【還息不還本】按揭還息不還本有何利弊?

疫情下政府早前推出中小企「百分百擔保特惠貸款」計劃，企業可獲最高貸款額400萬元，有12個月是還息不還本 ; 樓宇按揭也有此計劃提供。究竟這個計劃細節如何?有何利弊?

還息不還本計劃背景及條件

本地經濟受挫，不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施，為期6至12個月。在按揭還息不還本方面，就是指

可延期償還本金的按揭貸款安排，只要申請人達到指定條件，銀行可於某段期間只讓申請人還利息，暫停償還本金，之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃，當然，總利息開支或因此而變。

其實早在2003年沙士期間，也有銀行有類似做法。如果突然財政陷入困難，或失業，都可以申請按揭還息不還本，減輕一下供款壓力，不過首要條件是供款已滿1年、過去還款紀錄良好、如果本身做零售、餐飲、旅遊、酒店等受疫情打擊較大的行業，一般都大機會批出申請。

惟有些申請人有購買按揭保險，想申請按揭還息不還本，就需要銀行、按保公司審批，要留意按揭銀行是否接受按揭保險人士申請。

根據金管局數據顯示，在年初已有16間銀行合共批出逾7千宗包括「還息不還本」等紓緩措施申請，舉「預先批核還息不還本」來說，合資格企業客戶於2020年5月至10月共6個月期間的所有貸款本金還款將可獲自動延期，而其中循環貸款的本金可延6個月後還款。

還息不還本供樓例子

由於按揭貸款分本金和利息，按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成，即480萬為按揭貸款，息率2.5%，如還30年期，即月供約18666元，利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月)，屆時每月利息是9560元，全期總利息會至少增至11萬多元。

理論上，如果較早時期利息佔比多些，那愈後的本金佔比也會高點，所以較遲時期申請還息不還本較好。

現時不少銀行的還息不還本措施都可延長供款期，例如由原先供30年延至供31年，如果在Mortgage Link戶口存款，將高息回報抵銷利息支出，或者過了罰息期後提早還款，都可有助減輕利息壓力。

參考以下銀行還息不還本計劃:

還息不還本的注意事項

首先，月供金額減少，的確可短暫減輕財政壓力，但在按揭還息不還本期間，業主只還息，是會延長全個供款年期，直到本金也清還，所以到頭來，利息開支也是多了，特別是對於中小企，始終公司要有正常營運就要有良好現金流，無論你是供樓人士，還是公司僱主，想了解清楚自己是否需要申請還息不還本計劃，可聯絡28 Mortgage按揭專員，尋求更多專業意見。

其次，應盡早向銀行了解按揭貸款例如是否符合前段提到的申請資格、所需文件等，預算好參與還息不還本措施後，月供和額外利息的支出估算。

第三，由於長遠而言，利息總開支增加，申請人要小心評估自身的財政狀況，例如將來能否確保有良好現金流應付屆時的按揭還款?

第四，當申請了還息不還本，將來如想做加按、轉按時，銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款，要評估還款能力是否足夠才可批以上申請，故最好屆時要準備好足夠的入息證明。

FAQS:

1. 什麼是按揭還息不還本?

本地經濟受挫，不論是供樓人士、中小企老闆都可向本地各大銀行申請「還息不還本」的短期紓緩措施，為期6至12個月。在按揭還息不還本方面，就是指

可延期償還本金的按揭貸款安排，只要申請人達到指定條件，銀行可於某段期間只讓申請人還利息，暫停償還本金，之後再回復正常。有些銀行做法可以縮短或延長計劃，當然，總利息開支或因此而變。

2. 還息不還本可有助減輕支出嗎?

由於按揭貸款分本金和利息，按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成，即480萬為按揭貸款，息率2.5%，如還30年期，即月供約18666元，利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月)，屆時每月利息是9560元，全期總利息會至少增至11萬多元。這計劃只能作短暫紓緩。

3. 還息不還本會否影響日後加按?

當申請了還息不還本，將來如想做加按、轉按時，銀行會因而審視申請人是否收入減少故要減輕每月按揭還款，要評估還款能力是否足夠才可批以上申請，故最好屆時要準備好足夠的入息證明。