2022年01月更新
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【首期】買樓首期幾多錢先夠?私樓、公屋、居屋首期計算法!首期以外5大開支項目

買樓首期懶人包

根據以往來跟我們咨詢的經驗,超過90%首次置業的準業主都以爲買樓只需要存夠首期,其實不然。沒錯,首期的數目是比較大的,不過依然還有除了首期以外的開銷也是需要準備。今天的文章讓28Mortgage爲您逐一解釋買樓所需要的花費,這樣您在準備置業時可以有一個正確的慨念并且可以好好籌備金錢。 

首期如何計算?

首期是買樓最大的一筆開銷。不同的物業類型需要準備的首期也會有些許不同。

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1.一手/二手物業首期計算

根據2022年公佈的最新按揭保險計劃,即是人稱 《波叔Plan》對首置人士來説是非常佔優勢的。您可以參考以下按揭保險計劃的最高按揭成數:

表1:香港最新按揭保險計劃的最高按揭成數

物業價格 最高按揭成數
400萬港元以上-1,000萬港元或以下 80% 或 90%*
1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 80% – 90%*, 上限為900萬港元
1,125萬港元或以上-

1,920萬港元

80%, 上限為960萬港元

資料來源: 香港按揭證券有限公司官網

注*

1.所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及

2.所有申請人須為固定受薪人士

在《波叔Plan》的幫助下,準業主的首期資金需要準備樓價的10%至20%準備上車。

2.居屋首期計算

居屋全名為居者有其屋計劃(Home Ownership Scheme)是香港政府的資助房屋,有政府作擔保,售價比一般物業價格低。在擔保期間(30年),如果借貸人真的無力供款,政府作爲擔保人就需要出面償還貸款給銀行,所以銀行在居屋按揭申請方面的審核會比較寬鬆。除此之外,一手居屋的按揭成數上限可以借到95%,所以準業主的首期的負擔也不會那麽沉重。

可以購買居屋買家分為符合資格的綠表買家和白表買家。綠表買家最高按揭成數上限為95%,所以買家只需要準備樓價的5%作為首期;白表買家則最高可乘造90%按揭,所以需要準備樓價的5%作為首期開支。補充説明,居屋因爲有政府作為擔保人,所以買家是不需要做壓力測試的。

市場上還有另一種居屋類型–白居二。白居二的物業由於樓齡比較高加上政府擔保期也快完結,所以銀行通常只會批60%按揭成數,買家也需要做壓力測試。

3.公屋首期計算

符合綠表資格的香港市民除了可以購買居屋,還可以購買新興建的公屋,也就是俗稱「綠置居」。如同居屋,綠置居的買家有香港政府做擔保人,所以可以不用做壓力測試,最高按揭成數為100%。買家不用準備首期費用,只需繳付一些手續費就可以擁有自己的物業。 

4.村屋首期計算

村屋也稱爲「丁屋」,是由政府批地給新界原居民的男丁所興建的居住單位。以往大家對村屋有個迷思那就是村屋不能承做按揭,其實村屋是可以通過按揭申請購入的。只不過早期村屋的按揭,銀行最多只能夠做到50%-60%按揭成數。但是2022年初公佈的新按揭保險計劃(請參考以上表1), 村屋按揭一樣也變得不那麽嚴謹了。有興趣購買村村屋的您可以參考以下圖表來計算首期開支:

表2:新按揭保險計劃:村屋價格和最高按揭成數

村屋價格 最高按揭成數
400萬港元以上-1,000萬港元或以下 85%
1,000萬港元以上- 1,125萬港元以下 85%, 上限為900萬港元
1,125萬港元或以上-

1,920萬港元

80%, 上限為960萬港元

以上為不同物業類型的首期計算,讓有打算上車的業主做為參考。您有任何疑問都歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員,我們過去協助過很多買家,一定可以幫您解決所有的問題,讓您無憂無慮成功上車

影響最高按揭成數的因素

每個業主如果都可以順順利利申請到最高按揭成數然後準備所需首期成功置業那是最理想的情況。不過在現實中,業主想要成功借到最高按揭成數,還是要注意以下幾個關鍵因素:

a.按揭還款年期

物業的按揭還款年期是由【人齡】和【樓齡】有直接關係。若銀行不能批最長按揭還款年期,那麽申請人的每月入息要求會提高進而影響壓力測試的計算要求。

b.每月供款要符合收入比例

銀行在批准按揭之前會要求申請人呈報入息證明,一般按揭申請人每月的供款金額不可以超過每月入息的50%,而在壓力測試的計算下,申請人每月的供款金額則不可以超過月收入的60%。部分銀行可以免壓力測試,只要申請6成以上按揭保險,加上每月加借按揭保險費後的供款不超過收入50%就可以成功批出按揭。

c.按揭成數上限

在沒有使用按揭保險的情況下,價值1,000萬港元以下的物業,按揭成數上限為60%,貸款上限為500萬港元。

如果申請人使用最新按揭保險計劃,同樣是價值1,000萬港元的物業就可以承造90%按揭。您可以回到表1參考不同物業價格的最高按揭成數來計算所需首期。

除了首期,買樓其他開支

準業主在存夠首期后,接下來也要注意以下6種買樓開支。這些費用加起來也是一筆不小的花費,所以絕對不可以忽略,不然到時就真的一場歡喜,一場空。 

1.印花稅

香港政府規定由2016年11月5日開始,香港的所有物業從價印花稅一律為物業價格的15%。除非準業主是首置人士及香港永久性居民則可以參考第二標準稅率繳交較低的印花稅。第二標準稅率的印花稅是根據物業價格來計算。

表3:物業印花稅

物業價格 印花稅計算方法

(樓價之百分比)

超過 不超過
0 HK$ 2,000,000 HK$ 100
HK$ 2,000,000 HK$ 2,351,760 HK$ 100 +超過 HK$ 2,000,000的餘額的10%
HK$ 2,351,760 HK$ 3,000,000 1.5%
HK$ 3,000,000 HK$ 3,290,320 HK$ 45,000 +超過 HK$ 3,000,000的餘額的10%
HK$ 3,290,320 HK$ 4,000,000 2.25%
HK$ 4,000,000 HK$ 4,428,570 HK$ 90,000 +超過 HK$ 4,000,000的餘額的10%
HK$ 4,428,570 HK$ 6,000,000 3%
HK$ 6,000,000 HK$ 6,720,000 HK$ 180,000 +超過 HK$ 6,000,000的餘額的10%
HK$ 6,720,000 HK$ 20,000,000 3.75%
HK$ 20,000,000 HK$ 21,739,120 HK$ 750,000 +超過 HK$ 20,000,000的餘額的10%
HK$ 21,739,120 4.25%

2.按揭保險費

新按揭保險計劃對首置人士來説真的是個好消息。準賣家可以申請最高9成的按揭成數並減輕支付首期的負擔。HKMC和保險公司是依照申請人的貸款額及貸款年期而做審批的。按揭保險費一般為貸款額的1.15 至 5.29%,買家可以選擇把保險費增加在按揭總額每月還款、每年付款或一次性還款。

3.代理佣金

佣金是作為地產代理服務的收費也是他們的收入。如果業主是透過地產經紀或中介人購入物業是需要繳付經紀佣金的費用,一般金額為物業成交價的1%。當然也有部分代理徵收少過1%或是多過,但是市場價格通常是1%。

4.律師費

置業都會涉及文書工作如買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件。這些都需要專業律師代爲處理,律師費費用通常是5000港元起跳。需注意的是您選擇的律師樓是否在按揭銀行的民單上。所以我們會鼓勵買家選擇較大的律師樓處理,價錢方面也比較固定。

5.管理費、火險、居家保險和雜費

不論您購買的是新樓或是二手樓都是需要繳付物業管理費、水費及媒氣等雜費按金。管理費的價格是以每呎計算,不論是1售樓或是2手樓都一樣,只是1手樓的價錢比較貴一些。置入1手樓需要準備管理費按金,市場上市收取3個月按金。

火險和居家保險也是一定不可節省的開銷。火險保障樓宇結構,保障範圍如因火災、颱風、洪水等意外造成的樓宇本身結構(地板、天花板、門窗、牆身和水管)損毀。家居保險則保障家具財物,保障範圍如因火災、颱風、洪水等意外造成的居所財物(家私、家電、電腦、收藏品等)損毀。兩種保險是互補長短。市場上的保險公司競爭激烈,買家可以比較不同保險公司的計劃再做決定。

水電及煤氣費同樣需要繳交按金,數目不大,大約1千港元。

6.裝潢費用

裝潢費用是因人而異的。1售樓需要裝潢的部分都不是太多,主要還是花在都買心儀的家具和家電。至於樓齡較高的2手樓就可能需要花比較多的裝潢費用。不過這也是依據每個人的接受程度和喜好程度不同,裝潢費用還算是業主自己可以掌控的花費。

首期和一些置業花費是避無可避的,不過只要是通過28Mortgage申請的按揭,一旦成功就可以得到我地獨家現金回贈。別小看這現金回贈,它或許可以幫您應付律師費、管理費、火險、居家保險和雜費呢!準業主歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員詢問詳情。 

買樓預算不夠怎麽辦?

  1. a) 同家人借錢 – 剛出社會的年輕人工錢都不是很高,加上日常開銷。家人尤其是父母都會幫襯一點,讓子女成功上車。
  2. b) 轉按套現 – 業主如果手上有其他的物業,可以通過轉按套現獲得額外資金再買新樓。
  3. c) 申請私人貸款 – 這不外乎是一種方法不過買家需要好好計算自己往後需要供的債務,不要被每月的貸款壓垮。而且如果打算申請私人貸款一定要仔細留意利息,利滾利真的很誇張。還有一定要跟正規的貸款機構申請,不要捲入不正規或非法的貸款,到時後悔都來不及了。
  4. d) 發展商呼吸Plan

呼吸Plan是發展商通過旗下財務公司,提供準業主的高成數一按,這類計劃無須經過銀行審批,所以買家不需要做壓力測試就可以在不提供入息證明下借到按揭。不過呼吸Plan其實是先天甜后苦的解決方案,低息期一過,利息會提高至P+1厘,借貸人的供款金額會增加。所以要記得做轉按,減輕每月財務壓力。

任何有關轉按或按揭相關疑問歡迎點擊右下角的 WhatsApp按鈕與我地28Mortgage專員了解更多。 

有關買樓首期的相關問題:

1. 首置客和非首置客首期怎樣計算?

以1000萬或以下自住物業為例子,

首次置業人士,可以通過申請按揭保險,做到最高九成按揭,即借足$900萬,首期只需付$100萬。

相反如果是非首次置業人士,購買$1000萬或以下的住宅物業,最多可以借8成按揭,即首期為$200萬。

2. 買家買樓需要準備多少律師費?

一般物業買賣的律師費約由數千元起計。律師費是根據不同個案的買賣過程和過程中所需要準備的文件而定的。建議交給大律師樓處理穩妥。

3. 準備首期資金和購入物業時查閱信貸報告重要嗎?

重要!銀行在審批每一個按揭申請時一定會評估申請人的信貸評級表現。如果信貸報告評分不合格,就算準備好首期,銀行是不會批准按揭申請,因爲銀行怕借貸人不準時供款。因此奉勸各位買家在置業前一年查閱自己的信貸報告,確保有準時還清卡數和貸款,保持優質的信貸評分。

4. 買樓時除首期外需要付訂金嗎?

如果是成交期較長的一手買賣樓盤,發展商會先收取訂金,在簽署臨時合約時先付樓價5%的訂金,然後在臨時合約後30天內、90天內分別再支付5%訂金,三次合共15%

5. 火險是一定要買的嗎?

是的!銀行會要求業主要買火險,除非物業管理費已經包含火險。買家可以自行比較不同保險公司的火險計劃。火險的保費是以貸款額計算,差不多0.15%左右。

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