按揭知識

舊樓按揭

【舊樓按揭】影響按揭成數因素有哪些?

一些買家喜歡買舊樓多於新樓,例如其面積較實用、尺價較低等,不過要認清舊樓的按揭成數有什麼限制。隨政府放寬按揭成數規限,如以800萬元入手舊樓已有3房單位可供選擇,下文讓你了解買舊樓要留意的事項。 舊樓按揭年期及成數 不少舊樓座落在交通方便、民生商店及配套都發展成熟的地方,例如北角、灣仔、西灣河等地區。如果心水單位的舊樓樓齡大,就要留意以下幾點。 理論上銀行提供按揭,還款期不可超過30年,不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久,特別是一些樓齡較高的單位。當然,每間銀行內部做法不同,不過理論上,樓齡及按揭年期都不超過70年或75年。舉個例,位於沙田的愉景花園,樓齡為35年,售845萬元,那按揭年期最多為30年。假如另一樓齡為55年的舊樓單位,那按揭年期最多為20年。 不過,一些大型藍籌屋苑、傳統豪宅,都比較寬鬆,樓齡即使是高,都有機會批足30年按揭。 除了要留意按揭年期外,也要留意因而受影響的月供金額。假如申請人未有任何按揭在身,亦沒有欠債,如借400萬貸款,以按揭利率為2.5%計,年期為30年,月供約15804元,那其收入都要至少37853元才可通過壓測,假如縮減按揭年期為5年,那月供就多成2000元,收入都要至少40940元才可過壓測。 所以,即使你心儀一些樓齡高的單位,價錢又適合的話,也不要以為可承造高成數按揭,因為還款年期未必如理想。 個別銀行都會以80年減去樓齡計,例如買家承造6成按揭,如果以此方法計算,都有望將還款期加長。 另一方面,就是買家的人齡。銀行批出的最長按揭年期為(80年減去樓齡),換言之,如果樓齡大於50年,就未必批足還款期為30年。而且,有些銀行會減去唐樓的按揭年期,所以小心即使樓齡不逾45年,都可能批不到30年還款期。另外銀行同時以人齡和樓齡去計算最長還款期,不過以較短者為準,舉例說,人齡為65歲,計出最長還款期為10年(75-65);如樓齡為45年,計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」,最長還款期將為10年。假設買家想延長按揭供款年期至30年,那就要找擔保人拉長還款期。 舊樓質素也是影響按揭成數之一,假設物業沒有電梯,有些銀行的按揭年期則會用55減。 舊樓按揭成數與一般私人住宅無異,一般按揭情況下1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額),1000萬或以上可以做5成按揭。反之,使用按揭保險1000萬或以下物業最多可造9成按揭,1000至1125萬以下最高造8至9成按揭(最高900萬貸款額),1125至1920萬以下最高造8成按揭(最高960萬貸款額)。 由於舊樓有不少潛在問題,樓齡高,又要考慮折舊問題,所以銀行舊樓按揭成數未必高至8、9成,通常一般舊樓可承造6-7成按揭,有些單位有維修令,例如Order 26、Order 24,特別是非法劏房,一般都不獲按保公司批出。如果舊樓質素太低,例如樓宇結構問題等等,有機會扣減一成按揭。如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。 有些買家想購入舊樓收租,留意想將舊樓出租,最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。 轉售舊樓注意事項 當你購入舊樓,日後想套現變賣,要留意以下情況: 假設單位為50年樓齡,還款年期為30年,在10年後賣出,那該名接貨的新業主只能有最長20年按揭,屆時對申請人的月入要求會增加,這些都容易令人卻步。 換言之,購入舊樓作自住是不用擔心以上情況,但如是投資用途,就要小心按揭年期問題,加上一般舊樓按揭成數較低,成交也不及樓齡較小的盤活躍。 FAQS: 1. 舊樓老化會如何影響按揭成數? 由於不少舊樓都會有老化問題,銀行有機會要求實地驗樓,以觀察有否以上問題及結構改動問題,如有改動,就可能影響批出按揭批核按揭,所以大家買入前,要查清有否涉及違規僭建。近年舊樓都有不少劏房出租,只有幾間中小型銀行肯接受申請,當一般出租物業批最多5成按揭。注意批核時間會較一般為長。 2. 舊樓按揭年期會批足30年嗎? 理論上銀行提供按揭,還款期不可超過30年,不過這也不等於所有按揭申請都可以批足30年之久,特別是一些樓齡較高的單位。當然,每間銀行內部做法不同,不過理論上,樓齡及按揭年期都不超過70年或75年。舉個例,位於沙田的愉景花園,樓齡為35年,售845萬元,那按揭年期最多為30年。假如另一樓齡為45年的舊樓單位,那按揭年期最多為25年。不過,一些大型藍籌屋苑、傳統豪宅,都比較寬鬆,樓齡即使是高,都有機會批足30年按揭。 3. 想將舊樓出租,按揭成數如何計算? 由於舊樓有不少潛在問題,樓齡高,又要考慮折舊問題,所以銀行舊樓按揭成數未必高至8、9成,通常一般舊樓可承造6-7成按揭,有些單位有維修令,例如Order 26、Order 24,特別是非法劏房,一般都不獲按保公司批出。如果舊樓質素太低,例如樓宇結構問題等等,有機會扣減一成按揭。如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。 有些買家想購入舊樓收租,留意想將舊樓出租,最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。

渣打按揭好唔好

【渣打銀行按揭好唔好】渣打銀行最新按揭計劃有哪些?

準備好首期後,就要比較一下各大銀行的按揭計劃,除了匯豐、恆生,渣打銀行都是多人選擇的按揭銀行,下文為你介紹最新渣打銀行按揭計劃及優惠! 1. 綠色按揭計劃 近年興起綠色金融,其中產品之一就是綠色按揭。目前全球都有超過600項有關產品和建築物的可持續認證,香港綠色建築議會便是其中一個可以為可持續建築提供認證的機構。 要為建築物可持續發展的表現作評核,就要採用綠建環評這個工具,按環境、經濟及社會可持續性的平衡比例,例如減少碳排放、污染控制、健康與活躍的生活、包容性設計、生命週期成本、耐用性和韌性去評估。 如果你的心水物業是獲得香港綠色建築議會頒發的 「綠建環評-新建建築/既有建築」有效金級或鉑金評級認證的一、二手物業及政府資助房屋,都可於渣打申請綠色按揭(可到www.hkgbc.org.hk查閱),而最低貸款額為100萬元或以上才可有以下優惠: 按揭存款掛鈎服務戶口特惠年利率: 如果首3年的存款上限達至未還按揭貸款額的60%(其後降至50%),按揭存款掛鈎服務戶口內的存款結餘的年利率可等同於樓宇按揭貸款。 高達港幣6,888元額外現金回贈: 除了原本渣打銀行高達1.33%現金回贈。若按揭達500萬港元或以上,有6888元額外現金回贈 ; 而按揭100萬至少於500萬則有3888元現金回贈。 假設申請人在提取按揭貸款日,於按揭存款掛鈎服務戶口日存入300萬港元,並於整個按揭年期沒有提取任何存款,根據渣打銀行所計算的每月供款額準時還款: 下圖以按揭貸款500萬港元、還款期為20年,按揭利率為2.5%為例:   一般最優惠利率按揭計劃連同按揭存款掛鈎服務 一般最優惠利率按揭及存款存於儲蓄戶口 綠色按揭下頭三年可享有60%存款,其後將恢復至50% 享有50%存款上限 最初存款 300萬港元 300萬港元 300萬港元 存款年利率 2.5% 2.5% 0.001% 首三年總利息支出(A) 353,395港元 353,395港元 353,395港元 首三年總存款利息 (B) 212,037港元 176,698港元 90港元 首三年淨利息支出 (A) – (B) 141,358港元 212,037港元 (慳60%) 176,698港元 176,698港元 (慳50%) 353,305港元 * 按本行港元最優惠利率(於2022年3月8日為5.25%)減年利率2.75% *以上資料僅供參考,貸款額門檻以銀行最終批核額計算,條款及細則以銀行最終批核為準* 如想知道渣打銀行的最Update按揭計劃,立即向28 Mortgage的專業按揭中介團隊查詢! 2. 按揭存款掛鈎計劃 …

【渣打銀行按揭好唔好】渣打銀行最新按揭計劃有哪些? Read More »

居屋按揭唔批

【居屋按揭唔批】唔批原因有什麼?居屋按揭必知事項

抽中居屋對港人而言猶如中六合彩,皆因其售價相對其他一般私樓都比較易負擔,而且單位較實用,雖然居屋按揭成數較高,不過也有居屋按揭唔批的情況,不妨先了解以下居屋按揭必知事項。   各種類別居屋申請資格 平日常聽到的「綠表」,是指公屋居民申請買居屋,他們沒有入息限額,但要將現居公屋交還給房署﹔「白表」則是指非公屋居民,只要符合以下年齡、居港年期和資產限額等規定,都可申請買居屋。在了解居屋按揭要求前,要先認識一下白表綠表、白居二等等不同的申請入息要求: 1. 白表 申請資格: 年滿18歲香港永久居民,非公屋住戶 入息上限: 1人申請: 33000元 ; 2人或以上申請: 66000元 2. 綠表 申請資格: 公屋住戶; 持有效綠表資格證明書住戶; 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員; 房委會長者租金津貼計劃受惠人士。 入息上限: 1人申請: 33000元 ; 2人或以上申請: 66000元 3. 房協資助房屋 申請資格:綠表、白表人士均可申請 入息上限: 參考2017年的入息上限,1人申請: 26000元; 2人或以上申請: 52000元 4. 白居二 申請資格: 年滿18歲的香港永久居民 ; 非公屋住戶 ; 申請者及家庭成員無接受房屋資助 ; 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業。 入息上限: 1人申請: 33000元; 2人或以上申請: 66000元   按揭成數審批的因素 1. 綠表及白表的按揭成數不同 在綠表買家方面,購入一手居屋或未補地價二手居屋都可獲政府擔保,最高有9成半按揭成數,最長還款年期為25年。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。 …

【居屋按揭唔批】唔批原因有什麼?居屋按揭必知事項 Read More »

600萬首期

【600萬首期】首期如何計算? 按揭成數多少?

置業新手想一嚐業主夢,難以預算可負擔的物業,自政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後,600萬物業首期就更易負擔,究竟如何部署?按揭成數又可承造多少? 600萬物業按揭成數 銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭,而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭(上限500萬),1000萬以上物業就只有5成按揭成數。 為了讓一些首期不算很充裕的買家更易上車,香港按揭證券公司就推出按揭保險,讓銀行在批出較高的按揭貸款下得到保障。換言之,買家可以準備1至2成首期,借8至9成的按揭。在未有新修訂之前,400萬以下物業按揭成數最高是9成,400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成,貸款額最多是360萬元,450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。 不過有見樓價600萬以下的盤源愈來愈少,林鄭在2019年施政報告提出放寬按揭保險,變相可提高按揭成數,當中400萬至800萬元物業可最高承造9成按揭,800萬以下至900萬以下物業則最多承造8成至9成按揭,最高貸款額為720萬元。900萬以上至1000萬元物業就最多8成按揭,當中要符合各種用途及申請條件。 600萬物業首期及其他支出 按金管局指引,首置人士購買1000萬元或以上住宅物業,一按最高可造5成按揭成數,而1000萬元以下住宅物業,一按最高可造6成按揭成數(貸款上限為500萬元),如果購入600萬元物業,首期就要準備4成首期,約240萬元。 假如手上資金緊張,也可申請按揭保險,購入600萬住宅物業的首期為60萬元,假設P按按揭利率為2.5%,分30年供款,月供為22403元。 例如元朗尚悦3座高層F室,實用357呎,售585萬元,10%首期約58.5萬元,如按最高9成,P按按揭利率為2.5%,分30年供款,即月供21843元。 除了首期之外,還有不少雜費支出,例如印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。假設裝修費20至30萬元、佣金為成交價1%,首置客印花稅計3%,如用上述尚悅為例,即付印花稅175500元,佣金約5.85萬元,加加埋埋約近90萬元。 600萬物業壓力測試 準備好首期,還要看收入是否通過壓力測試,在新按保計劃下,首置可免壓測,只要供款與入息比率上限為50%,即要購入600萬以下樓宇,例如上段尚悅585萬樓宇,每月收入43687元就可以免壓力測試。根據金管局按揭指引,按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%,壓力測試是當利率上升3厘下,每月供款不得高於月薪60%,即入息要求至少52315元。 下表可以比較一下,在有申請按揭保險與沒有按揭保險情況下的首期及壓測要求: 沒有按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算 樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求 $6,000,000 $3,600,000 $2,400,000 $34,067 $5,000,000 $3,000,000 $2,000,000 $28,389 $4,000,000 $2,400,000 $1,600,000 $22,712 $3,000,000 $1,800,000 $1,200,000 $17,034 $2,000,000 $1,200,000 $800,000 $11,356 $1,000,000 $600,000 $400,000 $5,678 申請按揭保險下: *假設以H按封頂息率及還款30年期計算 樓價 最高按揭貸款額 首期開支 壓測月薪要求/免壓測月入 $6,000,000 $5,400,000 $600,000 $53,656 / $44,807 …

【600萬首期】首期如何計算? 按揭成數多少? Read More »

未補地價居屋按揭

【未補地價居屋按揭】按揭年期有多長? 如何計按揭成數?

在第二市場的未補地價居屋,一直都是不少白表人士輕鬆上車的途徑之一,比一般私樓都比較易負擔,單位較實用,如果有意購入這類居屋,要留意以下的按揭成數、供款年期、擔保期等事項,安心置業。 什麼是未補地價的居屋? 所謂未補地價居屋,其可供綠表人士和白表人士於居屋第二市場購買,而買賣雙方需要先得房屋署的資格許可。未補地價居屋業主經網上索取准賣證申請書,連同一些行政費、樓契副本,提交至居屋第二市場計劃小組,向房委會申請「可供出售證明書」。如果獲得批核,業主在14個工作內就會取得准賣證,有效一年。 近日位於屯門居屋富健花園2座中層單位,業主以380萬元沽出未補地價3房單位,實用面積達592平方呎,買家為綠表人士。究竟未補地價居屋的按揭成數和年期是怎樣呢? 未補地價居屋按揭成數及還款年期 在綠表買家方面,購入未補地價二手居屋可獲政府擔保,最高有9成半按揭成數,最長還款年期為25年,對比起已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。 至於白表買家,如果購入未補地價二手居屋最多可有9成按揭,最長還款年期為25年。 留意的是,不論是白表綠表購買未補地價的二手居屋,銀行都會以30減去樓齡去衡量按揭年期,假如樓齡為5年內的單位,就有25年供款年期,如樓齡為10年,即還剩20年供款年期。 銀行一般就二手居屋按揭做法是,19年樓齡以下的居屋,通常提供25年9成按揭。如大於19年,但不超過30年,則餘下擔保期批9成按揭,一滿擔保期就變回6成按揭,而如果到時未還樓價多於當時樓價6成,就要補回差價。而如果樓齡大過30年,則銀行只提供較低成數按揭,首期開支相對大點,至少4成。 如你正物色心水未補地價居屋單位,想了解更多居屋按揭資訊,可聯絡28 Mortgage的按揭專員幫忙,我們專業的團隊讓你認清個人財務狀況,置業更安心! 居屋按揭按揭利率 居屋按揭不似一般私樓可選H按,只能選最優惠利率P按,而P按通常是P-2.5厘,即實際按息為2.5厘。而P按會因應美國利率變化,由銀行決定會否加按息。若購入居屋單位,通常不用通過壓力測試,只要通過供款與入息比率50%,銀行會接受按揭申請。 居屋的擔保年期 居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在政府做擔保的情況下,假如買家在財政上負擔不了居屋按揭,就由政府代業主向銀行還款。銀行都接受近親做擔保人,例如父母、兄弟姊妹、子女,而如想加擔保,銀行就會將居屋按揭成數再減1成。 以未補地價一手居屋為例,由於有政府做30年擔保,所以綠表白表在申請居屋按揭時都不用做壓力測試。基本上,綠表人士可免去限額要求 ; 白表人士就要達到指定的入息限額、資產限額。 另一方面,如是未補地價二手居屋,如擔保期已屆滿,就要做壓力測試,例如只剩10年,都可能要做壓力測試。已補地價的二手居屋則跟一般私樓做法一樣,首置人士可免壓測。 惟注意,假如業主將居屋單位做套現,都會永久失去政府的擔保,業主就要重新提交證明文件,以達到指定的入息要求、壓力測試,甚至承擔可高達4%的按揭利率。 轉按加按均要獲得同意 由於未補地價的居屋是資助房屋,所以想轉按加按都要留意以下事項: 在平手轉按方面,通常房署都較易批准,因為純粹將剩下的貸款額轉移至其他銀行,供款不變,有些人會考慮到其他銀行有較優惠的按揭計劃、更低的按揭利率、現金回贈等誘因,如果扣除房署申請費等成本,隨時有賺。 如你想選擇轉按套現或加按套現者,由於資金多了,貸款額和供款壓力會增加,所以房署只會批准一些可接受的套現理由,例如醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費、出現財政困難等,如有其他理由,則要視個別情況,惟一些不屬意外性質的原因是不接納的,如信用卡欠款、私人貸款。 那套現金額如何界定? 一般而言要看實際需要,即假如需7萬元應急,只能套現7萬,不是憑估價得出,而且申請人的總家庭月入不可以少於套現金額,即以7萬元為例,那總家庭月入都要7萬元以上。 如果想了解你居屋按揭情況,例如居屋轉按問題、居屋擔保期等,歡迎聯絡28 Mortgage,我們專業的按揭專員都會仔細講解,幫助你尋找更合適方案! FAQS: 1. 綠表人士購入未補地價居屋的按揭年期有多長? 綠表買家購入未補地價二手居屋可獲政府擔保,最高有9成半按揭成數,最長還款年期為25年,對比起已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。 留意的是,不論是白表綠表購買未補地價的二手居屋,銀行都會以30減去樓齡去衡量按揭年期,假如樓齡為5年內的單位,就有25年供款年期,如樓齡為10年,即還剩20年供款年期。 2. 為居屋補地價計算方法是怎樣? 根據單位並無轉讓限制的十足市值計算,參考房委會,計算方法如下: 補價=補價時市值 X (購入時的十足市值 – 原來樓價) / 購入時的十足市值 假設: 補價時市值:2,100,000元 購入時的十足市值:2,000,000元 原來樓價:1,400,000元 即2,100,000元 X (2,000,000元 – 1,400,000元)/ 2,000,000元 …

【未補地價居屋按揭】按揭年期有多長? 如何計按揭成數? Read More »

買樓開支

【買樓開支2022】買樓不能不知的7種開支

隨著2022財政預算案放寬9成按揭至1000萬元物業,大家揀樓上車或換樓的樓盤選擇又多左,要順利上車,除左首期之外,仲要有唔少雜費,例如買樓律師費、地產經紀佣金等,睇睇以下必知的買樓開支! 首期開支 最新2022財政預算案公佈新修訂下,物業價格400萬元以上至1000萬元或以下,最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。此兩者只適用於固定受薪的首置人士,抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。而物業價格1125萬元以上至1200萬元,最高按揭成數為8成; 物業價格1200萬元至1960萬元,最高按揭成數為5成至8成,最高貸款額為960萬港元 ; 物業價格1960萬元以上,最高按揭成數為5成。最長還款期為30年,原本或剩下的還款年期及樓齡相加後不超過75年。 樓價 按揭成數 林鄭plan首期 2022新按揭修訂首期 (波叔Plan) 1300萬 73.8% 借650萬(50%按揭),首期為650萬 借960萬(73.8%),首期340萬 1400萬 68.5% 借700萬(50%按揭),首期為700萬 借960萬(68.5%),首期440萬 1500萬 64% 借750萬(50%按揭),首期為750萬 借960萬(64%),首期540萬 1600萬 60% 借800萬(50%按揭),首期為800萬 借960萬(60%),首期640萬 1700萬 56.4% 借850萬(50%按揭),首期為850萬 借960萬(56.4%),首期740萬 1800萬 53.3% 借900萬(50%按揭),首期為900萬 借960萬(53.3%),首期840萬 1920萬 50% 借960萬(50%按揭),首期為960萬 借960萬(50%),首期960萬 1. 地產經紀佣金 在2022最新修訂下,物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。假如購入1000萬元單位,,一般地產代理收取的佣金都是物業成交價的1%,按9成,即除首期外,在佣金方面就要預留10萬元。一手樓地產佣一般都是發展商支付,買家也可在達成共識下提出回佣要求。至於二手樓方面,坊間多數是1%。坊間不少買家同地產agent商議以回佣方式搵生意,為求促成交易,拉近叫價差距,會主動向其中一方提出減佣,不過有很多個案反映agent事後拒認願意回佣,其實為免口同鼻拗,最好有書面承諾保障自己。實際金額要事前彼此商量好,以便預算佣金開支。 2. 律師費 不少涉及買樓文件都要經律師樓處理,例如屋契註冊手續、轉讓契、就物業權糾紛作質詢、寄存買樓資金、即使二手樓也會涉及查冊等,開支多數由數千至一萬多元,文件出錯可大可小,最好搵返相熟又可靠的律師處理,有些費用會視物業新舊、涉及工作範圍而定。 3. 裝修費 即使購入了二手樓單位,只要花錢在裝修上,例如流行的日系風格、輕奢風格、工業風格等,都可以令樓齡舊的屋煥然一新,例如300尺單位,預裝修都至少20萬元,視乎用家所選用物料、設計而定,還要計上買入新家具、電器,以上都需要預更多資金,打造舒適安樂窩。相反,有些買家偏好一手樓,畢竟有發展商負責執修,本身已有唔錯的裝修,有些新樓納米盤會利用樓高設吊櫃,增加收納空間,裝修就可以慳返筆。 4. 按揭保險與利息 如想申請6成以上高成數按揭(波叔Plan),就需要購買按揭保險,保費約是貸款額1.15%至5.04%不等,實際仍要視個別按揭成數、貸款額而定,有些按保公司會考慮到申請人信貸良好而提供折扣。 在計算每月供款時,記得要計埋按揭利息,例如買800萬元物業,按9成,還款期為30年,P按按揭利率2.5%,總利息支出為3,193,610元。留意如果做埋二按,雖頭幾年的利息開支少點,但之後會提高。 5. …

【買樓開支2022】買樓不能不知的7種開支 Read More »

放寬按揭保險2022 壓力測試+按揭成數

最新《財政預算案》公佈,考慮到首置人士、換樓客的自用需要,按揭保險將會由目前最高8成按揭保險樓價上限1000萬元增加到1200萬元。而首置人士申請9成按揭保險樓價上限由800萬元增加到1000萬元。這是繼2019年放寬按揭保險計劃後,再度放寬按保樓價上限,今次措施適用於自用物業,於2022年2月23日即時生效。 壓力測試 今次修訂跟目前按保措施一樣,只適用於個人名義的固定受薪申請者,物業類別限於本港現樓物業,村屋除外,申請時沒有香港的住宅物業。首置人士如果未通過壓力測試,亦可申請高至80%至90%的按揭,供款入息比率仍是要不多於50%,而保費會因應額外調整。 申請者可以一次過付清按保,亦可每年支付,惟後者不會有退保安排。 此外,與現時安排一樣,抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限仍須下調。 留意以下供款入息比率上限: 申請按保計劃時,未持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: 50% 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (5成按揭保險成數) 如按揭成數少於7成: 40% ; 如按揭成數多於7成: 35% 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (4成按揭保險成數) 如按揭成數少於6成: 40% ; 如按揭成數多於6成: 35% 按揭成數 1300萬至1920萬最新按揭成數表   物業成交金額 按揭成數 1300萬 原本能借50%,首期650萬 新按保下可以借73.8%,只需要340萬首期 1400萬 原本能借50%,首期700萬 新按保下可以借68.5%,只需要440萬首期 1500萬 原本能借50%,首期750萬 新按保下可以借64%,只需要540萬首期 1600萬 原本能借50%,首期800萬 新按保下可以借60%,只需要640萬首期 1700萬 原本能借50%,首期850萬 新按保下可以借56.4%,只需要740萬首期 1800萬 原本能借50%,首期900萬 新按保下可以借53.3%,只需要840萬首期 1920萬 原本能借50%,首期960萬 新按保下可以借50%,需要960萬首期 在最新修訂下,物業價格400萬元以上至1000萬元或以下,最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。此兩者只適用於固定受薪的首置人士,抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。而物業價格1125萬元以上至1200萬元,最高按揭成數為8成; 物業價格1200萬元至1960萬元,最高按揭成數為5成至8成,最高貸款額為960萬港元 ; 物業價格1960萬元以上,最高按揭成數為5成。最長還款期為30年,原本或剩下的還款年期及樓齡相加後不超過75年。 舉個例,購入1000萬元物業,供30年,申請9成按揭,首期約100萬元,月供約37442元,壓力測試下,月入要求要至少達89674元。購入1200萬元物業,供30年,申請8成按揭,首期約240萬元,月供約37932元,壓力測試下,月入要求至少達90846元。 …

放寬按揭保險2022 壓力測試+按揭成數 Read More »

居屋2022

【居屋2022】申請居屋關鍵日期+價錢+平面圖

房委會於2022首季推出新居屋,當中包括不少市區筍盤,例如將軍澳昭明苑。項目涉及7個屋苑合共8,926個單位,還推售房委會居屋及房協資助屋27伙貨尾單位。下文即睇申請關鍵日期、各屋苑售價及轉售限制。 居屋2022申請入息及資產上限 房委會建議,是次計劃的白表1人入息及資產上限分別為33000及925,000元,2人或以上的家庭入息及資產上限為66000及185萬元。白綠表的配額比例如以往一樣,保持4:6。 在參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者方面,都可獲留2700個單位,同樣地白綠表的配額比例為4:6。 小組委員會擬為1人申請者預留900個單位,白綠表的配額比例4:6。 如在「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者未能取得配額,或者當1人申請者選樓後,仍有餘下單位,都會被回撥至「其他家庭」類別下的申請者。 居屋2022申請日期 2022年首季預計為申請時間,2022年第2季為攪珠日子,2022年第4季為揀樓日子,同時向白居二2022合資格申請者發出批准信。2022年9月至2024年12月為項目涉及的7個屋苑預計關鍵日期,換言之,在2022年推出的新居屋單位樓花期最長。 市民可以有以下申請方法:親身遞交、郵寄紙本表格、網上申請。 「居屋2022」及「白居二2022」的申請費分別為250元及210元;同時申請兩者則為460元。 房委會除了接受紙本形式遞交申請外(親身遞交或郵寄紙本表格),亦會開放「居屋2022」和「白居二2022」網上申請服務 (電子申請、電子支付及電子通知)。 綠表申請者可獲保留申請的安排,即可選擇參加下一次資助出售單位銷售計劃,無須重新遞交申請和繳付申請費。 居屋2022揀樓次序 房委會將會繼續沿用既定的選樓優先次序: 優先次序1: 受房屋委員會(房委會)已公布「公屋」清拆計劃影響的家庭申請者。 目標清拆日期: 為居屋2022推出日期(開始接受申請的日期)之後(即白田邨第 9、第 10、第 11 和第 13 座)。 優先次序2: 受房委會已公布中轉房屋清拆計劃影響的合資格家庭申請者。 目標清拆日期: 為居屋 2022推出日期(開始接受申請的日期)之後(即石籬中轉房屋) 優先次序3: 一般綠表和白表家庭申請者會根據相關的分配比例,依下列優先次序選樓: 綠表家庭 (1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者 (2) 其他家庭申請者 白表家庭 (1) 參加「家有長者優先選樓計劃」的核心家庭申請者 (2) 其他核心家庭申請者 (3) 非核心家庭申請者 優先次序4: 受房委會已公布「公屋」清拆計劃影響的一人申請者。 目標清拆日期: 為居屋 2022推出日期(開始接受申請的日期)之後(即白田邨第 9、第 10、第 11 和第 13 座) …

【居屋2022】申請居屋關鍵日期+價錢+平面圖 Read More »

800萬首期

【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?

隨政府放寬按揭保險計劃的樓價上限,吸引了不少有意上車人士可以申請最多9成按揭,一圓業主夢,究竟樓價800萬首期要多少? 壓力測試又如何計算? 800萬物業的壓力測試 在銀行已估足價的情況下,首置人士(即在簽署買賣合約時,未持有香港住宅物業的永久居民,包括從未擁有過物業,買樓用作自住者、曾經與他人聯名購入物業後甩名重拾首置身分者)經按保計劃購入已落成物業,貸款額上限為720萬,最多借9成按揭。換言之,800萬樓宇首期為80萬元。 假設,你並非首置人士,經以上按保計劃購買800萬住宅物業,就要付2成首期,即160萬元,因為只是最多借到8成按揭。 昔日不論是否首置人士,都要做壓力測試,不過自2019年政府推出新按保計劃後,首置人士(物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業)只要符合月入要求,就可免壓力測試,相反,如仍有按揭在身,或並非首置者,都是要做壓力測試的。不過有些人誤解了,以為免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率,事實上,銀行一樣要計算DTI,不超過上限50%,只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%,壓測後超過了60%,銀行都不會因此不批按揭,但都有權調整成數,未必批足。 即使未可通過壓測,首置人士都可以付額外保費(原先保費的15%),申請高成數按揭,例如每100萬元的貸款就要付額外2250元保費。 想了解自己的收入、首期是否能有助購入800萬物業? 請聯絡 28 Mortgage的按揭專員,就你的情況作分析,提供更多有用資訊! 各類住宅物業800萬首期計算 1. 私樓800萬首期計算 上段提到,首置人士可以9成按揭及1成首期購入800萬或以下的住宅樓宇,而800萬至900萬元的一般私人住宅物業則可造8至9成高成數按揭,惟貸款額上限為720萬元。預得鬆動一點,最好是預1至2成首期購入這類物業。例如日出康城LP6 3座低層K室售653萬元,屬800萬以下物業,首置人士準備首期約65萬元多。 2. 居屋800萬首期計算 居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年,故居屋價錢都比市價低,如果業主因為任何情況無力供款,政府便需要代為償還款項給銀行,因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆,一手居屋首期所需的支出也較少。 以綠表買家而言,購入一手居屋或未補地價二手居屋都可獲政府擔保,最高有9成半按揭成數,最長還款年期為25年,即準備樓價的5%作為首期支出費用。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。 而白表買家如果購入一手居屋或未補地價二手居屋最多可有9成按揭,最長還款年期為25年,即準備樓價的10%作為首期支出。而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭,最長還款年期為30年。 留意的是如果物業為白居二,樓齡又高,銀行一般就二手居屋按揭做法是,19年樓齡以下的居屋,通常提供25年9成按揭。如大於19年,但不超過30年,則餘下擔保期批9成按揭,一滿擔保期就變回6成按揭,而如果到時未還樓價多於當時樓價6成,就要補回差價。而如果樓齡大過30年,則銀行只提供較低成數按揭,首期開支相對大點,至少4成。 想了解心水居屋單位的首期預算、居屋按揭資訊? 請聯絡 28 Mortgage的按揭專員,為你解答疑難,幫你安心置業! 3. 公屋首期計算 如果是綠表人士,購買綠置居時,同樣因有政府作為擔保,按揭可以承造100%,首期其實只是相關行政費用。 又以港島南區公屋王利東邨為例,不少單位都得天獨厚,坐擁海景,鄰近港鐵利東站,加上有房委會作擔保申請十成按揭,可謂是不少基層的自置公屋上車之選! 房委會已與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」,為買家提供高達該單位買價餘額100% (即買價減去已付的意向金)的按揭貸款,公屋按揭年期更可長達25年,買家更毋須通過壓力測試及提供擔保人。 4. 村屋首期 不少人對村屋的了解較少,甚至誤以為村屋不能承做按揭,但隨着現時村屋交投的數量上升,很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆,一般可以做到五至六成的按揭。以700平方呎的村屋為例,如果經按揭保險計劃「上車」,樓價600萬元以下的村屋可以借足八成,即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。另外如果經銀行估價後,村屋貼近市價, 400萬元的村屋可以做到最高85%的按揭,最理想情況下,買家可準備15%首期約60萬元輕鬆上車。 FAQS: 1. 800萬物業首期如何計算? 在銀行已估足價的情況下,首置人士(即在簽署買賣合約時,未持有香港住宅物業的永久居民,包括從未擁有過物業,買樓用作自住者、曾經與他人聯名購入物業後甩名重拾首置身分者)經按保計劃購入已落成物業,貸款額上限為720萬,最多借9成按揭。換言之,800萬樓宇首期為80萬元。假設,你並非首置人士,經以上按保計劃購買800萬住宅物業,就要付2成首期,即160萬元,因為只是最多借到8成按揭。 2. 買樓時的首期,需付多少訂金? 如果是成交期較長的一手買賣樓盤,發展商有機會先收取訂金,在簽署臨時合約時先付樓價5%的訂金,然後在臨時合約後30天內、90天內分別再支付5%訂金,三次合共15%。 3. 首置人士購入物業時通過壓力測試的要求是多少? 在現時的政策之下,首次置業人士不需要通過壓力測試,已經可以購入物業自住,另外也可以申請按揭保險。大部分銀行仍需要壓力測試,唯壓力測試後(+3%)放寬,只要每月供款不超過每月收入65%。而有部分銀行接受林鄭Plan (免壓力測試)。只要每月供款(連同按揭保險費)不超過每月入息50%。想知邊間銀行做到,詳細說明可以搵我地28 Mortgage按揭專家查詢。

供樓利息

【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較

在低息環境下,增加不少人上車置業的誘因,不過在供樓利息方面就要好好計算,不論H按還是P按都隨時影響長遠的供樓利息開支,少數怕長計,如何可計算供樓利息? 各大銀行最新按揭利率多少? 又可否以供樓利息扣稅? 善用按揭計算機 預算置業資金 按揭申請人可以選用H按或P按供款,不論是選擇哪個,息率仍會隨時間改變,從而影響供樓利息。H按是指銀行同業間的拆息水平(HIBOR),以H+某個百分比計算,H按會設有上限,俗稱封頂。在銀行資金充足的情況下,彼此之間的借貸成本、風險不高,因此H按比較低。 P按則是「最優惠利率」(Prime Rate),理論上是銀行借出資金,產生基本利潤的利率,P按是以此做基礎,即「P-某個百分比」計算。香港的最優惠利率跟隨美國步伐,不過變化周期比較慢,風險而言,都是比H按少,但這些調節都會對供樓利息有影響。 坊間不少網站都設有「按揭計算機」,以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算,有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。例如樓價750萬單位,以首置身分申請9成按揭,還款30年,以2.5%按揭息率計算,得出總供樓利息開支為300萬元。 比較各大銀行按揭利率,以便預算供樓利息: 銀行 P按 H按 H按封頂位 現金回贈 花旗銀行 P(5.25%)-2.75%=2.5% H + 1.3% P(5.25%)-2.75%=2.5% 1.4% + $4,000 渣打銀行 P(5.25%)-2.75%=2.5% H + 1.3% P(5.25%)-2.75%=2.5% 1.3% + $6,888 中國銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.3% P(5 %)-2.5%=2.5% 1.3% + $6,888 恆生銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% H + 1.35% P(5%)-2.5%=2.5% 1.3% 匯豐銀行 P(5 %)-2.5%=2.5% …

【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較 Read More »

新造按揭H+1.3% 2%+$8,888回贈  |  轉按 H+1.3% 2%回贈