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臨時買賣合約

【臨時買賣合約】臨時買賣合約要包括什麼條款? 有什麼要注意?

當業主找到心水物業,議好價後就要簽臨時買賣合約,在買賣過程中,這又與正式買賣合約有何分別?如果臨時買賣合約取消會有何後果?想上車做業主,首先要理解合約條款,保障雙方,以免日後爭拗。

臨時買賣合約是什麼?

當你物色到心儀單位,又曾實地視察環境後,就會與賣家議價,當在買賣雙方達成共識後,就會簽訂具法律約束力的臨時買賣合約,以確立兩者在是次交易的意向及細則,例如買賣雙方名字及地址、身份證號碼、物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台等等、樓價、支付樓價方式(細訂、大訂及餘款繳付方式)、買賣雙方律師樓名稱、列明是否現有租約及家具、物業產權、律師費和印花稅由誰負責、違約責任等。

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臨時買賣合約並沒有標準格式,建議瀏覽香港律師公會網站看看臨時買賣合約樣本。

如果有任何一方簽約後違反條款,就要向另一方賠償。通常如果找地產經紀處理買賣,都會有他們編制的臨時買賣合約樣本,到簽正式買賣合約時再找律師處理。

跟買保險一樣,簽臨時買賣合約都有冷靜期,如果買方簽完臨約後5個工作天內取消交易,即放棄已支付樓價的訂金,除非超過5個工作天,否則賣方有權向對方索償。

唔簽正式買賣合約後果

當簽完臨時買賣合約,就要同時付樓價3-5%做細訂,而在簽臨時買賣合約後2至3星期後就要簽正式買賣合約兼付大訂,有些情況會向律師付全數訂金(連大訂及細訂,一般為樓價10%),還有付政府樓宇買賣印花稅,當按揭批核後,

律師將安排簽署樓契及按揭契,期間可委託測量師驗樓,確保單位質素。在取得按揭貸款後,銀行就會將貸款經賣方律師轉交賣方,當取匙接收物業就完成全個賣樓程序。

如雙方簽完臨時買賣合約後,唔簽正式買賣合約,放棄交易,就要按條款賠償予另一方。其實根據本港法例,法庭是不會受理一些未有透過書面訂立合約的土地買賣相關而引起的訴訟,惟臨時買賣合約仍有法律約束力,故違約者就要向另一方索償。

如果業主簽完臨時買賣合約後,放棄交易,就要退訂、賠訂予買家、支付雙方佣金。視乎條款,在簽完正式買賣合約後取消交易的話,就有機會賠對方的差價及律師費等雜費。

通常撻訂的原因可能是買家收入大減、未達到銀行按揭條件要求、不看好後市,認為樓市會轉跌。

臨時買賣合約注意事項

其一,一般雙方簽完臨時買賣合約14日內簽正式買賣合約,彼此都會找律師;準備樓契文件等,如果可在限期內簽正式買賣合約,就不用為臨時買賣合約打釐印,相反,就要將臨約打釐印(100元)。

如果買方之後想加名、轉名,就要為這筆交易再付從價印花稅、3年內轉售的額外印花稅,除非買方是近親加名、轉名,例如父母、子女、配偶等,那就可減免印花稅。這就要有沒有打了釐印無關。其實無規定額外印花稅由誰付,只是坊間一般是業主付。在臨時買賣合約中,最好寫清楚稅項由哪方支付,避免準買家要為業主付額外印花稅。

其二,剛才提到,如放棄交易,是要賠代理佣金,地產經紀是為雙方提供服務,至於佣金金額、支付方式都是取決於大家的事前協議,如果有其中一方的地產經紀要求減佣,應將佣金金額列清在臨時買賣合約上。

其三,在細訂(即臨時訂金)一項,物業售價是由大家協訂,如果買家想交易成功,多個保障,可以付大額的細訂,減低業主想賠訂另售予他方的可能性,相反,買家付較細額的訂金,即使自己撻訂,都不會損失太多。

其四,如果是連租約出售,就要主動了解租約條款、按金、租客情況等,畢竟如果租約期少於3年,是未必要是註冊處登記。如果有需要,可另擬書面文件,聲明將業主所持的按金轉交予新業主。

FAQS:

1. 臨時買賣合約是什麼?

當你物色到心儀單位,又曾實地視察環境後,就會與賣家議價,當在買賣雙方達成共識後,就會簽訂具法律約束力的臨時買賣合約,以確立兩者在是次交易的意向及細則,例如買賣雙方名字及地址、身份證號碼、物業地址及詳細描述包含的範圍,例如車位或天台等等、樓價、支付樓價方式(細訂、大訂及餘款繳付方式)、買賣雙方律師樓名稱、列明是否現有租約及家具、物業產權、律師費和印花稅由誰負責、違約責任等。臨時買賣合約並沒有標準格式,建議瀏覽香港律師公會網站看看臨時買賣合約樣本。

如果有任何一方簽約後違反條款,就要向另一方賠償。通常如果找地產經紀處理買賣,都會有他們編制的臨時買賣合約樣本,到簽正式買賣合約時再找律師處理。

跟買保險一樣,簽臨時買賣合約都有冷靜期,如果買方簽完臨約後5個工作天內取消交易,即放棄已支付樓價的訂金,除非超過5個工作天,否則賣方有權向對方索償。

2. 什麼情況下要賠雙倍訂?

在臨時買賣合約中會列明任何一方未依時完成合約的後果,例如業主有權沒收臨時訂金。不過通常都是訂明是必買必賣,不是只撻訂。業主違反合約就要退回臨時訂金,也要賠相等金額予對方,這是雙倍訂。除此之外,違反一方也要付雙方代理佣金。

3. 臨時買賣合約有什麼特別條款?

不同物業都會因應個別情況而訂特別條款,最常見是要訂明是否連家具出售(要列出電器牌子種類及數量)、誰支付大廈維修費、可否在完成交易前做好裝修等。

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