2022年12月更新
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二按知多D:二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?

二按懶人包

一般準業主買樓都是自己準備一部分首期然後跟銀行申請按揭貸款上車。對於有資金壓力卻又很迫切想要擁有屬於自己的物業的買家們要怎麽辦呢?準買家通常會有兩種選擇:1)向按揭證券公司申請按揭保險,或 2)申請「二按」。而且現時發展商在推出新樓時也會提供發展商二按。今天這篇文章我地來好好討論所有跟二按相關的事宜尤其是業主在申請二按時需要多加注意的地方。

什麽是二按?

在了解「二按」之前,先開始説説「按揭」及「一按」。按揭是業主以資產或物業為抵押品,簡單來説就是將資產轉移到貸款人(通常是銀行)名下,等還清貸款後,再將資產轉回到借款人(抵押人)名下。任何正式的按揭都需要貸款人和借款人簽訂按揭契Mortgage Deed,裏面包含所有貸款人對於抵押物業的權益。當買家申請按揭時,銀行最高一般是批核50%-60%的按揭成數,這個就是「一按」。

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對剛出社會的年輕人來説,要準備40%-50%簡直是天方夜譚。接下來,買家可以通過向按揭證券公司申請按揭保險或申請「二按」借高成數按揭上車。關於按揭保險的高成數按揭可以點擊這裏。「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下,再次抵押物業,申請第二份按揭。相信您或許聽過「三按」、「四按」等。背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。

誰提供「二按」?

在香港,銀行通常是不提供「二按」。業主若有興趣要申請就需要去跟財務公司申請。市場上提供二按的財務公司如華人財務、宏亞按揭證券、新鴻基信貸、大眾財務、華僑永亨信貸、中原財務、Orix Asia Limited、利星行信貸、靄華押業、新鴻基信貸等等。如果是一手樓的話, 部分發展商亦提供二按服務,準買家可以跟發展商旗下財務公司,或是跟發展商合作的財務公司提出申請。所有正規二按的申請是一定要經過批核一按銀行的同意。由於銀行會介入所以申請人必須計算壓力測試。

「二按」提供者的特點

  1. 不受金管局監管 – 提供業主二按的財務公司是自由機構,不受金管局監管,所以跟財務公司申請按揭就不似銀行般嚴格。所以不難發現市場上的有些呼吸Plan不要求申請人做入息審查、計算供款佔入息比率或做壓力測試等。一切都照著財務公司自訂的流程去審批。
  2. 《放債人條例》- 財務公司雖不受金管局監管,不過卻是要遵守《放債人條例》。在這《放債人條例》裏面主要有三方正規的機構規管:「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」來維護法制。

  • 「放債人註冊辦事處」是負責財務公司牌照申請
  • 「牌照法庭」是負責對財務公司牌照申請作最終批核
  • 「警方」是負責維護借貸人權益、執法及處理續牌申請

申請人要記得,條例上有明確指出任何一間財務公司放債年息超過60%已經構成犯罪行爲,所以自己多加留意。若您對財務公司借貸有興趣或是想要進一步了解,歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員。

二按申請手續需知

由於不受金管局規管,業主做二按申請比起跟銀行申請一按時相對就簡單多。申請手續簡單,文件準備方面一般上都是一些簡單的文件即可。當然這也是取決於不同財務公司有自己的申請需求。有些財務公司會要求遞交三個月的入息證明、有些則要求提供稅單、有些也會看信貸報告等。主要是證明申請人有還款能力。您可能有聽過身邊親戚朋友說有些財務公司可以很快甚至在一天内就可以批核申請、也毋須準備入息文件,遇到這些財務公司我地要提醒業主多加小心,因爲擔心遇到不正規的財務公司,二按的申請還是需要經過銀行同意的。除此之外,申請人要留意的是私人貸款跟財務公司也是不一樣的。私人貸款就像一般信用卡貸款,而不是真正用作抵押物業的按揭服務。

發展商提供的新樓二按服務也是很普通的事情。通常發展商都會事先跟銀行達成共識。購買一手樓的買家只需要先通知發展商會申請二按,隨後再跟著正常的程序到銀行申請一按。銀行在審批按揭時會將一按和二按的供款一同列入供款與入息比率計算,申請人必須同時通過一二按的壓力測試。銀行在計算壓力測試時會採用「二按」的最高息部份。只要計算出來的每月供款不超過每月收入60%(首置人士)及50% (第二個物業業主)就可以過關。銀行批准一按后,業主就可以正式向發展商提交二按申請。

補充一點,業主需要支付申請手續中的律師費用和雜費,包括由發展商代表律師辦理的二按按揭貸款法律文件。當然業主可以選擇自己信任的律師樓處理二按相關手續。

二按的風險

1.一定要選擇正規的二按服務

正規的二按服務是必須經過銀行同意的。業主若在未得銀行同意下而擅自抵押手上物業申請二按,一旦被銀行發現是可以構成違約的行爲。銀行有權利要求業主提供另外的資產來抵押、增加擔保人,馬上提高按揭利率、甚至向違約的業主立刻全數償還二按貸款。

此前因爲有過不少違約案例,金管局在2011年起推出了新方案,每一個新造按揭的業主在承造按揭時,必須簽署同意書授權銀行可隨時查閱環聯管理的正面信貸資料庫。其後在2017年再加强該方案,要求業主作書面同意,每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時,處方會向銀行發出電子提示以防止業主不論是在知情或不知情的情況下申請違規二按。

2.二按審批準則不清晰

跟一按的審批比起來,跟財務公司申請的二按審批過程相對的寬鬆許多。不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決于財務公司的要求,所以沒有像銀行般清楚列明。所以如果業主有需要申請二按就需要跟財物公司了解所需要的文件。還有一點關於新樓盤需要業主需要注意的是,在發展商開始預售新樓盤時,發展商跟自己旗下的財務公司合作提供二按計劃。不過一般上財務公司預留的高成數按揭是有特定的配額(quota), 一旦配額滿了,不管準買家的入息有多高也申請不到財務公司提供高成數按揭的二按。買家不要太過於自信認定買新物業就一定可以借到高成數的二按。

3.二按息口變化及供款年期較短

財務公司二按的借貸利率會比銀行批的一按高一些,而發展商提供的二按利率也是會跟著指點年份上調。通常首兩年的按揭利率跟一按差不多介於2.5厘-2.75厘;第三年開始則會上調至5厘-6厘左右。二按在第三年的上調幅度差不過接近原來的1倍,這會讓借貸人在財務方面造成一定的壓力。

二按的供款年期稍微短了一些。市場上二按的供款年期最長是25年而銀行的一按供款年期最長是30年。

提到二按的利率和供款年期,我地 28Mortgage 作爲專業的按揭轉介公司會建議業主若真的需要二按計劃借到高成數按揭置業,可以貨比三家,同時也參考最新按揭保險計劃。業主不要在衝動下決定,歡迎先聯絡我地,直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕,我們跟您做個詳細的分析后再決定也不遲畢竟買樓不像買菜,是要供幾十年的。

4.轉按有難度

二按的利率會在第三年大幅度上調,業主需要在調息前做轉按。可是卻因爲借貸的金額大,要申請轉按是有一定的難度。

打個比分:王生購入一個價值800萬的物業

  • 自己支付20%首期
  • 準備向銀行申請60%按揭 (一按)
  • 向發展商申請20%按揭 (二按)
  • 假設用現在2.875%按揭利率

第三年前(註: 即二按高息期開始之前),王生的貸款額為612.3萬元,在沒有任何使用按揭保險的情況把整筆貸款額轉往傳統銀行申請轉按計劃,王生手上的這個物業估價需要上調至1,224萬才可轉按。這是一筆不小的數目。

關於二按的常見問題:

1.銀行完全不提供二按服務嗎?

大部分銀行是是沒有提供二按服務的。如果真的有也只限於為銀行本身現有的按揭顧客提供二按服務。那是滿少見的。加上同一個物業是不可能同時抵押給兩間銀行的,例如銀行A做一按、銀行B做二按,那是不可能發生的。

2.一旦借款人開始拖欠貸款或是還不出貸款,可是之前有做一二按,權益上藥如何分配?

權益方面來説是提供一按的銀行最大和排首位。銀行的按揭契裏清楚表明銀行的主要權益。一旦借款人拖欠貸款或違反按揭契,銀行有權利行使止贖權,收回物業拍賣再收回應收貸款本金、利息後,如有餘額,提供二按的財務公司才可收回相關款項。

3.加按與二按有分別嗎?

二按與加按是不同的。加按是指業主向承造一按的銀行或財務機構,將原有物業再作抵押套現,債權人只有一個。當物業的價值增長後,以加按方式套現是一種獲得低成本資金的方式。

二按則是指業主將已經做了一按的物業(提供一按一般上都是銀行),再向財務公司申請第二次按揭。如日後業主無力還款,物業需被變賣時,所得利益會先分配給一按債權人,若有剩餘,才會分給二按債權人,所以二按息率普遍較高。

所有銀行都提供「加按」服務,但並不是全部都提供「二按」服務。

4.申請發展商二按會否CALL LOAN?

雖然銀行發現「二按」後會call loan,但申請「發展商二按」的買家不必擔心因爲發展商如果想提供二按通常都會預先告知銀行,所以並不會出現call loan現象。還是要奉勸各位業主要申請正規的二按服務。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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