按揭知識

本木 Arbour

本木最新價單+交通配套+平面圖一覽

恒基地產旗下位於尖沙咀德成街的「本木」Arbour成市區曯目新盤,靜中帶旺,還盡享尖沙咀至佐敦一帶的配套優勢,主打日系設計的本木入場費574.8萬起,下文為你介紹本木的地理優勢、價單、平面圖! 項目背景 本木前身是樓齡近60年的百祥大廈,屬住宅用途,隨後被恆地收購申請強拍。發展商為項目的命名頗具心思,本木是源自德成街的老樟樹,猶如見證附近地區的時間變遷,而「Arbour」本指長滿藤蔓的樹亭,有供人庇蔭之意,延續氣度熟成的特點。 交通及配套 項目離港鐵佐敦站E出口只是5分鐘左右路程,來往金鐘中環或往九龍都方便,還有多條路經港九一帶的巴士及小巴路線可供選擇。另外附近設高鐵西九站、機場快線九龍站,只是10至20分鐘方便貫穿粵港兩地。 綠化空間不少,項目鄰近九龍公園,提供13公頃綠化地帶,政府計劃研究九龍公園地下空間,參考日本名古屋OASIS 21,提供5層逾60萬平方呎用地,集室內公共空間、零售餐飲等。又鄰近西九文化區、尖沙咀星光大道,超過10間國際級酒店、美麗華、K11 Musea 、THE ONE 等商場,消閒娛樂一應俱全,加上甲級商廈匯聚,配合西九400億元戰略商業區,頗有升值潛力。 校網夠多,小學31校網包括佐敦道官立小學、德信學校等,中學更有名校如拔萃男、女書院、協恩中學、真光女書院等等。 項目注入東京人氣地帶「六本木」之時尚感,於1樓設有面積約3009平方呎住客會所「本木。館 Club Roppon」,提供健身室、滑雪機、閱讀室等設施,部分活動設施會設不同收費,而項目本身商住用途,故會在地下、1樓設逾1萬平方呎商店,最吸引的是日系cafe「Hare 晴舍」,住戶可行經專屬通道前往,享受悠閒生活。 雖說靜中帶旺,由於處於內街,故位於中低層單位會以望舊樓景為主。 本木樓盤資料 項目名稱 本木 Abour 樓盤地址 九龍佐敦德成街2號 發展商 恒基兆業地產有限公司 座數 1 單位數目 172伙: 開放式233-256平方呎(實用) 共26伙 1房335-378平方呎(實用)共86伙 2房511平方呎(實用)共26伙 3房721-752平方呎(實用)共16伙 特色戶 (連天台/平台)233-752平方呎(實用)共18伙 實用面積 233-752呎 樓高 2.7至2.975米 校網 小學31 ;中學:油尖旺區 管理公司 尊家管業有限公司 綠色建築認證 不予評級 關鍵日期 2021-4-30 項目戶型涵蓋開放式至3房,各戶均設開放式廚房,戶型多樣化,2房2廳、3房2廳等,不設庇護層,2樓至23樓屬住宅,一層有8或10伙。1房單位客廳長形設計,浴室和廚房引入名牌家電設備,前者採用玻璃配木質材身設計,簡潔又不失時尚感,不過洗滌盤比較狹長,用家或會感不便。開放式廚房收納櫃多,同樣配以鏡面材質,洗碗盤一樣狹小。各單位都會配以時尚高身衣櫃,內置照明裝置,設計時尚,間隔靈活,不論放行林箱、手袋。   下圖為本木的樓層平面圖: 本木最新價單 本木的首張價單涉50伙,由實用256平方尺至752平方尺不等,折扣相比近期新盤不多,只有1%,折實後入場價是574.8萬起,折實呎價是21755元起,最貴是2139.8萬元,折實最高呎價為28456元。首批推出的單位以一房為主,佔28伙,其次為2房單位,佔12伙,開放式單位佔6伙,三房戶佔4伙。 早前7月份發展商再推5C價單,在價錢上沒有改動,單位面積由233至752平方呎不等,單以最貴呎價計,為22樓B1室,實用233呎,呎價為32116元。如以最貴售價計,為22樓B2室,實用721呎,售2177.6萬元,呎價30202元。 …

本木最新價單+交通配套+平面圖一覽 Read More »

按揭回贈

按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少?

在申請按揭時,除了比較各銀行提供的按揭息率外,當然少不得按揭回贈,不論買一手樓或是轉按,都要看清楚按揭優惠和轉按優惠。最近有銀行更推出綠色按揭計劃,為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。下文為你介紹按揭回贈,以便獲取最抵的按揭優惠。 什麼是按揭現金回贈? 根據金管局資料顯示,這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項;免息或免供期優惠,都有以下限制: 1. 現金回贈超過住宅按揭貸款額1% : 在計算按揭成數時,其貸款額要包括全數回贈(銀行和中介回贈)需要扣減在按揭總額。例如100萬按揭金額,2%現金回贈,實際到手會有100萬貸款,而剩餘供款會變成98萬。 2. 現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% : 該回贈不用包括在貸款額內,但認可機構要在物業買賣完成後,才可給予借款人現金回贈。例如100萬按揭金額,1%現金回贈,實際到手會有101萬貸款,而剩餘供款會是100萬。 3. 地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼: 在計算按揭成數時,應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。 一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計,例如貸款額是400萬,現金回贈0.8%,就獲得共3.2萬元。當取得貸款額後14日就會過戶,隨著按揭貸款額增加,回贈優惠都愈多。 我們看看以下的情況,理論上按揭成數多少不影響實際的回贈金額,例如物業樓價是830萬元,造6成按揭,按揭現金回贈為1%,那貸款額是490萬,現金回贈金額為4.9萬元。 如果申請按保,銀行會以6成借款額作基礎,計算現金回贈,假設800萬樓宇借9成,現金回贈就是480萬 (800萬的6成)的1%,即4.8萬元。 又假如現金回贈超過貸款額1%,例如800萬樓宇,基本按揭成數最多60%,如最終想申請50%按揭,即400萬元。就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元),兩者相加就不超過6成按揭限制。 現金回贈應考慮什麼? 前段提到,金管局在按揭優惠上有一定的限制,那就要視手頭上準備了的資金,畢竟首期置業開支甚大,所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕,可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者,可以考慮用更高的按揭優惠計劃,剩餘貸款額少一點,長遠供樓負擔也會少一點。例如為720萬樓宇借6成按揭,如果使用1%按揭現金回贈,就獲得43200元,相反如使用1.2%按揭現金回贈,就獲得51840元。 按揭息率 無論買新樓造按揭,或是想造轉按,都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。如果按揭或轉按貸款額愈小,現金回贈當然亦相對減少。 1. 私人住宅樓宇(一手及二手) 貸款額門檻為100萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% 回贈最高: 新樓(1.2%) ; 轉按 (1.2%) 貸款額門檻為300萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% 回贈最高: 新樓(1.75%) ; 轉按 (1.4%) 貸款額門檻為400萬 ; 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% 回贈最高: …

按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少? Read More »

二手樓買賣

二手樓買賣程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?

不少大型二手屋苑樓價愈攀愈高,例如置富花園、太古城等等,這些地區已發展多年,形成較成熟和完善的配套、交通,所以仍有不少買家有意購入二手樓,究竟買二手樓程序有哪些?二手樓按揭成數有多少?下文為你逐一講解。 二手樓買賣流程 首先應計好所有首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費,當中如你想找代理辦理有關事宜和睇盤,通常要簽睇樓紙(3個月為有效期),如果最終買入紙上所列的物業,就要向該名經紀付佣金(一般坊間是買賣雙方各樓價1%) 。之後就要考慮心水物業的地區、交通配套、景觀、樓齡、附近及上下樓層的最新成交價等等,還有凶宅問題、結構問題等,當然,最好預先向經紀說明要求,安排實地視察。 買家可選擇自行查冊或托經紀查冊,在土地註冊處的網站文件上,可以核實到賣家身份、單位有無業權不清的問題、與維修或清拆有關的法令等。有些買家擔心購入凶宅或凶宅附近的單位樓層、僭建問題都會影響未能申請更高的按揭成數。同時,這些也可以作為議價的有利條件。 至於業權問題,也要在一擲首期前好好想清楚,如果買家想業主涉及另一人,例如夫婦關係,就要選擇分權共有或聯權共有,從而決定各人按比例付出樓價後,獲配的業權。 當買家已決定好,就要與賣方簽臨時買賣合約,付細訂金(一般是樓價的3至5%,以支票或本票交付)。這份具法律效力的文件會列明物業成交價及日期、付款方式等細項,也會描述單位目前狀況、會否包家電等。事前最好找專業的律師樓處理有關事項,如其中一方終止交易,就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。 下一步就準備臨約,向銀行、按揭轉介公司了解適合自己的按揭計劃、現金回贈、利率。審批過程需時幾星期,可以準備多一間銀行申請按揭事宜。同時,也要準備好入息證明、身分證明等等,留意如連按揭與火險一同購買,銀行會否提供有關優惠。如果在接受銀行按揭條款後,中途想轉用其他銀行,隨時要賠償款項。而按揭金額將存入你所選的律師行戶口。 一般簽完臨約後14天就簽正式買賣合約,此時買家就要再付大訂,連同之前付的細訂,多數是樓價的1成。律師會解釋多次買賣細則,做多次查冊,搞清楚有關的法律問題。當簽完正式買賣合約後30日內,就要付住宅印花稅。 差不多到成交日前,買家就要向律師行交物業印花稅、首期餘額,同時要找驗樓師做檢驗,例如間隔、房數、結構與當初簽的合約描述的狀況是否一致,作最後的環境視察。 最後就是在律師樓簽轉讓契,確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等,審視樓契及買賣文件,買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓,所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。 二手樓按揭成數 在正式批出按揭之前,要留意估價,畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價,最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例,二手樓單位樓價為550萬,如申請人想造6成按揭,即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬,估不足價,變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢,特別是凶宅,一般都是指自殺、謀殺等,其實坊間亦有不少凶宅查詢網站,不過各間估價行內部紀錄不一,同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。 根據現時金管局指引,1000萬以下自住物業,最多可按6成(上限貸款額為500萬),1000萬以上者最多按5成。如要按保,就可申請更高的2手樓按揭成數。800萬以下可最多按9成,800萬以上至900萬者,可最多按8至9成(上限貸款額為720萬),900萬至1000萬的物業就最多按8成。 當然,不同類型的2手物業在按揭成數上都有其限制,而且要視申請人的財政能力才可批出所屬的成數,宜先向銀行或按揭公司查詢。 大多數銀行的按揭利率為2.5%,如果買家想申請按保,因應貸款年期、浮息按揭等因素下,要交額外的貸款額的1.32至5%為保費之用。而在目前低息的環境下,用H按會比較優惠(低至H+1.3%),如P按的利息開支就會比前者高,假如是買入二手未補地價的資助房屋,更受制只能用P按。 二手樓的還款期及壓測 理論上是最長30年為按揭還款年期,但現實中往往因應物業樓齡、人齡而決定年期長短。多數銀行都是75減去樓齡計算,例如很多二手屋苑樓齡已逾45年,那就未必可批足30年還款期了。如以人齡計,當申請人是50歲,就是75減50,得出最長為25年還款期,如有需要就要加入年齡較細的擔保人。至於二手樓按揭的壓力測試方面,假設利率升3%,每月供款不可以大於入息的6成。 一覽最新二手樓成交: 地區 單位 成交價(港元) 尺價(港元) 大角咀 帝柏海灣2座高層F室 1143萬 24149.9 馬鞍山 錦雅閣高層5室 563萬 10162.5 將軍澳/坑口 天晉IIIA 第5座高層B室 1818萬 18996.9 將軍澳/坑口 帝景灣5座高層D室 1000萬 18518.5 屯門 卓爾居2期6座低層F室 979萬 13739.4 元朗 嘉湖山莊7期13座高層H室 638萬 11663.6 *綜合地產網資料 FAQS: 1. 二手樓按揭方面有何風險? 在正式批出按揭之前,要留意估價,畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價,最終影響到銀行最終批出的按揭成數。舉個例,二手樓單位樓價為550萬,如申請人想造6成按揭,即獲得330萬貸款額。但如最終估價是480萬,估不足價,變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢,特別是凶宅,一般都是指自殺、謀殺等,其實坊間亦有不少凶宅查詢網站,不過各間估價行內部紀錄不一,同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。 2. 二手樓買賣流程中,訂金要準備多少? …

二手樓買賣程序有哪些?二手樓按揭成數有多少? Read More »

定息按揭計劃

定息按揭計劃年期有哪些? 要否過壓力測試?

對於一些首期勉勉強強、財務不算非常靈活的買家而言,政府由2020年推出的定息按揭計劃就特別適合,以免業主承受加息環境下帶來的供款風險。究竟定息按揭計劃年期有哪些? 要否過壓力測試? 定息按揭計劃轉按要留意什麼? 下文為你遂一介紹。 定息按揭計劃 早於2020年政府宣佈推出定息按揭計劃,目的是想減少置業人士因利率變化帶來的還款能力。這個計劃下,每單私人住宅貸款上限1千萬,樓價最高2,000萬元,總貸款額是10億港元,結束定息期後可以自行決定是否要繼續定息按揭計劃還是要轉浮息按揭計劃。。申請期要6個月,再會有更新申請期及定新息率。這個按揭計劃是在供款期內其利率是固定不變。特別是當市場要加息,甚至預期將會出現加息周期時,就會惹來關注。 由香港按揭證券有限公司推出的這個計劃分別設有10、15、20年期的選擇,置業人士減少因利率波動帶來的風險(*可接受一般按揭貸款或由按揭證券公司承保的按揭保險貸款。) 定息按揭利率 10年定息按揭年期 (定息按揭利率1.99%) ; 15年定息按揭年期 (定息按揭利率2.09%) ; 20年定息按揭年期 (定息按揭利率2.19%) 。 以上可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%,而全數或部分提前還款罰款,則為: 於第1年提前還款 : 還款額的3% ; 於第2年提前還款 : 還款額的2% ; 於第3年提前還款 : 還款額的1% ; 如果對比當初政府公佈的初步息率,目前𨤳訂的息率已減低,例如10年期定息按揭計劃,由2.75厘降到1.99厘。一般而言,銀行因為要面對定息期利率上升的風險,故定息期較長,利率都愈高。 參與定息按揭銀行 參與以上計劃的銀行包括中銀、創興、大新、中國工商銀行(亞洲)有限公司、上海商業銀行有限公司、渣打、東亞銀行。 定息按揭計劃壓力測試 一般審批按揭貸款時,都要計算供款與入息比率,假如自住用的住宅物業,現息下的供款與入息比率不可超過50%,而當按息加3%壓測下,供款與入息比率不可高於60%。而定息按揭計劃則不會因加息情況出現而增加供款,所以可免去壓力測試,如定息期達10年以上的按揭計劃,只要符合供款不超過入息50%便可。對比一下浮息按揭,就要進行壓測,即同一樣的每月入息下,前者可取的貸款可能會比浮息按揭多,減少上車壓力。 理論上定息按揭讓供款人以指定不變息率供款,風險較低,特別是首期比較勉強的人士。不過定息按揭也是類似打賭將來息口般,如果期內沒有大規模加息,就會蝕息。當定息期完了,供款人最後都是選用H按或P按,分別未必太大。 定息按揭轉按 供款人當初要告知銀行貸款年期,而當中又會在首幾年選用定息按揭計劃,一旦完結,就可以繼續用定息按揭續期,也可用浮息按揭續期,或申請其他銀行轉按。如果是第一種,就要看看市場價格才可再𨤳定。如果是第二種,就要按2.9厘計算(P-2.35%)。如申請人申請定息按揭轉按到其他銀行做浮息按揭,大多是2.5厘。 定息按揭轉按時,可配合新按保,最高造8成。條件仍是物業是現樓才可申請,也可讓本身用呼吸plan及建築期付款的買家,趁高息期前轉為定息按揭,節省利息開支。所以大家在置業前,要好好考慮個人對息口的預期,如預期息口向下,自然未必首選定息按揭計劃。 FAQS: 1. 定息按揭有何好處? 可免去壓測,惟仍要符合供款佔入息比率50%的要求,也可自行選擇不同年期的定息期,待之後轉浮息。可配合新按保,如800萬元物業最高借9成。 2. 定息按揭有何壞處? 由於利率固定,所以低息環境下未必受惠,計劃總貸款額是10億,未有明確表示會否增加額度。而且沒有現金回贈、銀行理論上不會提供高息掛鈎戶口;首年罰息期為3%,但銀行多數是首年2%。 3. 定息按揭利率分多少年期可選? 分別設10年定息按揭年期 (定息按揭利率1.99%) ;15年定息按揭年期 (定息按揭利率2.09%) ;20年定息按揭年期 (定息按揭利率2.19%) 。

按揭擔保人除名

按揭擔保人除名程序是什麼? 有什麼風險?

不少買家為增加通過壓力測試,都會找親人做按揭擔保人。不過做按揭擔保人都有一定程度的風險和注意事項,特別是當該名按揭擔保人想置業過壓測時,就會想到甩名的問題,下文將介紹這類人士的甩名程序。 加按揭擔保人的原因 當申請按揭的借款人士因為收入不穩定,或者不足,就要找第3方做按揭擔保人,即使是首置,借高成數按揭的話,銀行都會考慮到還款能力的問題,而要加擔保人,將兩者的入息合併計算。另一個常見的原因是如果借款人人齡高,加上供款年期,超過了上限,批不足30年還款期,都有機會加一個人齡較低的擔保人,增加供款年期。 例如親人、情侶身分、夫婦都可以做按揭擔保人,亦有個別銀行只接受已婚夫婦、子女、父母這些直系親屬做按揭擔保人的。(未滿18歲、破產、弱智人士都不適用),理論上有些銀行就擔保人人數不設上限,但如果擔保人人數多,也會令銀行或按保公司質疑還款能力。 做按揭擔保人有何風險? 按揭擔保人不易做,因會影響個人將來買樓或借其他貸款,首先要注意的是如果層樓的按揭未完,那擔保人就被視為本身已有按揭。如不經按保計劃,借6成或以下按揭,成數會扣10%。相反,經按保計劃,借7成以上按揭,就要在按揭保費方面付多點。 另外,在供款與入息比率方面,置業借高成數如7成以上按揭,而本身又有按揭擔保的話,壓測前的供款與入息比率降至35%,壓測後則是45%。相反,較低成數按揭者,壓測前的供款與入息比率降至4成,壓測後則是5成。 第三,假如借款人士未能準時還款或斷供,擔保人的TU評級也會受影響。 第四,不少人會以為借款人還清按揭不是沒事嗎?但其實按揭擔保人是要直到對方向銀行贖回樓契才可完全甩身。而且當對方因某些原因而未可立即贖回樓契,按揭擔保人就仍被視為帶有Mortgage Count,將來個人置業就最好向同一銀行申請按揭。 按揭擔保人甩名應怎樣做? 做轉按是甩名常見做法之一,或者當借款人賣出物業,而銀行收回所有未還清的按揭貸款時,借款人和擔保人再無欠債,也是可以甩名。留意以下程序: 首先找原先按揭的銀行,再次提供新的入息證明文件,以重造按揭。在借款人能以另一擔保人代替舊擔保人,或通過了壓測,那舊擔保人就可甩名,過程中主要是由借款人進行申請、簽署,某程度上擔保人偏被動的,不用簽署又不需獲通知以上事項。同時,在借款人未經擔保人同意下,是不能完成加按轉按、退按保等程序。當銀行批核後,會簽貸款信(facility letter),更新好兩者的環聯信貸,也會以約1個月時間剔除擔保人的擔保按揭部分,在罰息期內甩擔保人就不用交罰息。 FAQS: 1. 按揭擔保人成功除名後,想申請新按揭,要出示什麼文件? 應準備好甩名時銀行發出的貸款信(曾擔保的物業最原先的貸款信以及 甩名後新發出的貸款信)、清還按揭記錄。這要向申請按揭人士索取,皆因按揭擔保人不能要求銀行出有關信件。 2. 按揭擔保人除名會否罰息? 在罰息期內擔保人除名,大多銀行都免罰息,也不會重新計算、延長罰息期。惟過程中要收一千至兩千左右的手續費。 3. 除名後,環聯信貸更新需時多久? 環聯信貸更新需時1個月左右,所以最好在正式更新後才向銀行申請新造按揭,否則會影響供款與入息比率。而貸款信會更加重要,理論上銀行接受此文件證明已除名。

二手居屋按揭

二手居屋按揭成數多少?擔保期有幾長?

抽中首期便宜的居屋是不少港人夢寐以求的,不過對於要選購二手居屋的買家來說,要了解清楚二手居屋按揭成數、供款年期、擔保期,以便好好預算置業資金。 不論是綠表、白表人士都可以購買二手居屋,當中白表人士要參加白居二(即白表居屋第二市場計劃),經抽簽才可購買二手居屋(只提供5千個配額)。 二手居屋按揭成數上限 綠表人士購買未補地價的二手居屋,按揭成數上限是95%,最長還款年期是25年 ; 已補地價二手居屋的話,經按保計劃下,按揭成數上限是8至9成,最長還款年期是30年。白表人士購買未補地價的二手居屋,按揭成數上限是90%,最長還款年期是25年 ; 已補地價二手居屋的話,經按保計劃下,按揭成數上限是8至9成,最長還款年期是30年。 銀行就以上種類的居屋,都是以30年減樓齡考量供款年期。當然,沒有多少買家可承受太短的供款年期,故銀行會有以下做法: 針對19年樓齡或以下的二手居屋,仍會設25年供款期,可造9成按揭。如大於19年樓齡又少於30年,當擔保期屆滿前仍是9成按揭,屆滿後則降到6成按揭,如果買家未還清的樓價大於當時樓價的6成,就要補回差價。另一個做法是,當樓齡大於30年,銀行就批6成或以下的按揭。 政府的擔保期 理論上政府會為房委會提供的居屋做擔保而申請人不用做壓力測試,但如果二手未補地價的居屋樓齡高於20年、已過30年擔保期,大多是與私樓按揭做法類似,仍要進行壓測,特別是非首置的人士。 二手居屋按揭利率 與私樓不同,購買未補地價二手居屋,只可選P按(最優惠利率按揭,P (5%) – 2.5%)。而已補地價二手居屋,可選H按或P按,而目前H按比P按低。 轉按加按須獲房署批准 私樓轉按加按都比較靈活,但未補地價二手居屋須獲房署批准,才可加按,而如只是將剩下的貸款額轉移到另一銀行,供款壓力不變,會增加獲批機會。相反,如果為了增加貸款額做套現,房署未必批准轉按加按,除非證明到業主有經濟困難,如因為籌措醫藥費、殮葬費、因離婚或分居而要向配偶付樓價或支付贍養費、生意有財政困難等。 FAQS: 1. 有什麼情況不批二手居屋轉按加按? 實際情況因個別而定,惟欠信用卡卡數、私人借貸一般不批。 2. 二手居屋按揭利率是多少? 與私樓不同,購買未補地價二手居屋,只可選P按(最優惠利率按揭,P (5%) – 2.5%)。而已補地價二手居屋,可選H按或P按,而目前H按比P按低。 3. 政府擔保期多長? 理論上政府會為房委會提供的居屋做擔保而申請人不用做壓力測試,但如果二手未補地價的居屋樓齡高於20年、已過30年擔保期,大多是與私樓按揭做法類似,仍要進行壓測,特別是非首置的人士。

公務員按揭

【公務員按揭】按揭優惠有多少? 津貼如何影響按揭壓力測試?

公務員是大家眼中的鐵飯碗,又享有不少福利和津貼,假如買樓時公務員按揭可以借幾多成? 房屋津貼又計不計入公務員壓力按揭測試? 下文為你講解公務員買樓按揭和壓力測試的注意事項。 公務員兩大津貼 不少人會問,公務員的供樓津貼會如何影響銀行的壓力測試? 首先要了解最主要的公務員的房屋福利:供樓津貼和首期貸款,根據政府資料顯示,2000年6月1日之後獲聘的公務員則可受惠於非實報實銷現金津貼計劃(新制) (最多120個月): 對 於 總 薪 級 表 第 34 點 或 以 上 或 同 等 薪 點 的 人 員 , 這 項 津 貼 是 服 務 條 件 之 一 ; 對 於 總 薪 級 表 第 22 至 33 點 或 同 等 薪 …

【公務員按揭】按揭優惠有多少? 津貼如何影響按揭壓力測試? Read More »

買樓開支

【買樓開支】買樓要預多少開支? 地產經紀佣金、買樓律師費要多少?

近期新盤銷售反應熾熱,吸引買家計劃置業,不過勿以為只計算好首期開支就夠買樓,當中還涉及各種開支,例如買樓律師費、地產經紀佣金等,如果你沒法靠父幹上車置業,就真是要好好預算,以免錯失上車大好機會。下文為你介紹各種必備買樓開支、賣樓開支。 1. 地產經紀佣金 按現時的按揭指引,首置上車客買入800萬以下的單位可借最高9成按揭,假設購入700萬單位,一般地產代理收取的佣金都是物業成交價的1%,如果首期為80萬元,那要另外付8萬元作佣金。有買家在買新樓時會提出回佣,但最好有書面承諾保障自己。如果買賣均由地產代理負責,則買家和賣家都要付佣金,雖說多數是1%,不過實際金額最好事前與彼此商量好,準備佣金開支。如果是一手樓,地產佣一般都是發展商支付,買家也可在達成共識下提出回佣要求。至於二手樓方面,坊間多數是1%,但其實仍需要與地產代理協議好,有些為求促成交易,拉近叫價差距,會主動向其中一方提出減佣。 2. 印花稅 印花稅可以說是首期以外的最高成本,就算是首置,印花稅稅率偏低,由樓價的$100至4.25%不等,假設是700萬單位,首置就要付3.75%,即26.25萬元 ; 相反,非首次置業者,印花稅便是700萬 X 15%,即105萬元,這是由於買家本身已有1個單位或以上,就要交買家從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD),為樓價15%。 如你不是香港本地買家,就要再另外交海外與公司買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD),也是劃一收取樓價15%款項。轉售物業方面,現時買入物業後36個月內出售的住宅物業都要收額外印花稅。如賣家持有該物業6個月或以內,則要支付20%的額外印花稅(SSD) ; 超過6個月至12個月或以內的,額外印花稅為15%,而超過12個月至36個月或以內的則為10%。 根據稅務局資料,下圖為從價印花稅(按第2標準稅率計算) 3. 律師費 律師費不能省,買樓過程中有不少文件要處理,一來律師會向土地註冊處做屋契註冊手續,開支一般不逾1萬。其他程序例如做轉讓契、就物業權糾紛作質詢、寄存買樓資金、即使二手樓也會涉及查冊等,最好找有口碑、找相熟朋友介紹的律師處理,費用一般是視律師涉及的工作、物業新舊等因素而定,二手樓要處理的資料較多,律師費也相對提高,數千到數萬元不等。 4. 按揭保險與利息 不是每位買家都有能力造較低按揭,如果想造高成數按揭,多數都要買按揭保險,現時保費是貸款額1.15%至5.04%不等,還要看看按揭成數、還款年期、貸款額等因素而定,舉個例,購入800萬住宅單位,如造9成按揭,即按720萬元,年期是30年,按保是36萬(900萬以下物業X 5% ) 。有些按保公司會考慮到申請人信貸良好而提供折扣,最好向個別按揭公司查詢。在計算月供時,別忘記還有按揭利息要支付,例如購入700萬物業,按9成,還30年,那首年利息都要15萬元,而二按的話,首2至3年利息雖較少,但往後亦會提高,留意現金流問題。 5. 裝修費 不少一手樓已有基本不俗的裝修和配備,有些買家要求轉地板、拆部分牆身、做地台床、加玻璃趟門,以增加空間感等等,特別是納米盤,自然想多利用樓底空間,增加收納位置。如果以一間300尺1房單位為例,裝修預算最少要20萬元或以上。如果購入二手樓,略為陳舊,就要預更多金錢大修,例如改用一些更耐用、時尚感的物料設計等,還要計上買入新家具、電器,以上都需要預更多資金,打造舒適安樂窩。 6. 管理費及雜費 屋苑的保安、會所管理等都是大家重視的地方,管理費都是不可小看的開支,一些一手樓每尺成4元,開頭又要付管理費按金(一般3個月)、水電按金,假設單位500尺,剩計管理費就要約2000元。二手樓相對管理費較便宜得多,但保安管理、清潔服務等質素也不能要求很高。 7. 差餉或地租 差餉一年分4期繳付,每年差餉及地租分別為應課差餉租值的5%和3%,實際金額會是按該季度餘下的日期比例去計算。一般分層業主只需交差餉,而應課差餉租值是假設物業在某一指定日期空置出租時,估計可取得的全年市值租金。後者是由差估署評定,例如單位面積、樓齡、地點、交通設施、物業質素等都會是考慮因素。不過有時政府會對此寬減,例如最新2021年4月至2022年3月,各住宅物業單位於首2季的寬減額,上限是每季1500元,之後2季最多每季減1000元。 FAQS: 1. 萬一買樓開支失預算,可以怎樣做? 其中一個常見情況,就是銀行對物業估價不足,低於成交價,以致最終批出按按揭貸款額不似預期,買家要再多付首期促成交易,萬一不夠首期就易撻訂,除了靠父幹,還可選擇轉按套現,以獲得額外資金,但要視乎買家收入是否可通過壓測,如果本身已有多於1個物業者,壓測要求也提高。如果本身有任何私人貸款,又會影響TU評級,按揭申請門檻也相應調整。 2. 在繳付地產經紀佣金前,要注意什麼? 不論買賣,在與代理簽訂協議時,應訂明協議的有效期、佣金繳付時間,另外也要留意你所委託的形式是否獨家代理,如是獨家代理,就算你過程中經另一地產經紀賣樓,該名獨家代理也可能收取佣金。另要留意委託代理是只代表賣家,還是同時代表買賣雙方? 後者的話,地產經紀要如實告知彼此,向雙方透露從另一方收的佣金金額或比率。 3. 賣樓開支方面,如業權文件不齊或簽臨約後想停止交易,那有什麼費用? 賣家可以找律師在土地查冊處申請補契,一般費用只是幾百元。最後需要提醒賣家,如果簽臨約、收好訂金後,想停止買賣交易,由於買方可以提出訴訟,索取賠償,所以如果你未有簽訂正式買賣合約,賣方必須賠償雙倍訂金、買方的地產經紀佣金、律師費。 4. 不經地產經紀買賣可以嗎? 理論上是可以,但為求保障,加上要經常與賣方聯絡、查清單位有沒有事故、洽談較佳的價錢等,建議最好交予專業的地產經紀處理。

唐樓按揭

【唐樓按揭】唐樓按揭成數多少? 唐樓物業估價不足的原因?

油尖旺、深水埗一帶都是唐樓集中地,對一些首期不足,又想盡快上車的人來說,唐樓入場費都是200至300萬起,面積都比較實用,一般都可造到8至9成按揭,稍為裝修一下,又可以放租。不過當中又要注意僭建改動的問題,今次為你分析唐樓按揭成數、按揭年期、注意風險。 唐樓為何有吸引力? 香港有不少自第二次世界大戰後留下來的樓宇,樓底高,只有樓梯而沒有升降機,樓層不高,僅有5至10層,不過很多唐樓面積都比較實用,400呎以上甚至700多呎都有,有些還有騎樓。為何如此都會吸引到買家自住或投資放租? 首先,由於唐樓歷史悠久又舊,例如土瓜灣、港島都有望重建,投資的買家都寄望將來單位會被獲政府或發展商收購。其次是入場費低,300萬起都有交易,相比一般二手住宅,尺價都低點,而且夠實用,受情侶或單身一族歡迎。 唐樓按揭成數與一般私人物業有何分別? 如果沒有按揭保險下,1000萬以下的按揭最高可做6成按揭(最高500萬貸款額),反之,900至1000萬最多可造8成按揭,800至900萬以下最高造8至9成按揭(最高720萬貸款額),800萬以下最高造9成按揭。 留意的是,不少唐樓樓齡都是高,未必借到高成數按揭,除非是50年以下,或有機會借到8成按揭。不過物業質素會影響到銀行和按保公司批出的按揭成數,舉個例,如果該唐樓的業主立案法團會定期維修樓宇,例如一些位於高尚住宅區之唐樓,都可以有助增加按揭成數。 另外,如果你想將唐樓出租,最高按揭成數只有五成。例如該單位是500萬,首期就要250萬,當然,如你已正在收租,租金會被計算入壓力測試。如果租約打了釐印,則可將租金七成計入壓力測試,反之只能計算租金六成作壓力測試。 如果你本身有按揭,或收入來自非香港,按揭成數要減一成。 唐樓還款年期多久? 銀行批出的最長按揭年期為(75年減去樓齡),換言之,如果樓齡大於45年,就未必批足還款期為30年。而且,有些銀行會減去唐樓的按揭年期,所以小心即使樓齡不逾45年,都可能批不到30年還款期。如果申請高成數按揭,也會有銀行同時以樓齡及人齡計最長還款期,不過以較短者為準,舉例說,人齡為65歲,計出最長還款期為10年(75-65);如樓齡為45年,計出最長還款期為30年(75-45)。由於「以較短者為準」,最長還款期將為10年,那就要找擔保人延長還款期,加上不是間間銀行都肯承按唐樓,就連有沒有升降機都是考慮因素,建議簽約前先向銀行查詢好。 唐樓壓力測試 唐樓的壓力測試於一般情況下,其實與其他私樓相若,當利率上升3%,每月供款不得超過月入6成。但正如上文所指,如還款年期縮減,就要注意壓力測試能否過關。假設500萬唐樓借六成按揭,還款期為30年,實際按息1.6%的話,壓力測試月入就要接近2萬9元。當縮減10年還款,壓測月入要求就升至34394元,多了至少6千元。 唐樓按揭計劃應是H按還是P按? 一般唐樓可以選用H按或P按,在低息環境下,仍可用低息H按。至於有劏房設計的唐樓,有些銀行只肯批P按。參考下表,看看部分銀行的按揭計劃: 銀行 計劃 利率 最高現金回贈(%) 東亞銀行 東亞銀行最優惠利率計劃 P(5.25%)-2.75% 1.4% 富邦銀行 富邦香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.4% 渣打銀行 渣打香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.25% 恆生銀行 恆生香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.2% 恆生銀行 恆生最優惠利率計劃 P(5%)-2. 5% 1.2% 中國銀行 中銀最優惠利率計劃 P(5%)-2. 5% 1.23% +$3000 中國銀行 中銀香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1.23% +$3000 匯豐銀行 花旗香港銀行同業拆息按揭計劃 H+1.3% 1% …

【唐樓按揭】唐樓按揭成數多少? 唐樓物業估價不足的原因? Read More »

高成數按揭出租

【高成數按揭出租】放租按揭成數多少? 有什麼放租技巧?

香港低息環境下,不少放租單位的租金可抵上接近物業月供,以租養房,吸引投資者買樓後將單位出租賺被動收入,不過當中有很多細節要注意,一不留神隨時跌入法網,放租技巧有哪些? 9成按揭出租會有什麼注意重點? 如果買入單位是自住用途,就算當時仍有租約在身,只要成交時是以交吉形式進行,延長成交期買賣,待租客遷出,或由業主與租客商議提早解除租約,就可以交吉成交,理論上可以造高成數按揭,但買家要面對銀行估不足價影響按揭的風險。可是,按保公司於審核過程中有機會要求派人睇樓,如發現物業仍有租客使用,便會不批按揭。如果直到收樓租客仍佔用物業,賣家便需負上法律責任,買家當然可向賣家追討賠償。 高成數按揭出租物業前 要甩按保 跟自住用途不同,如果物業連租約買入,用途屬出租物業,那最多可造5成按揭。如想造高成數按揭7成至9成,由於按保公司契約已列明單位必須用作自住,若用作出租用途,便要先甩走按揭保險。按保或銀行會定期寄信,以調查單位是不是仍是自住。如果不想面對法律責任,最好先甩按保: 申請人可到銀行申請甩按保,要將按揭成數減至5成或以下,才可出租。若物業已大幅升值,甩按保就要補回差價。如買樓時間不足3年,甩按保可取回一成半保費,同時申請人要重回律師樓做手續。 至於購入新盤放租,若連租約買就要報出租,如交吉形式買,就可選擇報自住或出租。前者在沒按保下,最多按6成,壓力測試以50%/60% 計算(2.5%下每月供款不能超過每月收入50%,+3%後每月供款不能超過每月收入60%)。後者按最多5成,壓力測試以40%/50% 計算,有些銀行肯將擬租金收入計算入息,有助壓測過關。 高成數按揭出租有何風險? 正如上文提到,物業必須申明是自住用途,銀行及按保公司才會批出高成數按揭。按揭契上亦訂明該物業不能出租或分租。貸款人有責任向銀行主動申報,重新造按揭。如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成),貸款人於申請新造按揭時,要補回差額。若被發現違反條款,銀行有機會Call Loan,變相影響現金流。另一方面,如果出租單位申請按揭後,想轉按,報自住,就要提供退租書證明,有些銀行更要求提供水電煤單據,各銀行做法不同,宜好好向銀行查詢。 有什麼聲明要申報? 由於貸款人須作出自住聲明及提供水電煤單據作自住證明,如物業已出租,但貸款人沒有讓租客轉名,仍保留水、電、煤費單到自己名下,或當銀行及按保公司每年抽樣檢查,寄信要求貸款人回覆不果(信件未必寫上貸款人姓名,可能只寫the occupant),貸款人作虛假自住證明而被銀行及按保公司發現,就有機會要面對call loan或刑事責任,假若9成按揭,按揭成數會跌至5成,例如700萬物業,業主要補回280萬元(即4成按揭)。另外,也有機會不call loan,有些銀行會要求加息,徵收額外按保費用。 新盤放租注意事項 買新盤經按保公司做高成數按揭,是不能出租。若是借發展商按揭上會(一按或二按),都可出租。當中如選擇發展商二按,要看看銀行一按按揭成數有多少,如一按銀行借5成,剩下3成是發展商二按,出租也是可以。那申請按揭時應報自住還是出租呢? 買樓時連租約的話,必定要報出租,最多借5成。報自住者最多借6成按揭,假如首期不足,惟有先報自住,再待資金鬆動補回差價後,就減低10%按揭,再將單位改回出租用途。 公屋放租注意事項 近日大圍顯徑邨374呎公屋月租逾1萬,其實不少人都想找公屋租盤,不過將正在尋找租盤的朋友,可能經常在網上或地產代理舖看到公屋租盤,到底將公屋放租,是違法嗎?其實只要先補地價,解除轉讓限制,將單位出租、出售或轉讓,按現行法例規定,不論有沒有租金收入,公屋和居屋是可以出租。其實房屋署有突擊隊定期探訪公屋租戶,如業主偷雞未補地價便出租單位,違反房屋條例,可被判罰款50萬元及監禁1年。 另一方面,如果放租者是公屋租戶,將單位租上租,也是違法行為,視為濫用公屋資源,將會不予警告,終止租約。該租戶和其18歲或以上家庭成員,於終止日起兩年內,不符合資格申請公屋,不會獲配地理、樓齡等比之前條件好的單位。 如想放租物業,要注意以下放租技巧 以下是放租注意事項,出租打釐印是非常重要的步驟,目前厘印費約為月租的5%,由業主及租客需要各自支付一半,費用很少,如月租1.3萬,費用只是650元。有些業主為節省15%物業稅,就不想打釐印。但這是具法律效力的,萬一之後有任何糾紛,這就是證據之一,可保障雙方。 租客又能否自保? 如果租客租住有按保的物業,當業主被call loan,會有被趕走風險。租客可先查冊,了解業主買入單位時的銀行貸款,衡量下當時其他樓價單位。一般銀行的按揭在查冊上很多時都會顯示「alll monies」,即無限額或不定額按揭,未列明實際貸款,方便將來業主加按。所以要打釐印保障自己,可試要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。 簽租約後業主要在一個月內向差餉物業估價署交cr109表格(新租出及重訂協議通知書,只適用於住宅物業,非住宅物業要繳交r1a,即物業詳情申報表),差餉物業估價署收到後加簽,會一式兩份寄予業主及租客。可保障業主。如果不幸地遇租霸,業主可向土地審裁處憑已打釐印的租約、cr109表格複本,就可提出追租,否則業主難以採取法律行動追討租金。 當業主將單位出租後,便有責任要向稅務局主動申報租金收入,如果業主刻意避稅,被稅務局查到,輕則會被罰款、追收物業稅,重則會被判監。 租約時期應該定多久? 香港租約多是一年生約一年死約,即2年,現時不少業主都肯短期出租,記得一般民居的租約最少不得短過28日,否則視作經營旅館,業主就違反大廈公契和法律。 FAQS: 1. 如本身有按揭,中途自住轉為出租,要減按揭嗎? 若物業用途由自住轉為出租,按揭成數須降至5成,不過如於同一間銀行將自住物業轉出租,銀行不會重新看TU,故不會扣按揭成數。但如轉按,就要重新查TU,扣減成數。 2. 放租物業前,要向銀行申請同意書嗎? 把物業由自住轉為出租後,就要問銀行取得出租同意書,申請人要付手續費,有些銀行可能會加息。而且銀行可能要在田土廳做rental assignment,當中產生額外律師費,假如將來物業由出租轉回自住,就需要提供退租書。 3. 如果打了厘印,銀行會否知道出租情況? 理論上基於私隱問題,稅局無權將客人資料交予銀行,但若申請人申請以供樓利息扣稅,稅局或會向銀行查詢物業是不是合法出租。

新造按揭H+1.3% 1.75%回贈  |  轉按 H+1.3% 1.7%回贈