按揭知識

按揭懶人包

【按揭大全】按揭3大種類!比較各種樓宇按揭類型、按揭成數、按揭年期及按揭利率!

按揭要怎樣選擇?作為一個剛剛上車的新手業主,相信再處理樓宇按揭的時候,一定面對很多疑惑,按揭有什麼種類?什麼是按揭成數、壓力測試?在選擇按揭錢曉前不妨先參考這篇文章,會為準業主提供不少想法! 樓宇按揭是什麼? 樓宇按揭是一種有抵押貸款或金融期權,業主的物業會成為借貸機構的抵押品,業主可以分每期還清按揭貸款,從而減輕一次付清樓價所帶來的壓力,當業主把所有的貸款金額還清給借貸機構,業權便會完全還歸業主。相反,如果業主未能如期還清貸款,借貸機構有權收回物業作為償還貸款。 業主每月還清的按揭貸款 ,當中包括每月還款額、利息和其他費用等等,所選擇的按揭利息計劃,也會對將來環境有很大影響,按揭利息現時香港分為P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。 按揭成數、壓力測試是什麼? 要了解按揭,必須要認識按揭成數和壓力測試。在銀行批出樓宇按揭時,會根據物業的估價,作為批出按揭貸款的依據,以及根據按揭申請人的情況,定出物業最高的借貸比例。按照現時金管局的規定,1000萬元以下自用的住宅物業,最高按揭成數為六成。而1000萬元以上,最高按揭成數為五成。至於工業大廈、車位 最高按揭成數為4成。 延伸閱讀: 【9成按揭】懶人包!九成按揭條件/壓力測試大揭秘 在批岀按揭計劃,金管局現時會要求申請人通過壓力測試,以確保即使供款利息上調時,申請人也能有足夠經濟能力應付樓價,才會批准放貸。因此按揭申請人在利息增加三厘之下,供款和入息的比例,不可以高於月入的六成,這樣才會批核申請人的貸款。 延伸閱讀: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計? 至於首次置業作自住用途人士,則可免除壓力測試,愛綠表資格申請人,再購買新居屋和綠置居,由於有政府作為擔保人,同樣可以免除壓力測試。 延伸閱讀:【綠置居2021】熱門啟鑽苑、蝶翠苑、青富苑!一文盡覽申請方法、資格、揀樓次序、按揭安排! 銀行按揭 VS 發展商按揭 按揭也分為兩種,除了向銀行進行借貸,又稱銀行按揭,也有發展商按揭。普遍來說,按揭多與銀行進行,銀行受到金管局的規管,對於按揭成數上限、按揭利率、物業估值,有嚴格的規定,考慮多項因素最終決定實際的按揭計劃。 至於不少發展商在推出新盤的時候,除了銀行按揭之外,發展商會提出獨家優惠折扣,鼓勵申請人選擇指定的財務公司的新盤按揭計劃。這裏發展商按揭所提供的計劃一般不受金管局規管,同時也不需要進行壓力測試,因此又被人稱為「呼吸plan」,即只懂得呼吸便可以上車。 延伸閱讀: 【呼吸PLAN 2021】呼吸PLAN是什麼?3大注意事項!魔鬼在細節小心變窒息PLAN 按揭有什麼種類? 申請按揭時候,按揭利率很重要,會取決於後來供款金額多與少。現時香港有三大按揭種類:定息按揭、浮息按揭和存款掛勾按揭。 按揭種類1. 定息按揭 定息按揭有「鎖息期」,一般為3至5年,在這段時間內,無論市場利息如何走動,按揭利息也不會改變,因此在短時間不用擔心利息會上升。不過當鎖息期過後,定息按揭的利息浮動波幅也會比較大。 按揭種類2. 浮息按揭 浮息按揭有兩種,包括「銀行同業拆息按揭計劃」(HIBOR rate) 及「最優惠利率按揭計劃」(Prime rate) 。HIBOR比較浮動,Prime rate 則比較穩定及可以預料。 延伸閱讀: 【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR?HIBOR走勢圖全面睇!分析HIBOR兩大優勢!H按、P按又要點選擇? 按揭種類3. 存款掛勾按揭 最後一種存款掛勾按揭,對於儲蓄戶口有額外資金,有希望享有較高的利息回報,從而減少淨按揭貸款利息開支,便可以採用這個方法來節省利息。 按揭申請人類型 按揭申請人有分不同的類別,而各申請人在選擇按揭時也不各自不同的申請條件。 按揭申請人類型1. 首置按揭 首置人士即首次置業人士,香港從未持有過任何物業 。根據現時最新的政策,首次置業人士只需經額外的按揭保費,可以豁免壓力測試,只需要提供收入證明,每月供款不超過月收入的5成,購買800萬的物業,按揭成數可達9成。 延伸閱讀: …

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回佣懶人包

【回佣】買新盤點賺盡回佣?回佣的3大注意事項!必簽的「回佣紙」是什麼?

回佣是代理給予的佣金回贈,在購入心儀物業的時候,除了首期、律師費、印花稅之外,如果是經代理睇樓,代理的佣金也是支岀的一部分;另外在新樓盤推岀時,時常聽聞代理會提供回佣作為優惠,到底甚麼是回佣呢?而計算佣金時又有什麼注意事項?如果有打算透過中介購入物業,便要多留意有關回佣的資訊。 什麼是回佣? 在推岀新樓盤的時候,發展商為了催谷銷售情況,買家除了不用付代理佣金,還有機會獲得回贈。除此之外,發展商還會提供代理公司不少於2%的佣金回贈,當買家透過代理購買新樓盤的時候,便可以獲得回贈,這就是「回佣」的由來。 除此之外, 有的時候發展商見到新樓盤的銷情不佳,也會調高給予代理的佣金,從而讓買家獲得更多的回贈,變相更容易吸引到買家購買樓盤。因此新樓盤的回佣其實也是銷售的一種手法。 賣買樓宇要付多少佣金? 一般住宅物業的買賣,通常買賣雙方需各付成交價1%,即合共有2%給代理。不過如果是條件較好的單位,單位比較新,而且地理位置優越,業主也是可以進行議價,少付一些佣金。相同的情況之下,如果是信譽良好的大型地產代理,而賣方是大業主,也會多付些佣金,以作獎勵。 至於是新盤,代理佣金多數由發展商負責,而買家便不需要付代理佣金。 回佣的三大注意事項: 而買家在購買新盤時,對於代理和發展商所提供的回佣,也有一些要留意的情況,以下三點要多加注意。 1)回佣金額計算 回佣金額要視乎發展商跟代理怎樣分配,以及代理跟買家之間的商議。 一般回佣由樓價的 1% – 6% 也有,如果是暢銷新盤,發展商一般給代理的佣金約為 2% – 4%。 2)要簽回佣紙 如果買家決定透過代理購入新盤,便記得要簽署回佣紙。「回佣紙」即準買家跟地產代理以書面形式簽署的有關回贈詳情的文件,內容會詳細記錄回佣細節,也會有雙方的簽名,以保障準買家的利益,也可以避免日後代理「走數」,用各種理由反口不提供回贈。想更安全一點,準買家還可以自費讓律師作為準買家和代理的見證人,更能保障客人。 3)經代理買樓才有回佣 新盤開賣時,發展商會發放佣金及成功介紹客戶認購的的地產代理,而地產代理便會為準業主提供回贈優惠,把發展商收到的部份佣金,作為回佣回贈給準業主。不過需要注意,準買家若自行向發展商購買新盤,買家便有機會不能獲得回佣,而變相樓價會提高,隨時得不償失。 想獲得最多、最優惠的回佣?28 Mortgage是最佳的按揭專家,立即聯絡按揭專員開始查詢! 有關回佣的常見問題: 1. 簽了回佣紙,地產代理仍會反口改變優惠嗎? 有機會,因此需要簽署回佣紙保障雙方。過往曾經有不良地產中介會以極高的回贈吸引顧客,然後着簽單後尋找不同理由取消回贈,因此建議準買家需要尋找值得信任的中介代理人,以保障自己。 2. 新盤回佣是否違法? 對於新盤佣金回贈,地產代理監管局有向地產代理發出回贈的指引,因此準買家向代理要求提供新盤回贈佣金,是安全而且合法。 3. 一般的新盤回佣有多少? 大多為樓價2%-3%,而如果是熱賣一手盤一般會有2%的回佣。 4. 準買家怎樣才可以得知發展商給中介的佣金? 現時並沒有統一的方法去獲悉發展商回贈的佣金,不過如果準買家有興趣購買心儀的物業,可以打聽不同中介,以得知該消息。

加按懶人包

【加按全攻略】想套現現金周轉?必看加按手續及程序、3大注意事項

近年樓市未見回落,愈升愈有,不時聽見有人說「加按套現投資」、「加按套現」買樓,到底什麼是加按?對於已有物業在手的市民而言,加按對市民來說有什麼價值呢?如果你是業主,有意想透過加按來增加流動資金,但對加按套現不太認識,便要看看以下這篇文章了,「加按套現」具體程序、注意事項、還款年期、以及利息支出又點計算?接著看下去吧。 什麼是加按? 「加按」是屬於樓宇按揭的一種,意思是為已承造按揭的物業,向原本已抵押物業的銀行,在進行多一次按揭貸款的安排,以圖增加按揭貸款的金額,透過這個「加按」的貸款安排,套現一筆現金資金,這個程序又稱為「加按套現」。 加按比較常見於當物業升價的時候,因為物業的估價已經高過買入時的價格,當重新申請按揭時,新批的按揭便可以提高,而業主便可以透過加按,套現新的按揭貸款部份,成為現金周轉。 加按vs物業二按有什麼分別? 有些業主會將加按跟物業二按兩者混淆,其實是完全不同。 加按由始至終只涉及一間銀行,及一份按揭貸款。加按是在原有正在還款的按揭貸款上,在進行抵押加按,增加貸款額,因此加按只能夠在原有貸款的銀行才可以進行。 至於二按是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款之下,另外再申請多一次按揭,由於一般銀行不會接受二按,因此承造二按的往往是財務公司、地產商。 由於二按的風險較大,因此利息和按揭成數亦較高,但大多不需要收入證明,手續簡單。 加按手續及程序 當業主決定申請「加按」時,等於申請多一次按揭貸款,因此所涉及的手續和程序,跟之前申請物業貸款是一樣,需要跟銀行提交個人資料、入息證明,同時也需要通過金管局之下的按揭供款壓力測驗的要求,因此審批時間較長。 至於聯名物業,在申請加按時便需要得到所有業主的同意,而且要一同申請。而未補地價居屋、夾屋或租置計劃的業主,便需要得到相關政府部門的批核,才可以進行加按。 加按的注意事項 如業主有意申請加按,便可注意以下的數點: 1.樓價升幅 如果物業只是輕微增長,銀行會根據物業現時的樓齡、質素估價,最終可能價值維持不變或稍為提升,而套現的金額未必像想像中多。 2.利率上升 現時市場上絕大部份人選用P按或H按,即按揭利率跑銀行最優惠利率(P)、同業拆息利率(H)掛勾,利息會浮動的。如果正值高息期,要小心加按的按揭利率有機會超過原有的按揭利率,讓整個借貸的成本提高。業主需要考慮清楚是否能夠承擔高利息的套現。 3.供款能力 銀行在處理加按申請時,會為申請人再做壓力測試,而且會查閱申請人的供款紀錄,因此業主需要注意自己有沒有準時償還供樓的款項,不然加按申請未必獲得批核。 4.罰息期及有關費用 按揭物業的罰息期一般為2至3年,轉按後的罰息期將會重新計算。若業主在罰息期內將按揭物業轉按,業主需向前按揭貸款機構繳付罰息費用。同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用,如律師費。 對加按一知半解又想套現現金周轉?想要怎樣才可以順利申請加按?如有任何疑難,28MORTGAGE一定幫到手!現時還有免費諮詢服務,即時開始查詢! 有關加按的常見問題: 1. 業主是否可以透過加按提高現有按揭成數上限? 不可以的。雖然2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例,購買 800 萬元或以下的物業,首置人士最高可申請 9 成按揭,非首置人士最高 8 成,但按揭保險計劃不接受加按的申請。 2. 加按有風險嗎? 申請人需要了解加按的審批時間較私人貸款長,而且貸款的利息會浮動,讓每月的還款額不同,難以預算,在樓市急跌時,會有一定風險。除此之外,加按需要找律師來進行處理,因此要預留一筆額外律師費支出。 3. 加按的年期怎樣計算? 「加按」相等於在進行一次按揭貸款,因此年期跟一般樓宇按揭相同,可以長達25至30年。 4. 什麼時候會加按? 在樓市上升時,業主所擁有的物業價值上升,因此重新加按,銀行也能獲得更高的估價,從而現金周轉。另一種情況是當業主家中突然遇上經濟困難、家人生病 ,由於已經供一段時間的按揭貸款,餘下的本金較少,便能透過加按物業,套現一筆現金周轉。

買樓程序

【買樓程序2021】上車必看!最詳盡新盤、二手樓買樓程序分析+注意事項!

上車置業是人生大事,每一個步驟都非常重要,因此在購入心儀物業前,先了解買樓程序是不可缺少,絕對可以省卻很多不必要的麻煩,這樣就算是買樓初哥也可以輕鬆上車!以下會詳談有關新盤和二手樓的購買程序,不要錯過了! 新盤買樓程序 每次香港推出新盤,都吸引很多市民爭相抽籤購買,這是因為很多市民都鍾情一手樓,而一手樓的買樓程序如下: 1. 研究售樓說明書 在新盤公開發售前最少的七個工作天,發展商會公布收樓說明書,內文會詳細列明價錢以外的細節,例如平面圖、會所設施、單位間隔和坐向圖。準買家應該仔細研究數樓說明書,研究心儀單位。 2. 參觀示範單位 雖然現時《一手條例》並沒有一定要求提供示範單位,但現時大多新盤也會有示範單位公開給市民參觀。因此準買家可以到場參觀,比較不同單位的間隔。 3. 了解項目銷售安排 發展商會再公開銷售最少三個工作,詳細列明銷售的場地、時間、可購入的單位、抽籤程序和簽約安排。準買家有意購入物業,便需要密切了解新盤銷售項目的安排。 4. 入票 如果有意購入新盤,申請人需要親自向發展商登記,除了身分證副本,還有一張10萬元的銀行本票。如果準買家成功購買該新盤,該本票便會成為細訂的一部份,反之便會退回給申請人。另外成功入票後,申請人會獲發一份「購樓意向登記」,作為收據。 5. 抽籤 部份發展商在抽出中簽人士時,還會排出揀樓優先次序,買家只需要按照售樓時間表開售當天出現便可以。 6. 揀樓、簽訂臨時買賣合約 準買家此時可以買樓意向書、支票簿和身分證,在選定單位後,便可以簽定臨時買賣合約,以及支付細訂,以金額為樓價的5%。 7. 支付大訂 在簽署臨時買賣合約後五個工作天,便可以跟發展商正式簽署買賣合約,同時支付大訂,即樓價的10%。 8. 收樓、驗樓 最後是正式收樓的大日子,在收匙後正式成為業主,可安排驗樓師驗樓,也可以自行驗樓,要注意新房的間隔裝修,還有是否有漏水的問題。 二手樓買樓程序 二手樓一般落成日期比較久遠,沒有發展商作為擔保,另外物業也可能是無契,不過勝在很多間隔實用四正,因此也有追捧的買家,如果打算購入二手樓,便要注意以下12個步驟! 1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤 現時網絡發達,想搵心水樓盤,可以利用網上搵樓平台,輸入相關搜尋的條件,便能夠比較到該區適合自己的樓盤。除此之外,準買家也可以親自到該區附近的地產代理店舖查詢,因為很多有意放盤的業主,多會會把樓盤委托代理放賣,先鎖定分區再進入代理行,由代理進行轉介心儀樓盤,會方便快捷更多。 2. 簽署睇樓紙 在尋找心儀的物業過程中,代理可能會要求準買家填寫一份「睇樓紙」,這是一份具有法律效力的文件,會列明所參觀過的單位,以及成交之後所需支付的佣金,因此準買家也需要自行記錄曾參觀過的單位,以防時候被代理追溯佣金。 3. 睇樓 接下來便可以開始參觀物業,進入單位時需要留意單位坐向、景觀、裝修是否合自己心意,另外還要留意樓宇有沒有漏水,還有大廈單位的保養情況。除此之外,大廈附近的交通、配置、是否鄰近垃圾站,也是重要的考慮因素。另外睇樓通常不會只睇一次,一般建議晴天看一次,雨天看一次,白天和晚上也可以多看一次。 4. 查詢單位估價、查冊 想知心儀單位的價格是否合理,準買家可以在上車之前進行物業估價,現時有不少銀行網站可以進行免費物業估價,看看單位是否貼近市價。 當參觀單位後,如果準買家覺得單位合理,便可以讓代理進行洽談,協助準買家進行查冊,透過該步驟可以大約了解該單位買賣背景,是否凶宅等等。 6. 簽署臨時買賣合約 買賣雙方協議好價錢,便可以簽定臨時買賣協議,又稱為「細訂」,當中會大約列明成交價、成交日期、付款方式、訂金金額。而臨時訂金一般為樓價的3%至5%。另外要注意,如果在14天內反悔,需要賠出雙倍訂金,以及支付買賣雙方佣金。 7. 憑臨約申請按揭 當獲得臨時合約時,準買家便可以向銀行申請樓宇按揭,亦可以委托按揭中介人代為比較不同按揭計劃和辦理相關事宜。而不同銀行的按揭利率和優惠都有不同,要注意的是按揭利率、按揭回贈和罰息期。另外如果想借足八至九成按揭成數,便可能需要申請按揭保險。 而在申請按揭的時候,需要準備好相關文件,亦需要通過壓力測試,確保準買家有能力供款。 8. 委託律師行簽正式買賣合約 律師會為準業主準備正式的買賣合約和樓契,並進行查察冊。 一般正式合約會在臨時合約的14天後簽署,只是需要加付按金,又稱為「大訂」,一般為樓價的10%, 9. 正式合約 …

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綠置居2021懶人包

【綠置居2021】熱門啟鑽苑、蝶翠苑、青富苑!一文盡覽申請方法、資格、揀樓次序、按揭安排!

綠表持有人要留意!簡稱為「綠置居」的綠表置居計劃2021將於5月28日開始接受申請,並於7-8月進行攪珠,在9-10進行揀樓。而當中最吸引的新項目便是位於鑽石山的啟鑽苑,地理位置優越,共提供2,112伙單位,更以市價5折發售,入場費只需$118萬,連同柴灣蝶翠苑、青衣青富苑一同發售。究竟要怎樣申請綠置居?什麼人士才有合資格申請?以下還會告訴大家有關綠置居2021的重要日期,想「上車」的市民便不要錯過,接著看下去! 甚麼是「綠置居」? 綠置居全名是「綠表置居計劃」,原意是以先導計劃形式出售給擁有綠表申請者資格的人士置業,從而加快公屋流轉速度,騰空公屋給其他輪候公屋人士。綠置居的公屋項目,售價會較傳統的居屋低,以協助合資格市民在居屋以外的選擇下自置居所。 自2016年開始,房委會選取位於新蒲崗的公屋發展項目景泰苑,接下來還有長沙灣麗翠苑,銷情大致理想。而早年曾滯銷的蝶翠苑及青富苑貨尾單位,將會連同今次最新項目啟鑽苑,還有約800個租置計劃屋邨回收單位一同岀售。 綠置居2021項目介紹 房委會將以市價5折發售鑽石山啟鑽苑、柴灣蝶翠苑及青衣青富苑單位,樓價由約100萬元至約385萬元不等,平均呎價為7390元。至於約800個租置計劃的回收單位,定價介乎約14萬元至126萬元,惟最終售價要取決於銷售計劃所推岀的單位。以下是綠置居2021項目介紹內容: 綠置居2021重要日期 有意申請是次綠置居的人士,便要注意以下數個重要日期: 綠置居2021申請方法 最新綠置居的申請方式可以分為網上申請、郵寄或親身遞交。 申請方法1. 網上申請 綠置居申請開放時間:2021年5月28日上午8時 至6月10日下午7時正 綠置居申請網址:https://ssfs.housingauthority.gov.hk/ssfs/html/step0_tc.html 綠置居申請費:250元 申請方法2. 郵寄或親身遞交 綠置居申請時間:2021年5月28日至6月10日下午7時正 申請表索取地址:九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓(綠置居銷售小組)、房委會客務中心(九龍橫頭磡南道3號第一層平台)、房委會轄下各屋邨辦事處及租約事務管理處、房協轄下各出租屋邨辦事處、民政事務總署轄下各民政諮詢中心、深水埗房屋事務詢問處 (九龍元州邨元州商場平台) 申請表網址:https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2020-21/common/pdf/GSH2020-21_Form_(C).pdf 親身遞交:交到九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓,綠置居銷售小組 郵寄方式:九龍觀塘開源道 33號建生廣場一樓,綠置居銷售小組 (信封面註明:綠置居申請) 所需文件:填妥的申請表正本、申請費250元的劃線支票或銀行本票。而支票或本票抬頭需註明支付「香港房屋委員會」,並在背面寫上申請者身份證號碼及聯絡電話,還有已簽署的《綠表資格證明書》(如適用) 綠置居2021申請資格 綠置居的申請人必須為綠表合資格持有人,而綠表持有人的定義如下: 公屋的住戶 房協甲類出租屋邨的住戶 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者 符合入住公屋資格的公屋申請者 離婚/分戶,並獲核實符合資格入住公屋的公屋住戶 受政府清拆計劃影響,符合資格入住公屋的人士 獲核實符合「公務員公共房屋配額」或「一次過公共房屋特別編配」申請資格的初級公務員 綠置居2021揀樓次序 對於綠置居的揀樓次序,屋委會早前已公布參加「家有長者優先選樓計劃」配額比例最高, 有800個,而一人申請者配額為300個。而綠置居2021揀樓次序如下: 已公布公屋清拆計劃的家庭申請者,白田邨第9、10、11、13座家庭 參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者 其他的家庭申請者 受公屋清拆計劃的一人申請人士 一人申請者 綠置居2021:申請程序 市民如果有意申請綠置居,便要注意申請的程序,以免錯過任何的步驟,令到申請失敗。 1.填寫申請表遞交 綠置居接受以網上、親身或郵寄形式遞交申請,而費用為 $250。 2.攪珠抽籤 在申請截止之後,房委會進行電腦攪珠,隨機抽出分組號碼,然後按攪珠結果,處理分組組內的申請,讓合資格的人士揀樓。 3.揀樓次序 對於綠置居的揀樓次序,屋委會早前已公布參加「家有長者優先選樓計劃」配額比例最高, …

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買樓首期懶人包

【首期】買樓首期幾多錢先夠?私樓、公屋、居屋首期計算法!首期以外5大開支項目

第一次置業最難預計首期需要多少費用,辛辛苦苦儲夠錢終於可以上車做業主,但置業初哥因為很容易忽略首期以外的開支,到頭來發現首期的資金不足,容易空歡喜一場。在置業時,首期的資金要怎樣計算?多少錢才可以購入物業?另外除了首期之外,還有什麼開支要計算在內呢?即看看「首期懶人包」,一次過告訴你置業所需要注意的事項! 首期如何計算? 購入不同的樓盤時,首期的計算方法也有所不同: 1) 私樓首期計算 在現時最新的按揭政策之下,首次置業人士購買$800萬以下的樓宇,可以做到9成的按揭,即買家需要準備樓價的一成作為首期。而$800萬至$900萬的私樓,可以做到8至9成按揭,上限720萬。$900萬至$1000萬物業,便可以做到8成按揭。所以運用林鄭Plan需要準備樓價的一至兩成資金作為首期支岀。 2) 居屋首期計算 居屋有香港政府作為擔保,因此可以以低於市價的價錢發售,相比起私人房屋,居屋的售價便宜更多,因此每年政府推出一手居屋時,也大受香港人歡迎,希望以白表資格抽得成一手居屋,不用以高昂的價錢購入私人樓宇。亦因為居屋為香港政府的資助房屋,在擔保期內,如果業主因為任何情況無力供款,政府便需要代為償還款項給銀行,因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆,一手居屋首期所需的支出也較少。 居屋又分為白表買家及綠表買家,綠表買家,不論購入的是新居屋,還是二手居屋,都能獲得最高95%按揭成數,即需準備樓價的5%作為首期支出費用。 至於白表買家,可獲得最高90%按揭,需要準備樓價的10%作為首期支出。另外居屋有政府作為擔保人,因此申請按揭可免做壓力測試,購入物業自然更容易。 而市面上白居二的物業,其中樓齡比較高的,因為已經差不多過政府擔保期,所以只可以做到60%按揭成數,並需要通過壓力測試,即買家需要準備樓價的4成資金作為首期支出。詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。 3) 公屋首期計算 擁有綠表資格的市民,除了可以選擇購買一手居屋,還可以購買新興建的公屋,即「綠置居」。由於「綠置居」同樣有政府作為擔保,因此在申請按揭時可以免除壓力測試,也不用受到入息和及資產審查的限制。而「綠置居」的按揭最高可以做到100%,即買家只需要付相關行政費用作為首期即可以成功上車。 4) 村屋首期 不少人對村屋的了解較少,甚至誤以為村屋不能承做按揭,但隨着現時村屋交投的數量上升,很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆,一般可以做到五至六成的按揭。以700平方呎的村屋為例,如果經按揭保險計劃「上車」,樓價$600萬以下的村屋可以借足八成,即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。另外如果經銀行估價後,村屋貼近市價,$400的村屋可以做到最高八成半的按揭,買家在準備首期時就更加輕鬆得多。 按揭首期注意事項 按揭的首期和支出費用會受不同的因素而不同,因此在準備置業時要謹記以下的按揭規則: 1.按揭還款期長短影響壓力測試 樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響,因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期,申請人通過壓力測試的要求便會產生變化,月收入會有所提高。因此在申請樓宇按揭之前最好是先向銀行查詢清楚。 2.供款要符合收入比例 根據政府政策的指引下,按揭申請人每月的供款不可以多於月收入的一半,而壓力測試之下,當按揭利息上升三厘,每月的按揭供款不可以高於月薪的6成。 3.留意按揭成數上限 在現時的政策之下,按揭貸款設有上限,根據金管局的按揭指引,樓價$1000萬以下的物業,最高可借的按揭成數為六成,不過貸款上限為是$500萬,即按揭申請人在預留首期資金是需要留意這一點。另外,如果申請人有選用按揭保險,俗稱林鄭Plan,樓價$800萬以下物業可以承造9成按揭。樓價$800萬至$900萬的物業,可以承造8至9成按揭,最高所借的貸款額為$720萬。$900萬至$1000萬物業最高可以承造8成,所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。 800萬樓首期計算及壓力測試例子 (含林鄭Plan比較) 詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。 新手要了解:買樓首期以外5大開支項目 首置人士經常犯的錯誤是,只需準備首期資金便可以順利上車,但殊不知除了首期之外,還有不同的支出項目,以至因為準備的金額不足而臨門撻Q。在購入物業時,除了首期費用之外,還有下列5個主要開支項目要注意: 1. 從價印花稅 現時最新的政策下,住宅物業的從價印花稅劃一為樓價的15%,不過第一次買樓的首次置業人士,卻是按不同樓價而制定,而且稅率會比較低,只需付出較低的從價印花稅。 2. 按揭保險費 對於一些首期資金不太足夠的首次置業人士來說,申請按揭保險可以借盡按揭成數到80-90%,從而減少首期的支出。而按揭保險費一般為貸款額的1.32 至 5%,申請人可以選擇一次過付清,或是每年付清。 3.代理佣金 如果業主是透過地產經紀或中介人購入物業,需要繳付經紀佣金的費用,而金額為物業成交價的1%。 4. 律師費 和賣家簽署臨時買賣合約後,需要上律師樓簽署正式買賣合約,並繳付印花稅。律師樓會根據你購買的物業成交金額,和有沒有擔保人徵收相關律師費用,價錢通常由$5,000起。其中要留意的是律師樓是否在其選擇按揭銀行的名單上。 5. 裝潢費用 而首期費用之外,另外一個很大的支岀便是物業的裝修費用,如購入清水樓,或是樓齡較大的二手樓,需要進行的工程比較多,例如改動間隔、電線及水喉翻新,因此需要預留較多費用,用作裝修。 按揭申請當中其實有很多學問,想清楚計算物業首期所需費用?不想計錯數以至無法「上車」?如有任何疑難,28MORTGAGE一定幫到手!現時還有免費諮詢服務,即時開始查詢! 有關首期的相關問題: 1. 首期怎樣計算? 如果是$800萬或以下自住物業,銀行估足價,而申請人為首次置業人士,又有申請按揭保險,最多可以做到九成按揭,即借足$720萬,首期只需付$80萬。相反如果不是首次置業人士,購買$800萬或以下的住宅物業,最多可以借8成按揭,即首期為$160萬。 2. 購買物業需要付多少律師費? 一般樓宇買賣的律師費約由數千元起計,但根據不同個案的買賣過程,律師費有機會會增加。 …

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mortgage link 戶口懶人包

【Mortgage Link懶人包】善用Mortgage Link (按揭高息戶口) 戶口3大好處!教你點慳按揭利息

唔知大家有無聽過Mortgage Link (按揭高息戶口) 呢?供樓時想慳錢,一定要比較清楚各大銀行的按揭計劃,選擇按揭計劃時,除了考慮按揭利率和現金回贈等優惠,Mortgage Link 也是銀行另一個常見優惠,有效對沖供樓時利息的支出。但實際上Mortgage Link是什麼?有什麼分類呢?假如你是上車一族,對於Mortgage Link概念比較陌生,便一定要看這篇有關Mortgage Link的懶人包了! Mortgage Link是什麼?   Mortgage Link 又被稱作作高息存款掛鈎戶口、按揭高息戶口,是一個儲蓄戶口。Mortgage Link 是按揭申請人在銀行申請樓宇按揭時,當中包括轉按和加按,銀行會提供一個高息存款戶口Mortgage Link給予客人,當中利息跟供樓是按揭利息完全相同,而申請人可以把日常儲蓄、資金,甚至是加按和轉按套現的現金放置在Mortgage Link戶口入面,從中賺取利息,從而對沖供樓的支出。另外,業主選擇用 Mortgage Link 戶口的存款來供樓,可享有特惠存款利率,與按揭貸款利率相同。 Mortgage Link的特點 Mortgage Link戶口有什麼特點?業主在申請樓宇按揭時,了解Mortgage Link戶口以下的特質嗎? Mortgage Link的特點1.存款多以按揭額50%為上限 Mortgage Link戶口的存款額是有限制,多為申請人申請按揭金額的一半(50%)。假設按揭額為400萬,即代表Mortgage Link戶口存款上額為200萬。 另外,也有部分銀行容許Mortgage Link首年戶口存款上限可以做到按揭額6成。不過超出限額的金額,利息可能會以一般存款利息計算,亦有銀行對於Mortgage Link超出存款上限的金額,不提供任何利息,按揭申請人需要事先向銀行查詢清楚。 Mortgage Link的特點2. 存款與按揭利率相同 Mortgage Link戶口存款金額利息與樓宇按揭利息相同,假設供樓的利息支出為2.35%,即Mortgage Link的存款利息亦是2.35%。 Mortgage Link戶口派息方法 Mortgage Link作為按揭高息戶口,可以有效對沖利息支,但你又知道Mortgage Link高息戶口其實有不同的派息方法? 第一種Mortgage Link戶口派息方法是存息以現金直接存入戶口,而每月供款額不變,從而可以增加流動資金,減輕業主供款壓力,不過就無法加快還款。 而第二種是以Mortgage Link當中的存息來扣減供樓時利息,而每月供款額不變 ,可以加快樓宇按揭的還款進度,不過缺點是Mortgage Link存息運用欠彈性,變相無辦法用盡扣稅額。 而最後一種Mortgage Link戶口派息方法是直接用存息扣減本金,讓業主每月還款額減少。不同的Mortgage Link戶口派息方法各有優缺點,建議申請人多比較不同銀行的Mortgage …

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首次置業懶人包

【首次置業2021】上車必讀!首次置業必學3件事!最新首置按揭成數+壓力測試+首置費用一覽

香港樓市未見回落,樓價屢創新高,對於一心想購入安樂窩的打工仔而言,首置按揭是個好選擇,可以減輕市民上車的負擔。到底什麼是首置按揭?首次置業如何定義?而按揭成數和稅務上有何優勢?以下會講解首置置業按揭時的注意事項,幫助有意置業的人士及早開始準備! 什麼是首次置業? 在2019 年10月開始,政府為幫助市民置業,推岀了首置的新政策安排,調高首置人士的按揭成數上限,在新政策之下,首置人士購買800萬元的住宅單位最高可借 9成按揭。而首次置業是指從未在香港持有任向有住宅物業,而首置人士又分為以下兩類: 首置人士分類 第一類首置人士 從未在香港擁有過任何物業,而首次置業是作自住用途。 第二類首置人士 曾經在香港擁有物業,跟他人聯名擁有共同物業,但已經把物業轉賣或甩名,因此回復首置身份。 首置按揭成數 在現時政策之下,首置人士按揭成數最高能做到9成按揭貸款的上限,就算首置人士不符合銀行壓力測試,也可以申請到最高8成或9成按揭,不過其供款額不可以多於入息的50%,但也不是每間銀行也接受這個政策,最好向我們按揭專員查詢核實!另外按揭保費也會因風險增加而有所調整。現時$800萬自住物業按揭成數便能做到9成按揭,而至於$800萬至$1,000萬的物業,按揭成數則提升至最高做到8成的按揭。 首置按揭壓力測試 過往銀行要求按揭申請人必須要通過壓力測試,不過在新政策之下,首次置業人士的壓力測試,是用作評估申請人是否需要繳付額外的按揭保險費用,以因為而卻不是用來調整按揭成數。首次置業人士就算未能通過壓力測試,只需要支付額外的按揭保險費用,而供款金額不超過入息的一半,同樣可以獲得高成數8至9成的按揭,在這個政策之下,使按揭壓力測試重要性大大減低。但當然每間銀行都有不同的要求,建議首次置業人士還是先諮詢清楚銀行相關要求。 800萬樓首期計算及壓力測試例子 (含林鄭Plan比較) 詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。 首置 P 按按揭計劃選擇 首置 H 按按揭計劃選擇 首置按揭前必需要注意的三件事 買人生第一層樓,好不容易才儲夠首期,在申請首置按揭之前,一定要留意以下三個事項,以免浪費辛苦儲來的首期資金! 1.計算自己供款能力 第一次買樓,最緊要識得計算供款開支,影響影響每月還款額有三大的因素,借貸額還款期和按揭利率。想知自己每個月要還多少錢,只需要把按揭計劃的年利率÷12,再把還款年期×12,便會得到「月利率」及「還款總期數」。另外申請人要注意除了每月供樓開支,還需要預備按揭保費、律師費、裝修等費用。 2.了解按揭批核條件 在現時金管局按揭指引的規定下,只要首次置業人士沒有其他按揭在身,主要收入來自香港,為香港永久性居民,有固定收入,而置業目的為自住,就符合首置按揭的要求,能夠做到9成的按揭成數。不過,還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。 3.提早查閱信貸報告 雖然在新規定之下壓力測試,只是用作是否需要額外支出按揭保費,但銀行在審核按揭申請時,還是會考慮申請人貸款評級表現。如果申請人信貸評級表現較差或不達標,銀行一樣有權不接受申請,因此如果有購買物業打算,最好還是在申請按揭之前的一年前,提早查閱自己的信貸報告。 首置買樓費用 申請人除了繳付首期的金額之外,其實在買樓的過程還會牽涉到很多不同的費用,例如是地產經紀的傭金、印花稅 、按揭保險費,而費用的支出大概如下: 經紀佣金:樓價的1% 印花稅:$100至樓價的4.25% 按揭保險費:貸款額的1.15%至5% 律師費:需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算,如果樓齡比較舊,律師費相對會較高。另外如果購入的是村屋,涉及路權等問題,費用也會有所調整。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。 管理費及公用服務按金:管理費按金一般要付兩至三個月,另外還有$1000的公用服務按金。 首次置業的3大好處! 在銀行的角度而言,首次置業人士只需在香港未有持有任何物業,或者是曾與他人擁有物業,但已經甩名,同樣符合首次置業的要求。而首次置業在買樓、按揭和稅務上都有不同好處! 首次置業好處1. 買樓選擇 作為首次置業人士,買樓有很多不同的選擇,除了新樓盤之外,還有二手樓宇,另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。 首次置業好處2. 按揭優惠 根據現時按揭保險的最新規例,首次置業人士購買$8,000,000以下的物業,可申請高達九成的樓宇按揭,而$10,000,000的物業最高可申請八成按揭貸款。 首次置業好處3. 稅務優惠 在購入物業的時候,稅務也是一個重要的支出,非首次置業人士需要支出15%印花稅,相反首次置業人士只需要付出較低的稅率。例如購入一個600萬的物業,只需要支出3%,即18萬的稅項,比非首次置業人士的印花稅大幅減少。 首次置業稅務優惠 在買樓時,除了首期資金外,印花稅也是一個重要的支出,住宅物業從價印花稅一般為樓價的15%,因為未獲稅務寬減,又被稱為雙倍印花稅,但只要符合首次置業買家的要求,在買樓時未持有香港任何物業,即可以獲得稅務寬減,可以按照購優惠的第二標準稅項繳付印花稅。 首置印花稅稅率 首置印花稅 vs …

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居屋白表懶人包

【居屋白表2021】最新居屋白表入息及資產限額等資格、按揭利率、按揭成數一覽!

面對高昂的樓價,對於很多市民而言,想「上車」購入心儀物業實在不容易,私樓價格太高有心無力,就算有呼吸PLAN都難以購買,申請公屋入息上限又嚴格,因此居屋白表成為夾心階層置業首選。居屋樓價低於市價,而且間隔實用,很受市民歡迎,如果有意抽居屋,一定要了解何謂白表、綠表!以下會為大家全方位介紹2021年居屋白表最新申請流程、居屋白表申請人入息上限、按揭成數、按揭利率。如果有意申請居屋白表,便接著看下去! 居屋白表是什麼? 居屋全名為居者有其屋計劃,屬於香港資助岀售的公共房屋計劃,原意是為了給市民提供另一個安居置業的選擇,特別是一些資金不足以購入私人房屋的市民,用優惠的價錢,購入心儀物業。除此之外,也鼓勵相對較高收入的公屋租戶,騰出單位,加快公屋住戶的流動性。 居屋主要分為白表跟綠表,綠表申請人主要為公屋租戶、獲資格輪候公屋申請的人士、公務員和房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。而至於居屋白表就是指一些符合資產及入息審查,但又未足以購入私樓的人士。 居屋白表的種類: 房委會VS房協 現時市場上提供居屋白表樓宇申請分為「房委會」及「房協」。 房委會所岀售的白表居屋,售價是會低於市值的價格,扣除地價後才售給市民,不過大多屬「清水樓」,內裏沒有設計裝修,因此買家需要預留一筆費用置業後裝修。而房委會的白表居屋好處是有房委會作為業主的按揭擔保人,業主一旦在供款期內斷供,也有房委會首先替業主向銀行作出還款。 至於房協所提供的居屋,是由私人發展商參與興建的居屋,因此內裡設施相對完善、精美,接近私人屋苑的水平,亦因如此,房協的居屋白表價錢相對較高 。另外,市民需要留意的是,房協不會為業主提供「按揭貸款擔保」,如果業主有高按揭成數的需求,需要經過銀行或者證券公司的審批。 居屋白表申請人定義 相對於居屋綠表買家,居屋白表買家申請的資格比較寛鬆,而每次均會在推售居屋之前,訂岀最新的資產限額和最高收入水平,而買家可以按不同的情況考慮以一人名義,還是以家庭組合申請。雖然居屋白表的申請資格寬鬆,但還是有一定要求,首先需求是香港永久居民,沒有透過綠表購買公屋的業主,而且並未在香港持有任何的物業,可以為私營房屋或公屋的住戶。 居屋白表申請資格 2021: 入息上限及資產限額 由於居屋白表是屬於政府資助房屋,因此對於居屋白表申請人的入息上限及資產限額是設有限制。在2021年,以一人申請人為計,每月入息限額為$33000,總資產淨值限額為85萬;2人或以上家庭,每月入息限額為$66000,而總資產為170萬,而入息限額的數字為扣除強積金後的數字。 居屋白表資格 以下類別人士符合「白表」申請人的資格: 私營房屋的住戶 公屋或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員 「租者置其屋計劃」單位業主及其認可家庭成員 居屋申請資格 居屋分為綠表和白表申請人,各自有不同的申請資格:  綠表 白表 房委會及房協轄下之公屋住戶,但不包括「有條件租約」的住戶 《綠表資格證明書》的合資格人士 房屋署發出有效保證書的房屋署屋宇事務助理職系人員 「長者租金津貼計劃」的合資格人士 私營房屋住戶 房委會及房協轄下公屋、或其他資助房屋單位住戶的家庭成員 「租者置其屋計劃」簽訂轉讓契的單位業主及家庭成員 居屋白表按揭成數 一手居屋有政府作為擔保人,令到按揭風險減至最低,因此居屋按揭一般可以做到很高的按揭成數,以綠表申請人為計,最高可獲九成半的按揭,至於居屋白表申請人,則最高獲得9成的按揭。 居屋白表按揭年期 居屋白表的買家如果購入的是新買居屋,在現時香港居屋按揭政策下,最多可以做到25年的按揭年期,如果是二手居屋,便要視乎該單位政府的擔保期還有多久的時間,從而使按揭年期會有所不同。 至於房協的白表居屋,新樓最多可以借足30年,亦有機會不需要通過壓力測試,而二手市場的房協居屋,如果未補地價的話,最高可以做到六成按揭年期。 居屋白表按揭利率 香港現時在申請樓宇按揭時,有H按跟P按選擇。P按是以最優惠利率計算,會跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息,是本港銀行體系借貸時所用到的利息率。不過現時所有居屋按揭只可以做P按,不設H按。 綠表白表比例是怎樣?何者較易中? 在每次推出新居屋屋苑時,居屋綠表跟居屋白表都會按照特定的比例分配,例如是6:4、5:5,不過由於白表申請人的數量通常比較多,多於綠表申請人很多倍,以至到居屋白表申請人會較難中籤。另外,單身人士申請同樣很激烈,一般每次推出新居屋,只有約幾百個單人申請的單位,因此以家庭為單位會較容易中籤。 白表申請人 VS 綠表申請人 在申請居屋的時候,白表申請人跟綠表申請人常常被放在一起比較,兩者申請時又各自有什麼分別呢? 白表申請人 綠表申請人 定義 私營房屋住戶 公屋住戶的家庭成員 「租者置其屋計劃」簽訂轉讓契單位的業主和家庭成員 公屋住戶,但不包括「有條件租約」的住戶 獲發有效《綠表資格證明書》人士 「長者租金津貼計劃」的受惠人士 居屋壓力測試 …

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hibor利率懶人包

【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR?Hibor走勢圖全面睇!分析HIBOR兩大優勢!H按、P按又要點選擇?

在購入心儀物業時,必然要面對選擇按揭利率,相信大家都聽過HIBOR,或者是H按,但實際HIBOR是甚麼呢?如果你是快要「上車」的準買家,便不要錯過以下的「HIBOR懶人包」,一定會讓你了解更多有關HIBOR的知識! HIBOR 是甚麼? 現時在香港申請按揭,有P按跟H按可供選擇。H按即是HIBOR,又稱為銀行同業拆息,在香港,官方名稱是港元利息結算利率。 HIBOR即香港各開銀行互相借貸時所用到的利率,亦相當於銀行的放貸的成本。HIBOR利息相對浮動,視乎銀行之間的資金流動,如果銀行體制的資金充足,利率自然很化算,相對較低。反之,如果銀行體系資金短缺,自然按揭利息會較高,因此HIBOR的利息時常有變化。現時香港銀行公會每天公佈當日的拆息利率,而各銀行會就此定下相近的按揭利率,其後銀行會加上給按揭申請人的利率,因此通常會寫成「H+__%」。 年月日HIBOR 利率 (香港銀行同業拆息) Source: 香港銀行公會 HIBOR利率的類別 現時香港的HIBOR(H按,又稱香港銀行同業拆息),定價有兩種貨幣,分別是港元和美元。而定價為港幣的HIBOR持有者為香港銀行公會,至於定價為美元的HIBOR,持有者為財資市場工會。 公佈HIBOR的流程 HIBOR(香港銀行同業拆息)每天由香港銀行公會提供,每天以指定12至20間參考銀行,所提供的資料釐定當天的利率。計算方法為剔除最高以及最低三個數值,之後再取平均值,而得到平均的港元結算利率。 HIBOR每天的公布時間是早上11時,於工會網站公布,至少會參考12間銀行當天的報價。 選擇HIBOR利率有何好處? 但實際上準買家考慮按揭利率時,選擇HIBOR有什麼好處呢? HIBOR利率的好處 1.長期處於較低息 「H按」會根據HIBOR而調整,雖然HIBOR會隨不同銀行之間資金流動而調整利息,有浮動風險。但對香港而言,金融制度一直很穩健,現在銀行界很少出現資金缺乏的情況,銀行之間的借貸風險較低,因此在香港HIBOR還是處於穩定的低水位,從而使H按也佔優勢,處於較按揭利息水平。例如HIBOR最高亦只有1左右的利息,很少會有超過2或者以上。 HIBOR利率的好處 2.設封頂位有安全性 上述HIBOR利息浮動,視乎銀行之間的資金流動而轉變,是否會有高息的風險?這便需要了解到HIBOR的特點。為了讓採用H按的準買家安心,銀行會為HIBOR設封頂位,避免因為拆息而突然使利息高漲。因此按揭申請人在申請H按時,通常會看到息率上限的顯示。這是為了讓置業人士安心,防止HIBOR突然急升,導致需要付出額外的按揭利息。 2021年03月HIBOR利率走勢圖​ H按 vs P按 P按即指最優惠利率(Prime Rate),分為「大P」和「細P」,P按利率多數會隨美國利率而變動,但會否加息,就由香港銀行自己決定。在香港一般H按會比較受按揭申請人歡迎,這是因為,H按的最高利率「封頂位」就等同P按,因此H按的按揭利息支出通常較低,所以在香港比較受歡迎。 即時按揭申請 28MORTGAGE專家為您解答疑難 仍然對HIBOR一知半解?不知道要選擇H按還是P按?在選擇按揭利率時,不妨向28MORTGAGE諮詢按揭資料,能夠按您個人財務狀況,推薦合適的按揭貸款計劃,以及賺取回贈及優惠,現時向28MORTGAGE查詢更是免費!千萬不要錯過! 有關HIBOR利率的常見問題: 1.所有物業都可以選擇H按嗎? 不是。居屋按揭只可以做P按,即最優惠利率按揭,不能做H按,至於其他樓宇,大多都可以H按、P按自由選擇。 2.H按的實際利率計算方式是怎樣? H按利率公式是「H + X%」。另外H按設有封頂位(CAP),計算方跟P按一樣是「P – X%」。 3.定息按揭跟H按有分別? 定息按揭是由政府透過按證公司推岀,置業人士可以豁免壓力測試,而息率固定,為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。至於H按的利息浮動,會金融市場有所不同,定息按揭利率變化低,但相反息率會比H按較高。 4.選擇H按有什麼好處? 首先,在香港HIBOR還是處於穩定的低水位,從而使H按也佔優勢,處於較按揭利息水平。其次,銀行會為HIBOR設封頂位,避免因為拆息而突然使利息高漲。因此按揭申請人在申請H按時,通常會看到息率上限的顯示,設有封頂位能讓置業人士更安心。 5.怎樣才知道HIBOR的走勢? HIBOR每天的公布時間是早上11時,於香港銀行工會網站公布,至少會參考12間銀行才公布當天的HIBOR報價走勢。

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