Energy Performance Certificate (EPC),早於2017年政府都要求在出售或出租的物業都要附上這份EPC能源性能證書,用以評估物業的隔熱效能、建議如何改善、玻璃隔熱效能等,亦會反映改善能源後在暖氣、照明等的估算,一些買家、租客都可以預算到這間物業的能源費用開支。 EPC是由評估小組或者當地能源評估員進行審查,訂下各物業的能源標籤級別,這是取決每平方米的能源使用量、二氧化碳排放水準(以噸/年為單位),這個能源標籤級別由最高效率的A級,至到最低效率的G級。而證書的有效期為10年,換言之,一超期限,如果是你業主,就要是出售或出租物業前都要再取得新證書,把握這10年時間改善全屋燈具、用電效能,才有望提升評級。目前如有達至C級以上的房屋為數少,但已經算不錯的了,通常樓齡小點的物業都有較高的級別,而歷史悠久的屋子就是D級以下,目前大部分房屋EPC都是D級,如果想找EPC評估人員,可到官網: https://www.epcregister.com/searchAssessor.html EPC評級會對什麼人有影響? 如果你是買家,Energy Performance Certificate的能源標籤級別就是可討價還價的工具之一 ; 作為賣家,為符合政府規定,都要找評估人員檢驗,因為買家是有權向地產 agent 代理取得這份證書的。作為想出租的業主,必定要在放租前取得EPC能源性能證書,證明到是能源標籤級別E級以上才可合資格放租。租客亦可以此作為考慮因素,節省電煤雜費。當業主向英國銀行或財務機構申請按揭時,EPC能源性能證書則變成必須的申請文件。 EPC評級對投資者申請BTL(Buy to Let)按揭有什麼影響? 在2008年時,政府規定取得G級的能源標籤級別就不能出租房屋,去到2020年,更將E級訂為出租/出售的最低要求,隨著全球減排趨勢,有機會將來會提高評級要求。各位投資者都要留意,英國亦已提倡green building的概念,類似本港的綠色按揭,如果EPC級別達至較高等級,可提供更多按揭優惠、例如延長定息按揭年期、按揭成數、享更優惠利率等等,相反,如果EPC評級太低,有機會不獲批按揭。 為達至減碳目標,2025年起出租的房屋EPC等級須達C級或以上,政府將分階段實施,首階段範圍涵蓋由2025年起的租約,隨後擴至2028年的所有租約,以上適用於租期為期6個月至99年的住宅及私人物業。如果想投資英國物業,最好選擇EPC評級較高的物業,以免英國政府再提高出租物業或按揭的EPC評級要求會衍生額外的修葺費用。 誰需要EPC能源性能證書? 如果你是買家,EPC的能源標籤級別就是可討價還價的工具之一 ; 作為賣家,為符合政府規定,都要找評估人員檢驗,因為買家是有權向地產agent取得這份證書的。作為想出租的業主,必定要在放租前取得EPC能源性能證書,證明到是能源標籤級別E級以上才可合資格放租。租客亦可以此作為考慮因素,節省電煤雜費。 是否所有建築物都要領取EPC能源性能證書? 當然不是,例如一些宗教場所、少於2年的臨時建築物、建築面積小於50平方米的獨立建築物、不消耗大量能源的工業場所,車房和非住宅用途的農業建築物、將要清拆的建築物、每年租用少於4個月或只用作度假性質的住所、列作受保護的建築物,而該建築物使用能源量必須很低,不影響自然環境。 能源標籤級別是分哪些項目來評分? 全份報告都會反映到在窗戶、屋頂、地板、牆身、暖氣、熱水、照明方面的星級評分,如果大部分項目都是得1至2粒星,就宜另作選擇了,否則將來在能源費用、提高評級方面就有要花一筆開支了,嚴寒時更未能為屋子保暖。 如何可申請、查閱EPC證書? 不論是租客、買家,除了向業主取得這證書外,也可到www.epcregister.com輸入物業的postcode(郵遞編碼)查閱。而在各大地產網例如Rightmove,都可以看到有關評級。如果想找EPC評估人員,可到官網: https://www.epcregister.com/searchAssessor.html 28Mortgage伙拍Propcap Technologies提供新的英國按揭選擇給我們的客戶,只要經28Mortgage申請Propcap的按揭貸款,更加會有額外現金回贈提供。 Propcap Technologies ​是目前亞洲唯一專營海外房產融資的金融科技平台。總部位於香港,目前專營英國,日本海外房產按揭及貸款。公司擁有香港放債人牌照,致力於利用金融科技打破銀行壟斷房貸市場 。申請全程由香港團隊協助,于香港完成。 如果想收到更多海外房產按揭資訊,可以經此連結訂閱, 或直接致電/ WhatsApp +85255187806 查詢!

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【英國按揭】

【英國按揭】英國買樓按揭成數有多少? 壓力測試怎樣計算?

不少港人都會想在英國置業,看中樓價比香港平一點、地方寬敞等賣點,在香港和英國買樓的按揭條款有不少相異之處,不過英國樓宇買賣不如香港般容易,確實要做足功課,注意按揭申請條件等等。下文講解英國買樓按揭、壓力測試、按揭成數和利率等必知資訊。 哪類人士合資格申請按揭? 不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司,都可以申請英國按揭,最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓),如果credit score夠高,可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship,BC),首期就是樓價2成 ; 最高貸款額是年收入的3.5至4.5倍。如持有有效的身分證明文件,例如BC護照證明、Visa證明 (持LOTR人士除外)、地址證明、3個月銀行月結單(最好再準備多幾個月的月結單證明)、首期現金銀行紀錄證明(英國銀行為防洗黑錢,程序都會比較嚴謹,故要多加注意資金的來往紀錄,並提供到合理解釋),都可以申請英國按揭。那如何證明你的收入,以便申請按揭呢? 首先你要有英國工作證明,例如3至6個月的糧單、當地僱主聲明書(列明申請英國按揭者的收入)。 申請英國按揭的銀行費用 當然,各銀行做法不一,如果未有那麼快出發,想及早買定英國物業自住,可以經本地HSBC銀行、中銀、東亞,做定英國按揭。 例如匯豐銀行,可選英格蘭及蘇格蘭城市的物業,不論自住或出租,申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊,前者最高批75%,後者最高批75%,還款期最長25年。又以東亞銀行為例,可選倫敦、伯明翰、曼徹斯特城市的物業,但只限出租物業,不過申請者的年薪要求則要視個別情況而定,出租最高批75%, 還款期最長20年。 如果買英國物業的一手樓,當買家在展銷會付了訂金後,就會收到預留信(Reservation form),這份文件有助向銀行申請按揭。如是樓花,則入伙後半年申請。二手物業的話,買家會先獲批按揭,才會付訂金和交換買賣合約。當出完offer,成功議價,就會簽銷售備忘(memorandum of sales),用大約4個月時間向銀行申請按揭。 經香港銀行幫助申請英國按揭,銀行多會向申請人收取各項雜費,例如東亞銀行,會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。 英國按揭利率是多少? 按揭利率會因應樓宇種類、各銀行的做法而有異,所以難以定論哪個地方的利率較低,作為買家宜瀏覽本地銀行英國按揭最新利率。不過,不論是在海外還是UK申請按揭,都是以英鎊結算,大部分UK銀行會以Bank’s Base Rate 加上指定利率計,現時為Base rate 0.1% ,指定利率為3.5%,有點似本地H按。另外還有實際利率(俗稱APRC),約2.5%至4%,這是因應申請人的信貸紀錄、收入及按揭成數而定。 按揭利率分幾種,第一是定息按揭(Fix Rate Mortgage),利率首2至3年都是已固定,不用擔心首幾年的利率變化衍生之風險,申請人可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。 第二是浮息按揭(Tracker Mortgage),這是跟市場變動的,剛才提到定息利率過後,其浮息多會比市場的浮息利率高,所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境,兩者的實際利率(APRC),介乎3%-4%的水平。 第三是還息不還本(Endowment Mortgage),即每月只還利息,如果買家想保持一定的現金流,不想增加還款壓力,這是頗吸引的,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。 Help to Buy 置業貸款計劃 不少英國年輕人都會因工資問題難以負擔樓價,故在2013年起,政府推出Help To Buy計劃,延長至2023年,只要你是英國公民,有效Visa文件並合法居留,有穩定收入的話,首置(指全球性而言)買家只須付5%首期,而政府會在已獲按揭外,再提供15%至40%的貸款(Equity Loan),頭5年不用還息,惟要支付每月1鎊管理費,由於銀行的按揭成數低了,即審批、供樓負擔上都會容易點。第6年開始仍要付這項管理費,另要付政府每月1.75%的利息。這計劃的樓價上限是60萬英鎊。 英國買樓按揭按揭成數、供款年期 英國按揭的還款年期大多為5至30年,利率約3.5%,而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡,減去供款年齡30歲,則最高可還款年期為30年,最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。如果是海外人士,本身不是BC,只可以用Buy to Let方式(即買完物業後放租)申請按揭,但如果將來要改回自住用途,就要再交入息文件重新造按揭。有些銀行會批75%按揭,但條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。所以如果想在申請按揭時做好預算,就大可以在網上找找心水單位的出租記錄,大概可計到大不大機會可批75%。以上的按揭利率和自住差不多,大約是2至3%,不過年薪要求都高,例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊,又不設擔保人,如果夫婦一同購入物業,入息相加不夠6萬鎊,那物業就要註冊2人姓名。 想了解更多英國物業按揭計算方法,可瀏覽: https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/mortgage-rate-calculator/ 海外人士可向英國銀行申請按揭預批,只要申請按揭成功,就會收「Approval In Principle」(AIP)信件,得到預先貸款批核。 除了上文提到買賣時要付訂金外,銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金,存放1年,如你還款準時,期後可申請取回款項。 英國按揭壓力測試 剛才提到年薪的要求,例如東亞銀行,申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ;

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【英國物業】英國買樓首期要多少

【英國物業】英國買樓首期要多少? 英國買樓程序是什麼?

不少港人到英國移民都會計劃買樓,甚至想投資英國物業希望可以收租賺取被動收入,不過英國稅務繁複,究竟英國物業稅有哪幾種? 買樓首期又要多少?今次為你講解英國買樓程序、首期開支、找英國二手物業代理又有什麼要注意? 英國買樓程序 買一手還是二手樓,都要先了解基本的買樓程序,以免招致損失: 1. 物色樓盤 英國主要有曼城、倫敦、伯明翰3大城市,不少海外地產公司都會舉辦展銷會,各位可以留意這些機會了解物業資料,不過如以一手樓而言,這些展銷會多為樓花,不會有落成日期,只有預期落成日期。現樓也有,不過價錢都會貴些。二手樓方面,可以留意Rightmove、Zoopla這兩大熱門樓盤網站,列明房型、平面圖、價錢等。 2. 預約睇樓 如看中了一手樓樓花,可直接去展銷會看看示範單位,相反如想親身看二手樓或樓花,就要靠video tour、VR、圖片,或請已在當地的物業代理幫忙視察,email或打電話請代理live 睇樓。 3. 付訂金 如果在展銷會上看中了一手樓,準買家要簽署《初步買賣協議》文件,也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。當然,買家可書面授權英國執業律師,或要求來合約翻譯服務,幫忙辦理買賣合約,以免對條款不清不楚。留意的是,二手樓要付1成訂金,如簽好買賣合約後,忽然想終止交易,訂金會被沒收。當雙方交換買賣合約文件,買家就要付該1成訂金,雙方律師認為文件無問題後,買家就要付樓價餘額。 4. 簽正式買賣合約 如果房屋背景無問題,簽署二手樓合約前,買家要了解清楚物業的物品和家具的擁有權,以免引起爭拗。 5. 申請按揭 一手二手樓造按揭前都要找銀行估價,例如HSBC UK、中銀(英國分行)、東亞,都提供海外物業按揭服務。但要考慮的是,它們按揭會因應城市地區而有限制,可能只限大城市。一手樓方面,只要買家擁有預留信(Reservation Form),就可申請按揭,樓花者,多數入伙前半年開始申請。二手樓方面,則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄(Memorandum of Sale),代理會協助買家填表申請按揭貸款),雙方才會簽買賣合約。 6. 簽臨時買賣合約 簽完買賣合約後就要準備樓價1成至3成來做首期(申請按揭前付),由發展商的律師樓託管,再根據條款分期交樓價,例如向發展商購買樓花,有些發展商會要求買家簽訂合約半年後,繳付部分樓價,所以看清楚合約列明的時間表。至於二手樓方面,買家要向賣家出offer,例如包不包家電等,都可向賣家提出,傾好價錢就由雙方律師接手處理手續,同時律師會通知買家收樓,要請surveyor評估物業有沒有結構問題、滲水、建築報告(homebuyers report)等。 7. 交樓 一手樓方面,買家會收到通知要驗樓,交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款,完成交易後,雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。二手樓方面,業主會在簽約後約1個月,還原物業、清雜物,交樓予買家,之後買家按揭貸款額和首期,就由律師轉交業主。 英國買樓首期 在海外買樓,物色完心水單位後就要預算好首期,這要視按揭成數而定,銀行大多承造最多七成按揭,故宜預留3成資金作首期。除了本身樓價的首期之外,也要留意以下英國物業稅,計算在買樓首期,那就有更好的準備了。 1.印花稅 本身如買125,000英鎊以下的物業,可豁免印花稅 ; 在此以上的稅率就由2%起計算,最高為12%。首置與有第2層物業以上的稅率有別。留意首置定義是全球均不持物業而論,在香港本身已有物業,那購入英國物業就要交非首置稅率。早前政府推出寬限措施,在2021年6月30日前都可以豁免首次置業人士500,000英鎊以下的印花稅,下圖對比原有稅率和豁免後的稅率分別。 樓價(英鎊) 原有稅率 豁免後的稅率 £125,000以下 (首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%) (首置: 0 %) VS (第二層以上物業: 3%) £125,000-250,000以下

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