隨著經濟慢慢復甦，新樓盤的市場也逐漸開始熱絡起來，根據多方面的統計顯示，2023年新住宅供應將會超過7萬個單位。 每個發展商一定會使出渾身解數讓自己興建的樓盤更有吸引力來提高銷售量。近年來很常聽到的「呼吸Plan」就是一個讓由發展商提供給每個買家都可以輕易上會的銷售計劃。這篇文章我們28 Mortgage 跟你一起從裡到外搞清楚「呼吸Plan」的利與弊。
什麼是呼吸plan？
一般情況下置業的準買家都會向銀行申請按揭加上自己存的首期上會。香港所有的銀行都是受金管局監管，因此銀行在審批每個按揭貸款申請時會要求申請人提供入息證明計算「供款與入息比率」、審查申請人的財務狀況和信貸評級、而且必須要通過壓力測試才能成功承造按順利買到心儀的物業。除此之外，大部分的準業主亦都希望自己可以承造最高按揭成數以減少首期壓力。這樣的情況下，其實顯然要做銀行的按揭是有一定的難度尤其是像收入沒那麼穩定的港人、自僱人士、沒有底薪的打工人（做銷售相關的行業）或收入不高的年輕人（過不到壓力測試/存不到首期）等。
發展商看準了這個缺口於是就推出了「呼吸plan」來讓更多的港人可以上會和提高新盤單位的認購率。「呼吸plan」的意思是指只要有呼吸的人（任何人）申請都可以獲批的高成數按揭計劃。「呼吸plan」不受金管局的監管因此按揭申請的程序是非常寬鬆的。市場上大多數的「呼吸plan」是有發展商旗下的財務公司提供的，讓準買家可以在不需要通過壓力測試的情況下承造高成數按揭輕鬆上會。申請「呼吸plan」的買家只需要提供身份證、現時的住址證明、入息證明就可以在最快一天內獲批高成數按揭。有些財務公司甚至不須要買家提供入息證明，一切取決于財務公司的要求。
呼吸Plan種類
第1種：發展商的包按計劃
發展商的呼吸Plan 相信大家都很熟悉了。發展商通過旗下的財務公司提供買家「包按」的計劃。按揭貸款是由財務公司核批，完全無需經過銀行，所以就不用計算壓力測試就可以借到高成數的貸款順利變業主。
第2種： 綠置居按揭和綠表居屋按揭
另一種呼吸Plan就是綠置居按揭和綠表居屋按揭，因爲擁有綠表資格購買居屋的買家在政府做擔保人的情況下，同樣不需要通過壓力測試就可以承造高成數按揭置業。只是申請綠置居按揭和綠表居屋按揭的買家只能用P按。P按的靈活度不如H按。不過凡事都有兩面，尤其是這兩年美聯儲一直加息，H按也一直在調高。
況且之前一直有消息說未來綠置居按揭和綠表居屋按揭的申請人也有可能可以做H按，所以我們可以拭目以待。建議您Follow我地28 Mortgage的Instagram。我們每週一到週五都會固定在公佈最新的【H按】利率以及任何跟房地產、樓市相關的第一手消息，先掌握最新消息搶得頭香。
總結第1種和第2種呼吸Plan的種類，呼吸Plan的特點是：
– 無需做壓力測試、無需看信貸評級
– 無需提供一大堆入息證明和文件
– 可以做高成數按揭
– 輕鬆上會擁有自己的物業
借呼吸Plan一定要小心的地方
呼吸Plan的確比銀行按揭寬鬆太多，不過魔鬼藏在細節裏，財物公司也是開門做生意的，借貸人一定要留意以下幾點，小心呼吸Plan變窒息Plan。
1. 注意「蜜月期」後按揭利息大升
借呼吸Plan的頭三年是相對輕鬆和沒有還款壓力因爲發展商都會提供優惠，業主只需要還息不還本。初期的利率大約在2-3厘，都算是低利率。業主們一定要注意一旦過了三年的「蜜月期」，按揭利率立刻大幅度調高（P + 2 至 3 厘），如果借貸人在前三年沒有好好規劃和做轉按，突然飃升的利率會讓業主措手不及而導致最後沒有能力供款，最後可能需要賣樓。文獻提醒各位有借呼吸Plan的業主們，三年時間很快就過，要快點計劃好申請轉按為上上之策。
2. 申請轉按有一定的難度
呼吸Plan如以上所討論只是還息不還本，因此一旦3年的蜜月期快到時，業主們需要將按揭轉向銀行以免未來的幾十年要承擔不合理的按揭利率。不過轉按也不是要轉就轉這麽簡單。當業主從發展商的呼吸Plan轉去做銀行按揭時，銀行需要進行相關審核。業主必須提供入息證明及做壓力測試。除此之外，按揭成數可能不如呼吸Plan批的那麽高，業主需要準備一筆資金來填補首期的差價。任何跟轉按或申請按揭的疑問都可以隨時WhatsApp+852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員會全程協助您，請您放心的交給我們。
3. 仔細規劃個人供款能力
呼吸Plan最大的優勢就是無需做壓力測試，有些甚至連入息證明都不需要呈交就可以輕鬆獲批按揭上會。前面三年又只是還息不還本所以不會照成業主的壓力。只是按揭貸款畢竟是要長遠來供，而且三年的時間一眨眼就過，我們真的强烈建議各位借呼吸Plan的業主們一定要好好的衡量個人的經濟開支和收入，加上現在的經濟不穩定，通脹、裁員、減人工、樓價和股市大跌等都有可能發生。所以在借呼吸Plan之前或是現時在供著呼吸Plan的業主一定要好好的計劃一下個人的財務也要仔細的去了解一下發展商的呼吸Plan的個中細節。有任何不確定就直接點右下角的按鈕跟我們進行免費咨詢，讓您少走冤枉路。
有關呼吸PLAN的常見問題：
1. 市面上有什麼呼吸PLAN的例子？
2015年推岀的紅磡樓盤「環海．東岸」，便是發展商炮製的呼吸plan按揭計劃，當時買家無需入息證，只需用樓價5%的價錢做首期，而且不需要入息證明，每月供樓價0.35%直至入伙，還可以跟財務公司借到盡，最高分30年還款，不設罰息期。另外恒大地產推出掃管笏的新盤「恆大．珺瓏灣」，如果買家選用透過發展商的付款計劃買入樓宇，有7%折扣。
2. 呼吸PLAN有什麼情況會不批核？
呼吸Plan理論上是不需入息審查，特別容易批核，但如果某些發展商和財務公司會有名額限制，因此就算呼吸plan審批很輕鬆，買家滿心歡喜以為可以輕鬆置業，也可能被拒諸門外，因為名額已經爆滿。
3. 呼吸PLAN的業主轉按時如何可以節省利息？
很多業主為節省高利息，會在呼吸plan罰息期之後轉按，但對於原先入息不足而選擇呼吸plan的業主而言，轉按也有難度，需要通過壓力測試，而且要提供入息證明，而節省利息的好方法，除了增加擔保人，還可以為物業加名。例如夫婦二人，便可以添加另一位的名字在物業，從而使壓力測試通過的機會大增，而銀行也可以把二人的收入一同計算。
4. 呼吸Plan按揭利息在蜜月期前後相差會大嗎？
呼吸Plan的前三年蜜月期是還息不還本的。頭三年的利息跟市場相似大約在2-3厘。一旦過了蜜月期，利息將會大幅調高（約P + 2 至 3 厘)，若借款人來不及轉按或樓價下跌，或是沒有做好財務規劃，接下來幾十年的高利率真的會讓業主非常壓力。
