按揭知識

按揭擔保人懶人包

【按揭擔保人】懶人包: 按揭擔保人關係、負責與風險,一文解決你樓宇按揭擔保疑難!

按揭擔保人是很多人買樓時需要考慮的事情,「磚頭保值」,買樓上車一向是香港人夢想,當然樓價高企,一般市民要儲首期當然不容易,有心上車,但荷包不給力,這個時候你就需要一個樓宇按揭擔保人。以為有人願意按揭擔保人,壓力測試會一定通過,但原來未必是絕對?!無論是需要按揭擔保人的借款人,還是將成為擔保人的您,都需要了解清楚按揭擔保的資格、風險和責任。 按揭擔保人是甚麼? 按揭擔保人是指在按揭申請人上車時因入息未能靠自己通過「每月供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」,因而需要加入另一個人入息作上會擔保,令借款人和擔保人的入息和負債可合併計算壓力測試。 以月入3萬元的陳先生為例,他計劃用8成按揭購入單位,月供2萬元,根據 DSR要求,他月入需要達到4萬元才能通過。在此情況下,陳先生需要有至少一名按揭擔保人作擔保,才可通過DSR要求。 按揭擔保人沒有門檻資格,與借貸人關係亦非一定是親屬關係? 按揭擔保人沒有特定資格,只需要有穩定收入,而入息能夠通過「供款佔入息比率」(DSR)及「壓力測試」。 理論上,按揭擔保人年齡沒有特別限制,一般成年人即使是沒有任何關係都可以為樓宇成按揭做擔保,除非是智障人士及破產人士。當然理論是理論,實際操作上並非如此寬鬆。 按揭擔保人與借貸人關係資格 若按揭成數為7成以下的按揭,可以由其他親友任擔保人。但若需要是高成數按揭,即是把按揭成數為8至9成,那麼擔保人必須為直系親屬,包括父母、子女或配偶,未婚夫婦能被視為直系親屬,可以作按揭擔保人。 1. 部分銀行只接受直系親屬為按揭擔保人 但有一點需要注意的是,部分銀行不論按揭成數多少,均只接受直系親屬為擔保人,而其他親友關係則可能被要求擔保人轉為聯合借款人。 2. 男女朋友亦可以做按揭擔保人 男女朋友一般需要提交文件證明(如擬結婚通知書),銀行才會接受其男女朋友關係及擔保人資格 3. 同性戀人可以做按揭擔保人 雖然香港同性婚姻未合法化,同性戀人在法律上並非夫婦。但在物業按揭擔保中,同性戀人的地位受到認可,香港按揭證券有限公司(HKMC)及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人,惟雙方要承認其同性伴侶關係,並承諾居住於申請按揭的物業中。 4. 普通朋友難做按揭擔保人 HKMC對非直系親屬任按揭擔保人比較抗拒,除非申請人的理據充分令HKMC相信,否則一般不會信任非直系親屬居住同一住所。例如,聲稱和表哥將同住同一地方,HKMC會質疑其可信性。 但若擔保人是近親,則沒有同住同一住所的限制。 多過一個樓宇按揭擔保人未必好 不要以為愈多按揭擔保人就愈好,有些個案更瘋狂至出現3、4個按揭擔保人。不過,「加擔保」對於按揭批核未必一定有正面作用。雖然理論上銀行對於擔保人數不設上限,容許超過有多於一個擔保人。不過,擔保人太多,同時又需要申請高成數按揭的話,HKMC會質疑借款人財政狀況是否不夠穩定。 業主要留意按揭擔保人以往貸款紀錄 以為按揭擔保人入息高,就必定可以幫借款人通過銀行壓力測試?業主找按揭擔保人時,需要先了解準擔保人以往貸款紀錄,如擔保人已有其他債務,如樓按或私人貸款等,最終可能令借款人借得更少。 擔保人日後置業難度增加 按揭成數、DSR、壓力測試上限下調 1. 按揭成數上限減1成 按揭擔保人在借款人的按揭中同屬一方,因此在借款人未完成按揭供款之前,按揭擔保人亦會被當作有按揭在身,按揭擔保人在銀行會有mortgage count紀錄。即使按揭已全數清還,亦要等到借款人向銀行贖回樓契方能真正解除按揭,因此在按揭擔保人日後自己申請物業按揭貸款時,最高按揭成數上限亦需要下調1成。 例子: 2. 供款與入息比率 & 壓力測試上限下調 若你已成為按揭擔保人,計算「供款佔入息比率」及「壓力測試」也特別嚴格,亦會你作為按揭擔保人的供款計入壓力測試中,而供款與入息比率 & 壓力測試上限會下調,增加了置業難度 例子: 按揭擔保人風險 身為按揭擔保人亦要承擔風險及責任,幫人做擔保隨時會害到自己! 1. 擔保人的責任 在法律之下,按揭擔保人所承擔的責任與借款人相同。當買家未能能力履行債務責任時,擔保人需要承擔借款人的還款責任。要注意的是,按揭擔保人在物業按揭擔保時,需要為整筆貸款作擔保,而非單單借貸人在上會時未能承擔的貸款部分。 2. 借款人拖還款,按揭擔保人信貸評級直接受影響 如果借款人未能準時供款,銀行會先向借款人追數,當未能成功,便會再向樓宇按揭擔保人清還款項,按揭擔保人的環聯(TU)的信貸報告評級也會因而受到影響,令日後按揭申請的難度增加。 如想避開相關風險,擔保人可先向環聯資訊有限公司查閱個人信貸報告。而日後貸款時可向業主取回貸款信副本,方便日後做按揭申請時呈交給銀行計供樓壓力測試。 按揭擔保人隨時除名(甩保)就能自保? 按揭擔保人如想單方面除名求自保除名(甩保)亦非輕而易舉的事,除名涉及重新批核按揭手續,需要與借款人協調,再向銀行申請重新審批按揭。 需要以下條件才有機會讓擔保人除名「甩保」 確定借款人的收入有改善, …

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按揭保險懶人包

按揭保險懶人包!保費計算教學/申請程序/保費表 (2021年3月更新)

按揭保險可以說是大部分港人上車置業的好幫手,近期樓價出現調整,有部分人心郁郁想趁機置業,首置客希望透過可以9成按揭上車。要承造高成數按揭,就全靠按揭保險。按保作為置業不可缺少的一環,要置業就必須先了解清楚按揭保險! 「按揭保險」定義   按揭保險可以說是承造高成數按揭的一把鑰匙。一般我們購買住宅單位時,可以向銀行申請銀行按揭,但銀行一般的按揭成數最高只有6成。如果買家想借多於6成,就需要透過購買按揭保險形式,才可以申請最高9成按揭(視乎樓價)。 按揭保險是按揭證券公司於1999年推出,目的是協助市民置業,市民可以透過按保計劃申請高成數按揭,同時銀行在接受高成數按揭貨款申請時,不需承擔額外風險。 申請按揭保險的資格 要申請到高成數按揭就要靠按揭保險!早前最新一份施政報告放寬按揭保險最高按揭成數,$800萬或以下樓盤承造最高9成按揭,而樓貨介乎於$801萬至$1000萬的物業,最高申請可8成按揭。 用按揭保險來申請高成數按揭,其中一個條件是申請者必須是首置人士,同時有固定收入,以及通過供款入息比率和壓力測試結果,才算是符合申請資格。 按揭保險保費 按揭保費每一間保險公司都一樣,亦有列明的保費價目,主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別,但利息和回贈方面一般分別不大。申請按揭保險的買家需要繳付的按揭保費會按申請的按揭年期和按揭成數而不同,以最多買家選擇的香港按揭證券公司的按揭保險計劃為例,按揭證券公司就有4個按揭保險計劃,我們以下會一一列明。 按揭證券公司的保費計劃 根據按揭證券公司網頁提供的資料,他們的保費分4個不同的保費表,包括600萬或以下物業首置和非首置保費表,以及1000萬或以下物業首置和非首置保費表。 我們會以「舊按揭保險計劃」和「新按揭保險計劃」區分。至於按保申請人是用舊按揭保險計劃」還是「新按揭保險計劃」就按物業價格和申請的按揭成數而定。 舊按揭保險計劃 「舊按保」是以舊有按揭保險計劃的標準規定,在申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭,或樓價600萬以下做最高8成按為標準,而計劃已設定貸款額上限360萬元。另外申請人是否有擔保人亦會是影響保費因素的主因之一。 「舊按保」計劃保費表(浮息)-沒有擔保人身分 按揭成數 按揭年期 一次付清保險費 (佔貸款額百分比) 每年支付保險費-首年 (貸款額百分比) 每年支付保險費-續保 (佔貸款額百分比) 60%-80% 10 1.15% 0.58% 0.28% 15 1.5% 0.79% 0.28% 20 1.85% 0.93% 0.28% 25 2% 1% 0.28% 30 2.15% 1.11% 0.28% 60%-85% 10 1.8% 0.82% 0.53% 15 2.28% 1.02% 0.53% 20 …

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【9成按揭】懶人包!九成按揭條件/壓力測試大揭秘

9成按揭是最近受到關注的議題,想買樓的朋友一定會想知道申請九成按揭的條件大家都會有興趣知道本港最初是如何推行銀行住宅按揭,依照金管局對按揭成數的規定,以1,000萬以下的物業才能夠接受六成按揭的成數,如果想申請更高成數按揭,需要透過銀行向香港按揭保險公司申請按揭保險。 9成按揭源起 政府在去年10月放寬按揭保險成數,樓價800萬以下能接受高達九成按揭,月收入只要符合要求,800萬物業只需要80萬首期,對於未存夠首期但有較高收者,也能夠有足夠借貸能力首次買房。不過申請九成按揭門檻會比一般成數按揭較高。 申請9成按揭的條件 想申請 9 成按揭不是每個人都有資格做的,買入物業前需要注意以下條件,確認是否符合9成按揭資格: 9成按揭條件一: 收入、薪資為固定 需要申請九成按揭的業主必須有固定收入才符合資格,雙糧有在僱傭合約中列出,即可計算在收入之中,佣金則不能計算在內,則花紅須依銀行而定。如果申請人薪酬主要是以佣金或現金形式發放,而底薪不足,最高只可借八成,如果本身為自僱人士,同樣最高只能申請八成按揭。 9成按揭條件二: 未持有任何香港住宅物業 申請按揭保險的業主,必須為「首置人士」。此處之首置,不一定是第一次買樓,只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業,都可屬首置人士。 如果手上持有工商物業或車位,也不會影響申請九成按揭保險,另外換樓人士也能申請九成按揭保險。 9成按揭條件三: 現樓只接受600萬以上 香港物業有分為「現樓」及「樓花」,想要600萬以上的物業申請九成按揭,物業必須屬於現樓,則樓花並不符合資格。如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險,現樓和樓花都可以接收,例如打算買入400萬樓花,業主可以透過申請九成按揭保險。 申請9成按揭條件四: 村屋不能接受九成 在選擇物業前,需要仔細留意物業類型,村屋按揭成數最高只能八成半,沒辦法九成按揭。 9成按揭的壓力測試 依據去年按揭保險修訂,申請人一般都需接受供款入息比率50%的測試,並須符合壓力測試,如果首置人士未能符合壓力測試,也可以在額外增加保費條件申請九成按揭。不過每間銀行會根據內部風險管理情況進行調節,個別銀行仍有機會要求首次置業人士進行壓力測試。 按揭保險限額緊張 每間銀行的按揭保險名額有限,只要向一間銀行申請九成按揭保險,因對方有機會滿額不再接受申請。申請按揭保險前可先向按揭轉介公司查詢,按揭專員日常專注按揭工作,代表向適合的銀行提交申請,保障自己申請按揭順利。 9成按揭常見問題 9成按揭申請時所需的文件? 香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明 9成按揭擔保人一定要直系親屬嗎? 九成按揭擔保人一定要直系親戚,即父母、子女或配偶,如果是未婚夫婦亦都可以接受,並未婚配偶必須在本地定居 600 萬元以上之物業需要現樓嗎? 九成按揭只適用於私人樓宇,當中價值600萬元或以下之物業可為樓花,而樓花期須為12個月內,價值600萬元以上的則必須為已落成住宅物業,亦即現樓。 9成按揭是否要做壓力測試? 有首置免壓測的說法,事實上銀行仍然會為首置申請人進行壓力測試。則壓力測試的用處是來評估申請人是否付額外按揭保險費用,而非用來調整按揭成數。即使首置申請人未能符合壓測要求,只要供款不超過個人或家庭入息之50%,便依然合資格申請九成按揭。 我想買入住宅物業作放租之用,能否做九成按揭? 不能,按保新例下的按揭成數放寬只限於自住物業,非自住物業的按揭成數不可超過五成。 公司的名義買入住宅物業,能否做 9 成按揭? 不能,所有以公司名義持有的住宅物業,按揭成數不可超過五成。 按揭保險有助於置業人士以較低首期資金上車,只要帶備香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明,按揭專員將會協助處理申請。

村屋懶人包

【村屋按揭2021】按揭成數、按揭年期!拆解購入村屋5大注意事項

村屋按揭近期好多人都想了解,隨著香港樓市持續高企,近年愈來愈多市民將目標轉投村屋,村屋入場費比私人屋苑便宜,而且居住環境更清幽,適合首置人士考慮。在購入村屋前申請村屋按揭有甚麼注意事項,才能避免「臨門一腳」?以下的2021年最新村屋按揭懶人包,一文盡覽村屋按揭的按揭成數、按揭年期,以及購入村屋的7大注意事項,有意申請村屋按揭的不要錯過的準買家千萬不要錯過本文。 申請村屋按揭前先了解村屋種類 村屋一般又稱「丁屋」,是由政府批地予新界原居民的男丁所興建的居住樓宇,其實「村屋」只是一個籠統的稱呼,村屋其實可以為成幾類,了解村屋種類有助防止申請村屋按揭時臨門「撻Q」。 香港政府曾於1905年批出「集體政府租契」的屋地,即是傳統意義上的村屋,這些村屋又被稱為「舊屋地」。至於第二類村屋,就是「祖堂地」。「祖地」是由祖先擁有,之後再由後人繼承,而「堂地」則是由一個村的人共同擁有,多數是用作拜祭的地方。第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」,由地政總署負責規管,每橦丁屋都有特定的規格,最多興建三層,每層建築面積700尺,總高度不可以超過27尺,另外還能興建不深過一米的露台。 村屋的種類和特點: 村屋類型 舊屋地 祖堂地 新屋地(丁屋) 特點 1905年集體政府租契批岀的土地 由祖先留下給予後人繼承 新界原居民男丁所興建 轉讓限制 沒有轉讓限制。向民政事務署申請便可以轉讓。 有轉讓限制。須得到司理一致決定,及得到當區民政事務專員同意。 需補地價後轉讓 村屋按揭可以做到多少按揭年期? 隨著愈來愈多人購入村屋,銀行對村屋年期也變長。現時村屋按揭年期一般最長可達30年,但也要視乎買家的年齡、村屋的樓齡,再加上按揭成數進行計算。現時大多數銀行會以65年期減掉上限為30年的村屋樓齡,計出村屋按揭年期,而樓齡較高的村屋,銀行亦有機會再調整年期。 另外如果買家經按證公司批核,得到超過6成的按揭年期,就能以55年再減去掉村屋的樓齡,從而獲得較佳的年期。舉例簡單例子説明,村屋的樓齡是20年,用55年減去20年,按揭年期便是25年。 村屋按揭最高可做到幾多按揭成數? 過往購買村屋時在銀行最多只能夠做到五至六成的村屋按揭成數,然而隨著2019年10月按揭保險下的按揭成數放寬,準買家的選擇就變多。800萬以下的村屋最多能做到8成半的按揭成數。至於市值800萬至900萬的村屋雖然同樣做到8成半的按揭,但上限為720萬元。900至1000萬的村屋則能做到8成按揭,而貸款額上限為800萬。但考慮到村屋樓宇機構 、僭建的可能性,一般銀行也借不足8成半的村屋按揭。 村屋按揭利率有何選擇? 村屋跟市面上其他私人屋苑一樣可以選擇P按及H按,兩者同樣是浮息按揭,利息會隨時間有所不同。P按是以最優惠利率(Prime Rate)計算,一般跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息(HIBOR),就是本港銀行互相借貸時用到的利息率,一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率。 村屋按揭需要多久才能完成審批? 由於村屋成交量較市面上其他私人屋苑少,銀行參考的數據量不多,加上因此在村屋按揭申請的時間較長。村屋的準買家需要把村屋的實際呎數、地段編號、村屋的平面圖一次過交給銀行審批。銀行將會視乎情況派專員到村屋的考察,以確保村屋的樓宇安全和結構,再決定是否批核村屋按揭。由於中間涉及程序眾多,因此按揭批核需時比私人屋苑長,一般要1個月以上。 購入村屋5大注意事項!申請村屋按揭前有甚麼要注意? 1. 注意是否村屋樓花 村屋按揭的複雜在於村屋有很多不同種類,準買家要注意買入的是否村屋樓花,由於村屋樓花有時未必獲屋宇署批准,而且有機會爛尾,銀行審批村屋按揭會比較嚴厲。村屋樓花是指由發展商收集起「丁權」,即一些正在興建中的丁屋,待興建完畢再售買。村屋樓花並不符合申請按保資格,另外需要獲得合約完成證明書,即地政署會發出俗稱的「滿意紙」後才能補地價,如果沒有「滿意紙」,銀行很大機會拒絕按揭申請。另外發展商一般會於村屋建成前2-3星期向地政署申請「滿意紙」,一般需要3至4星期才能批出。準買家需求留意心儀村屋是否已批岀「滿意紙」。 2. 查清路權 村屋業權不一定包括周遭的道路和路權,特別是一些樓齡比較舊的村屋,業權跟路權模糊不清,村屋門前的道路可能是全村民集體擁有,也可能是另一個業主持有。因此準買家可以尋求律師的協助,了解清楚村屋道路使用權,以避出現路權糾紛。如果能確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權,,會讓銀行更容易批出村屋按揭。 3. 樓宇機構、僭建物 準買家應該詳細了解購入村屋的樓宇機構,花園、天台及車位等位置是否入契,另外村屋有否僭建物或違反地契。如果銀行發現有僭建物,很有機會因此扣減貸款額。近年村屋也出現劏房,一層分拆成數個單位,這些單位如果沒有獨立屋契,也會影響銀行批出村屋按揭的機會。 4. 村屋管理不同於私人屋苑 私人屋苑有物業管理處理屋苑事務,業主只需每月交管理費即可,然而屋村沒有物業管理公司打理,業主有機會跟附近幾戶的鄰居共用一個化糞池處置污水,需要自行定期清理。另外村屋沒有管理公司處理家居廢物,因此業主要自行到食環署負責管理的垃圾收集站自行處理。這些事項準買家在申請村屋按揭之前都要考慮。 5. 補地價 村屋一般又稱「丁屋」,是由政府批地予新界原居民的男丁所興建,可免補地價起屋。這類村屋在建築上有特定規格,包括最多興建三層高,每層面積統一為700呎,興建不多於一米深的露台。丁屋在興建後的5年內轉售,便需要補地價,因此準買家在申請村屋按揭之前,要確保村居已補地價。 有關村屋按揭的FAQ: 1. 村屋有甚麼種類? 香港政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地,即是傳統村屋,這些村屋又被稱為「舊屋地」。至於第二類村屋,就是「祖堂地」。「祖地」是由祖先擁有,之後再由後人繼承,而「堂地」則是由一個村的人共同擁有,多數是拜祭祖先的地方。第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」,由地政總署負責規管,每橦丁屋都有特定的規格,最多興建三層,每層建築面積700尺,總高度不可以超過27尺,另外還能興建不深過一米的露台。 2. 村屋按揭可以做到多少按揭年期? 現時村屋按揭年期一般最長可達30年,但也要視乎買家的年齡、村屋的樓齡,再加上按揭成數進行計算。現時大多數銀行會以65年期減掉上限為30年的村屋樓齡,計出村屋按揭年期,而樓齡較高的村屋,銀行亦有機會再調整年期。 另外如果買家經按證公司批核,得到超過6成的按揭年期,就能以55年再減去掉村屋的樓齡,從而獲得較佳的年期。舉例簡單例子説明,村屋的樓齡是20年,用55年減去20年,按揭年期便是25年。 3. 村屋按揭最高可做到幾多按揭成數? 800萬以下的村屋最多能做到8成半的按揭成數。至於市值800萬至900萬的村屋雖然同樣做到8成半的按揭,但上限為720萬元。900至1000萬的村屋則能做到8成按揭,而貸款額上限為800萬。但考慮到村屋樓宇機構 …

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