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首次置業懶人包

【首次置業2021】上車必讀!首次置業必學3件事!最新首置按揭成數+壓力測試+首置費用一覽

香港樓市未見回落,樓價屢創新高,對於一心想購入安樂窩的打工仔而言,首置按揭是個好選擇,可以減輕市民上車的負擔。到底什麼是首置按揭?首次置業如何定義?而按揭成數和稅務上有何優勢?以下會講解首置置業按揭時的注意事項,幫助有意置業的人士及早開始準備! 什麼是首次置業? 在2019 年10月開始,政府為幫助市民置業,推岀了首置的新政策安排,調高首置人士的按揭成數上限,在新政策之下,首置人士購買800萬元的住宅單位最高可借 9成按揭。而首次置業是指從未在香港持有任向有住宅物業,而首置人士又分為以下兩類: 首置人士分類 第一類首置人士 從未在香港擁有過任何物業,而首次置業是作自住用途。 第二類首置人士 曾經在香港擁有物業,跟他人聯名擁有共同物業,但已經把物業轉賣或甩名,因此回復首置身份。 首置按揭成數 在現時政策之下,首置人士按揭成數最高能做到9成按揭貸款的上限,就算首置人士不符合銀行壓力測試,也可以申請到最高8成或9成按揭,不過其供款額不可以多於入息的50%,但也不是每間銀行也接受這個政策,最好向我們按揭專員查詢核實!另外按揭保費也會因風險增加而有所調整。現時$800萬自住物業按揭成數便能做到9成按揭,而至於$800萬至$1,000萬的物業,按揭成數則提升至最高做到8成的按揭。 首置按揭壓力測試 過往銀行要求按揭申請人必須要通過壓力測試,不過在新政策之下,首次置業人士的壓力測試,是用作評估申請人是否需要繳付額外的按揭保險費用,以因為而卻不是用來調整按揭成數。首次置業人士就算未能通過壓力測試,只需要支付額外的按揭保險費用,而供款金額不超過入息的一半,同樣可以獲得高成數8至9成的按揭,在這個政策之下,使按揭壓力測試重要性大大減低。但當然每間銀行都有不同的要求,建議首次置業人士還是先諮詢清楚銀行相關要求。 首置 P 按按揭計劃選擇 首置 H 按按揭計劃選擇 首置按揭前必需要注意的三件事 買人生第一層樓,好不容易才儲夠首期,在申請首置按揭之前,一定要留意以下三個事項,以免浪費辛苦儲來的首期資金! 1.計算自己供款能力 第一次買樓,最緊要識得計算供款開支,影響影響每月還款額有三大的因素,借貸額還款期和利率。想知自己每個月要還多少錢,只需要把按揭計劃的年利率÷12,再把還款年期×12,便會得到「月利率」及「還款總期數」。另外申請人要注意除了每月供樓開支,還需要預備按揭保費、律師費、裝修等費用。 2.了解按揭批核條件 在現時金管局按揭指引的規定下,只要首次置業人士沒有其他按揭在身,主要收入來自香港,為香港永久性居民,有固定收入,而置業目的為自住,就符合首置按揭的要求,能夠做到9成的按揭成數。不過,還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。 3.提早查閱信貸報告 雖然在新規定之下壓力測試,只是用作是否需要額外支出按揭保費,但銀行在審核按揭申請時,還是會考慮申請人貸款評級表現。如果申請人信貸評級表現較差或不達標,銀行一樣有權不接受申請,因此如果有購買物業打算,最好還是在申請按揭之前的一年前,提早查閱自己的信貸報告。 首置買樓費用 申請人除了繳付首期的金額之外,其實在買樓的過程還會牽涉到很多不同的費用,例如是地產經紀的傭金、印花稅 、按揭保險費,而費用的支出大概如下: 經紀佣金:樓價的1% 印花稅:$100至樓價的4.25% 按揭保險費:貸款額的1.15%至5% 律師費:需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算,如果樓齡比較舊,律師費相對會較高。另外如果購入的是村屋,涉及路權等問題,費用也會有所調整。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。 管理費及公用服務按金:管理費按金一般要付兩至三個月,另外還有$1000的公用服務按金。 首次置業的3大好處! 在銀行的角度而言,首次置業人士只需在香港未有持有任何物業,或者是曾與他人擁有物業,但已經甩名,同樣符合首次置業的要求。而首次置業在買樓、按揭和稅務上都有不同好處! 首次置業好處1. 買樓選擇 作為首次置業人士,買樓有很多不同的選擇,除了新樓盤之外,還有二手樓宇,另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。 首次置業好處2. 按揭優惠 根據現時按揭保險的最新規例,首次置業人士購買$8,000,000以下的物業,可申請高達九成的樓宇按揭,而$10,000,000的物業最高可申請八成按揭貸款。 首次置業好處3. 稅務優惠 在購入物業的時候,稅務也是一個重要的支出,非首次置業人士需要支出15%印花稅,相反首次置業人士只需要付出較低的稅率。例如購入一個600萬的物業,只需要支出3%,即18萬的稅項,比非首次置業人士的印花稅大幅減少。 首次置業稅務優惠 在買樓時,除了首期資金外,印花稅也是一個重要的支出,住宅物業從價印花稅一般為樓價的15%,因為未獲稅務寬減,又被稱為雙倍印花稅,但只要符合首次置業買家的要求,在買樓時未持有香港任何物業,即可以獲得稅務寬減,可以按照購優惠的第二標準稅項繳付印花稅。 首置印花稅稅率 首置印花稅 vs 雙倍印花稅 雙倍印花稅亦稱為「非住宅雙倍印花稅」,上述提及到首次置業在稅務上有優惠,首次置業印花稅跟雙倍印花稅之間可以相差不少,一起看看比較! 3年內轉讓物業須支付額外印花稅 …

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居屋白表懶人包

【居屋白表2021】最新居屋白表入息及資產限額、按揭利率、按揭成數一覽!

面對高昂的樓價,對於很多市民而言,想「上車」購入心儀物業實在不容易,私樓價格太高有心無力,就算有呼吸PLAN都難以購買,申請公屋入息上限又嚴格,因此居屋白表成為夾心階層置業首選。居屋樓價低於市價,而且間隔實用,很受市民歡迎,如果有意抽居屋,一定要了解何謂白表、綠表!以下會為大家全方位介紹2021年居屋白表最新申請流程、居屋白表申請人入息上限、按揭成數、按揭利率。如果有意申請居屋白表,便接著看下去! 居屋白表是什麼? 居屋全名為居者有其屋計劃,屬於香港資助岀售的公共房屋計劃,原意是為了給市民提供另一個安居置業的選擇,特別是一些資金不足以購入私人房屋的市民,用優惠的價錢,購入心儀物業。除此之外,也鼓勵相對較高收入的公屋租戶,騰出單位,加快公屋住戶的流動性。 居屋主要分為白表跟綠表,綠表申請人主要為公屋租戶、獲資格輪候公屋申請的人士、公務員和房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。而至於居屋白表就是指一些符合資產及入息審查,但又未足以購入私樓的人士。 居屋白表的種類:房委會VS房協 現時市場上提供居屋白表樓宇申請分為「房委會」及「房協」。 房委會所岀售的白表居屋,售價是會低於市值的價格,扣除地價後才售給市民,不過大多屬「清水樓」,內裏沒有設計裝修,因此買家需要預留一筆費用置業後裝修。而房委會的白表居屋好處是有房委會作為業主的按揭擔保人,業主一旦在供款期內斷供,也有房委會首先替業主向銀行作出還款。 至於房協所提供的居屋,是由私人發展商參與興建的居屋,因此內裡設施相對完善、精美,接近私人屋苑的水平,亦因如此,房協的居屋白表價錢相對較高 。另外,市民需要留意的是,房協不會為業主提供「按揭貸款擔保」,如果業主有高按揭成數的需求,需要經過銀行或者證券公司的審批。 居屋白表申請人定義 相對於居屋綠表買家,居屋白表買家申請的資格比較寛鬆,而每次均會在推售居屋之前,訂岀最新的資產限額和最高收入水平,而買家可以按不同的情況考慮以一人名義,還是以家庭組合申請。雖然居屋白表的申請資格寬鬆,但還是有一定要求,首先需求是香港永久居民,沒有透過綠表購買公屋的業主,而且並未在香港持有任何的物業,可以為私營房屋或公屋的住戶。 居屋白表申請入息資格及資產限額 由於居屋白表是屬於政府資助房屋,因此對於居屋白表申請人的入息及資產限額是設有限制。以一人申請人為計,每月入息限額為$33000,總資產淨值限額為85萬;2人或以上家庭,每月入息限額為$66000,而總資產為170萬,而入息限額的數字為扣除強積金後的數字。 居屋白表按揭成數 一手居屋有政府作為擔保人,令到按揭風險減至最低,因此居屋按揭一般可以做到很高的按揭成數,以綠表申請人為計,最高可獲九成半的按揭,至於居屋白表申請人,則最高獲得9成的按揭。 居屋白表按揭年期 居屋白表的買家如果購入的是新買居屋,最多可以做到25年的按揭年期,如果是二手居屋,便要視乎該單位政府的擔保期還有多久的時間,從而使按揭年期會有所不同。 至於房協的白表居屋,新樓最多可以借足30年,亦有機會不需要通過壓力測試,而二手市場的房協居屋,如果未補地價的話,最高可以做到六成按揭年期。 居屋白表按揭利率 香港現時在申請樓宇按揭時,有H按跟P按選擇。P按是以最優惠利率計算,會跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息,是本港銀行體系借貸時所用到的利息率。不過現時所有居屋按揭只可以做P按,不設H按。 綠表白表比例是怎樣?何者較易中? 在每次推出新居屋屋苑時,居屋綠表跟居屋白表都會按照特定的比例分配,例如是6:4、5:5,不過由於白表申請人的數量通常比較多,多於綠表申請人很多倍,以至到居屋白表申請人會較難中籤。另外,單身人士申請同樣很激烈,一般每次推出新居屋,只有約幾百個單人申請的單位,因此以家庭為單位會較容易中籤。 白表申請人VS綠表申請人 在申請居屋的時候,白表申請人跟綠表申請人常常被放在一起比較,兩者申請時又各自有什麼分別呢? 白表申請人 綠表申請人 定義 1.私營房屋住戶 2.公屋住戶的家庭成員 3.「租者置其屋計劃」簽訂轉讓契單位的業主和家庭成員 1.公屋住戶,但不包括「有條件租約」的住戶 2.獲發有效《綠表資格證明書》人士 3.「長者租金津貼計劃」的受惠人士 壓力測試 居屋有房委會作擔保人,因此申請人在申請按揭時不需要進行壓力測試,只需提供入息證明給銀行。不過,如果銀行計算後發現申請人每月供款佔入息的一半以上,銀行還是有權要求加入申請人的家人作為「諾詢人」,一同合併計算入息,以減低風險。 白居二是什麼? 除了白表、綠表申請人以外,還有第三類合資格申請白表居屋的人士,在白表屋屋第二市場會讓合資格的人士,可以免補地價購入二手居屋自住,便是白居二的申請人。白居二的單位跟新居屋一樣,屬於未補地價的居屋單位,但不同的在於按揭批核年期,新居屋是一手樓,因此有政府作為30年的擔保人,而白居二的單位,由於屬於二手樓,因此按揭年期會比一手居屋短,最長的按揭延期為30年-去樓齡,另外白居二單位也未必能夠做到9成的按揭。 白居二申請資格 什麼人可以申請白居二呢?白居二申請資格如下: 1.一人或家庭申請皆可。 2.需已年滿18歲及必須在港居住滿七年,而且申請人及申請表上的員沒有任何居港逗留條件限制。 3.申請人及家庭成員並沒有在香港擁有任何物業。 4.申請人及家庭成無接受任何房屋資助 居屋申請程序 居屋申請程序1. 遞交申請表 一手居屋現時接受網上申請、親身或郵寄申請表的方式遞交申請表,費用為 $250。綠表申請人需要帶上《綠表資格證明書》、《保證書》和申請表,至於白表申請就只需帶上申請人和申請表上家庭成員的身份證明文件副本即可。 居屋申請程序2. 進行攪珠抽籤 在申請截止之後,房委會會處理好相關申請資料,其後以電腦進行攪珠抽籤,抽出分組號碼,在按先後次序處理分組內的申請,邀請中簽的人士揀樓。 居屋申請程序3. 揀樓 最後中簽的幸運兒,便可以優先揀樓,但也有先後次序: 綠表申請人: …

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hibor利率懶人包

【HIBOR利率懶人包】甚麼是HIBOR?Hibor走勢圖全面睇!分析HIBOR兩大優勢!H按、P按又要點選擇?

在購入心儀物業時,必然要面對選擇按揭利率,相信大家都聽過HIBOR,或者是H按,但實際HIBOR是甚麼呢?如果你是快要「上車」的準買家,便不要錯過以下的「HIBOR懶人包」,一定會讓你了解更多有關HIBOR的知識! HIBOR 是甚麼? 現時在香港申請按揭,有P按跟H按可供選擇。H按即是HIBOR,又稱為銀行同業拆息,在香港,官方名稱是港元利息結算利率。 HIBOR即香港各開銀行互相借貸時所用到的利率,亦相當於銀行的放貸的成本。HIBOR利息相對浮動,視乎銀行之間的資金流動,如果銀行體制的資金充足,利率自然很化算,相對較低。反之,如果銀行體系資金短缺,自然按揭利息會較高,因此HIBOR的利息時常有變化。現時香港銀行公會每天公佈當日的拆息利率,而各銀行會就此定下相近的按揭利率,其後銀行會加上給按揭申請人的利率,因此通常會寫成「H+__%」。 年月日HIBOR 利率 (香港銀行同業拆息) Source: 香港銀行公會 HIBOR利率的類別 現時香港的HIBOR(H按,又稱香港銀行同業拆息),定價有兩種貨幣,分別是港元和美元。而定價為港幣的HIBOR持有者為香港銀行公會,至於定價為美元的HIBOR,持有者為財資市場工會。 公佈HIBOR的流程 HIBOR(香港銀行同業拆息)每天由香港銀行公會提供,每天以指定12至20間參考銀行,所提供的資料釐定當天的利率。計算方法為剔除最高以及最低三個數值,之後再取平均值,而得到平均的港元結算利率。 HIBOR每天的公布時間是早上11時,於工會網站公布,至少會參考12間銀行當天的報價。 選擇HIBOR利率有何好處? 但實際上準買家考慮按揭利率時,選擇HIBOR有什麼好處呢? HIBOR利率的好處 1.長期處於較低息 「H按」會根據HIBOR而調整,雖然HIBOR會隨不同銀行之間資金流動而調整利息,有浮動風險。但對香港而言,金融制度一直很穩健,現在銀行界很少出現資金缺乏的情況,銀行之間的借貸風險較低,因此在香港HIBOR還是處於穩定的低水位,從而使H按也佔優勢,處於較按揭利息水平。例如HIBOR最高亦只有1左右的利息,很少會有超過2或者以上。 HIBOR利率的好處 2.設封頂位有安全性 上述HIBOR利息浮動,視乎銀行之間的資金流動而轉變,是否會有高息的風險?這便需要了解到HIBOR的特點。為了讓採用H按的準買家安心,銀行會為HIBOR設封頂位,避免因為拆息而突然使利息高漲。因此按揭申請人在申請H按時,通常會看到息率上限的顯示。這是為了讓置業人士安心,防止HIBOR突然急升,導致需要付出額外的按揭利息。 2021年03月HIBOR利率走勢圖​ H按 vs P按 P按即指最優惠利率(Prime Rate),分為「大P」和「細P」,P按利率多數會隨美國利率而變動,但會否加息,就由香港銀行自己決定。在香港一般H按會比較受按揭申請人歡迎,這是因為,H按的最高利率「封頂位」就等同P按,因此H按的按揭利息支出通常較低,所以在香港比較受歡迎。 即時按揭申請 28MORTGAGE專家為您解答疑難 仍然對HIBOR一知半解?不知道要選擇H按還是P按?在選擇按揭利率時,不妨向28MORTGAGE諮詢按揭資料,能夠按您個人財務狀況,推薦合適的按揭貸款計劃,以及賺取回贈及優惠,現時向28MORTGAGE查詢更是免費!千萬不要錯過! 有關HIBOR利率的常見問題: 1.所有物業都可以選擇H按嗎? 不是。居屋按揭只可以做P按,即最優惠利率按揭,不能做H按,至於其他樓宇,大多都可以H按、P按自由選擇。 2.H按的實際利率計算方式是怎樣? H按利率公式是「H + X%」。另外H按設有封頂位(CAP),計算方跟P按一樣是「P – X%」。 3.定息按揭跟H按有分別? 定息按揭是由政府透過按證公司推岀,置業人士可以豁免壓力測試,而息率固定,為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。至於H按的利息浮動,會金融市場有所不同,定息按揭利率變化低,但相反息率會比H按較高。 4.選擇H按有什麼好處? 首先,在香港HIBOR還是處於穩定的低水位,從而使H按也佔優勢,處於較按揭利息水平。其次,銀行會為HIBOR設封頂位,避免因為拆息而突然使利息高漲。因此按揭申請人在申請H按時,通常會看到息率上限的顯示,設有封頂位能讓置業人士更安心。 5.怎樣才知道HIBOR的走勢? HIBOR每天的公布時間是早上11時,於香港銀行工會網站公布,至少會參考12間銀行才公布當天的HIBOR報價走勢。

呼吸plan懶人包

【呼吸plan 2021】呼吸plan是什麼?3大注意事項!魔鬼在細節小心變窒息plan

「呼吸plan」這個名詞在樓宇按揭中比較少聽到,呼吸plan到底是什麼一回事呢?對於私人樓宇而言,呼吸plan是發展商/地產商推出的按揭,如果準業主正在考慮呼吸plan的樓盤,就必需要看看本文,會教你借呼吸plan前的注意位! 呼吸plan是甚麼? 在考慮購入心儀物業時,準業主受到現時政策所限制,市民申請樓宇按揭的時候,一般需要通過壓力測試,當中銀行會考慮申請人的入息、債務狀況,還有信貸評級,最終才會批出按揭。然而坊間上有不少自僱人士,收入不穩定,因此未能通過壓力測試,都會令購入物業,以及批出按揭的過程更艱難。 呼吸plan正正是為這類人士提供另一個「上車」的途徑。呼吸plan是樓宇發展商作為吸引客人的優惠,強調買家就算沒有入息證明,收入不足以購入物業,也不需要通過壓力測試,都可以買到樓。因此呼吸plan常常被人戲稱為「只要有呼吸,就能借到錢」。 呼吸plan按揭計劃的由來 呼吸plan岀現在數年前,當時樓市不斷上升,對於沒有足夠首期的買家而言,實在很頭痛,於是發展商想多一個解決方法,就是「呼吸plan」。賣點非常吸引,無需入息證明,即使入息多少也可以上到車,也不用擔心通過不了壓力測試。因為在呼吸plan之下,借錢給買家的不是銀行,而是發展商旗下的財務公司。發展商為增加樓宇的吸引力,甚至可以批出很高的成數按揭,一般可達八成至八成半,就算是1000萬的物業,同樣免入息證明,而且最長可分30年還款,變相買家只需要繳付很小的首期已可以做業主。 呼吸Plan實際操作過程 呼吸plan看似很優惠,但實際的操作過程是怎樣?呼吸plan的貸款計劃由銀行以外的財務公司提供,因此不在金管局的規行範圍之內,因此批核相對寬鬆很多,一般只需要提供簡單的身分證明文件、住址證明已經可以。另外發展商為吸引客人,更可能會有折扣價,從而吸引客人購入物業。 呼吸plan首三年又被稱為「蜜月期」,業主可以只還利息,不用還本金。但三年過去,業主就必償還利息極高的按揭貸款。 呼吸plan的種類 上述了解到呼吸plan的計劃由來及基本操作過程,但呼吸plan又有什麼種類呢? 呼吸plan的種類1.發展商的包按計劃 現時最想聽到的呼吸plan,即上文提到發展商提供「包按」的計劃,主要賣點是無需入息審查,已經可以輕鬆「上車」,借到按揭貸款。實際是由發展商旗下的財務公司為業主進行高成數一按,當中完全不涉及銀行審批過程。 呼吸plan的種類2.綠置居按揭、綠表居屋 另一種無需經過壓力測試的置業計劃,也能夠稱為「呼吸plan」,就是綠置居按揭和綠表居屋按揭。以綠表資格購買居屋的人士,由於有政府作為擔保,能夠以低於市價購入物業,因此無需通過壓力測試。 除此之外,一些公屋租戶在買入綠置居時,同樣有政府作為擔保人,可以免除壓力測試,並能夠取得約9成的按揭貸款。因此綠置居按揭和綠表居屋按揭,也可以被稱為「呼吸plan」的一種。不過要注意,綠置居按揭和綠表居屋按揭只能用P按,但如果市況出現低息周期,就未必如H按一樣可以有減息。 呼吸plan隨時變窒息Plan!搵28MORTGAGE幫到手! 呼吸plan魔鬼在細節,雖然看似很優惠,只需繳付很少的首期,就能夠購入心儀物業,但如果沒有好好衡量自己的經濟能力,在首三年「還息不還本」的優惠過後,就需要面對龐大供樓負擔。因此借呼吸plan最好先計算清楚按揭,確保自己負擔得起才買樓,準買家可以找28MORTGAGE幫手,現時更有免費查詢的優惠!萬勿錯過! 借呼吸plan要注意甚麼? 呼吸plan看似很好,不用太多的資金已經可以購入物業,但魔鬼在細節,一不小心隨時岀大事,在考慮呼呼plan時要注意以下事項。 借呼吸plan要注意1.小心「蜜月期」後按揭利息大升 呼吸plan是「先苦後甜」,首三年發展商會提供優惠,業主能夠還息不還本,初期提供2-3厘的低息優惠,按揭息率貼近市場的水平,但只要過了「蜜月期」,利息會變成P-1至P+1厘,因此業主供樓的負擔很大,如果沒有好好規劃,甚至有機會需要賣樓。 借呼吸plan要注意2.注意個人供款能力 呼吸plan最大優勢是買家無需通過入息測試,就能輕鬆借出高成數按揭,而且首三年業主還可以還息不還本,因此個人資產多寡並不是最大考慮條件。不過三年一過,業主始終要面對現實,因此必須要衡量個人經濟能力是否可以償還樓宇按揭,另外若果經濟不景,不幸遇上樓價大跌,甚至遇上收入大減,會否有能力繼續供款?抑或有機會無力償還債務?這些都是準買家在考慮呼吸plan前要注意。 借呼吸plan要注意3.轉按有難度 在呼吸plan頭三年還息不還本的「蜜月期」一過,業主可能會將按揭轉向銀行,以免捱貴息。但轉按同樣有難度,將貸款由發展商轉按至銀行,按揭成數會大大降低,由原本八至九成,降至五至六成。因此業主需要預備一筆金錢,彌補當中的首期差價,不然還是會繼續困於利息高的呼吸plan計劃中。 有關呼吸plan的常見問題: 1. 2019年後樓宇政策對呼吸plan按揭有什麼影響? 在2019年10月16日之後, 政府推岀新樓按政策,800 萬以下的物業能做到九成按揭,而 800 萬至1000萬的物業最高做到八成按揭。在這個政策之下,大大舒緩了呼吸plan買家的財政按揭,讓他們能夠轉按到較低息的貸款計劃 。 2. 市面上有什麼呼吸plan的例子? 2015年推岀的紅磡樓盤「環海.東岸」,便是發展商炮製的呼吸plan按揭計劃,當時買家無需入息證,只需用樓價5%的價錢做首期,而且不需要入息證明,每月供樓價0.35%直至入伙,還可以跟財務公司借到盡,最高分30年還款,不設罰息期。另外恒大地產推出掃管笏的新盤「恆大.珺瓏灣」,如果買家選用透過發展商的付款計劃買入樓宇,有7%折扣。 3. 呼吸plan有什麼情況會不批核? 呼吸plan理論上是不需入息審查,特別容易批核,但如果某些發展商和財務公司會有名額限制,因此就算呼吸plan審批很輕鬆,買家滿心歡喜以為可以輕鬆置業,也可能被拒諸門外,因為名額已經爆滿。 4. 呼吸plan的業主轉按時如何可以節省利息? 很多業主為節省高利息,會在呼吸plan罰息期之後轉按,但對於原先入息不足而選擇呼吸plan的業主而言,轉按也有難度,需要通過壓力測試,而且要提供入息證明,而節省利息的好方法,除了增加擔保人,還可以為物業加名。例如夫婦二人,便可以添加另一位的名字在物業,從而使壓力測試通過的機會大增,而銀行也可以把二人的收入一同計算。

按揭成數及壓力測試懶人包

【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?

置業時,按揭成數可以說是一個關鍵。「九成按揭」聽起來很吸引,是不是每個置業人士都可以做到最高按揭成數?按揭成數正確的計算方法是甚麼?政府宣佈放寬按揭保險計劃,想上車或者投資其他物業,就一定要了解清楚最新的按揭措施。 按揭成數定義 按揭成數是指購買物業時,以物業作抵押向第三方(如HKMC或銀行等)借貸的額度和抵押物業的的總額之間的比例。一般我們稱為高按揭貸款是指貸款比例同物業本身比例達80%以上。 最新按揭成數變化 香港地樓價愈來愈高,$200-$300左右的樓盤在香港幾乎絕跡,以往按揭保險計劃可為$400萬以下的樓盤提供最高9成按揭似乎再不貼地。政府在最新一份施政報告亦都跟貼大市,推出新措施協助首次置業人士買樓上車,今次施政報告決定放寬按揭保險最高按揭成數的樓價上限。新修訂已於2020年8月20日起生效。 經更新後,最新的九成按揭貸款的樓價,由$400萬大幅調整至$800萬;而希望買中高價單位的買家都有驚喜,最高申請八成按揭貸款的樓價,亦由$600萬提升至1000萬。 至於樓價超過$1000萬就最高按揭成數則為50%。 首置按揭成數 首置人士的定義 首置的定義很簡單,就是在申請按揭時,申請人並未有在香港持有住何住宅物業。首置可以分為兩類: 第一類是買家在香港從來沒有擁有過任何物業,而是次置業用途為自住 第二類是買家曾經和其他人聯名上車,而目前已將物業轉名,或已移除物業契上的擁有權,這情況下,亦算是回復置業人士身份 申請9成最高按揭 基本入息及壓力測試要求一覽 申請人如向銀行申請按揭,銀行最基本是需要衡量按揭申請人的供款入息比率和壓力測試結果。 例子: 以陳先生打算以首置客身份購入一個$600萬單位為例。陳先生在新修訂下,可申請9成最高按揭,即貸款540萬,以2.625%為按揭利率,還款期30年計算,陳先生月入至少要有$43,378,才符合50%供款入息比率,要通過壓力測試就需要月入$51,808。 *以按揭成數上限計算,並設定按揭利率2.625厘、還款期30年 新修訂適用於樓價800萬以下按揭成數 新修訂的按揭成數不是全部樓盤都適用,$400萬或以下樓盤,最高按揭成數維持在90%;而 $401萬至 $800萬的樓盤最高按揭成數亦提升至九成。 至於$800萬以上的樓盤,就不符合承造九成按揭,所以要做九成按揭的買家,就要留意中價至細價盤市場啦! 申請高成數按揭不可忽視的細節限制 申請9成按揭固然令首期款項減少好多,但也不能忽略9成按揭的風險 1. 只適用於已落成住宅物業 一般新買家都是鍾情於新樓盤,新樓發展商一般都會先推樓花,如果新買家想以供樓花入場,新推出的最高按揭成數就不適用了!事關經按揭保險計劃承造按揭成數上限最新更新版本加入細節,最高9成按揭除了只適用於首置客,還只適用於已落成住宅物業。 2.  需有固定收入 要做到9按,按揭申請人必需要有固定收入,即是若申請人收入非固定、以佣金為主,或是自僱人士,就沒辦法造9成按揭,最多只可以做到8成按揭;而以現金收入人士,亦同樣較難符合申請9按的門檻。 3. 換樓客 新按揭成數推出,除了吸引不少準買家入場外,換樓客都被新措施弄得心癢癢,但換樓客要申請9成按揭時要小心留意舊樓成交期。購買新物業時,舊物業必須要先完成成交,即使簽訂臨約亦不會當成完成成交,因此換樓客要於在舊物業正式成交才可申請9成按揭,否則可能需要被迫申請8成按揭。 4. 聯名物業除名(甩名)/轉名 如果之前曾經以聯名方式置業,即使聯名物業「甩名」或轉名後回復首置身份,亦未必做到9按。 要造9成按揭聯名物業要除名(甩名),在未「甩名」之前,環聯信貸資料庫(TU)依然會顯示有按揭保險,因此要待mortgage count都取消後,才算是真正回復首置身份。 雖然聯名物業「甩名」後,再購買第二個物業,理論上是可申請9成按揭,但做按揭申請之前要留意舊有物業是否仍有按保。如果舊有物業有按保,新物業申請最高按揭成數時會被拒。 另外自住性質都是其中一個關鍵的考慮因素。舊有聯名物業若是夫婦以自住方式聯名買入,同時已做高成數按揭,在甩名後購買新物業同樣聲稱為自住,同樣申請高成數按揭,會令按保質疑夫婦二人自住不合理而拒絕最高按揭成數 要做到九成最高按揭成數還有很多細節,要真真正正做到最高按揭成數,最好找個熟悉按揭的28Mortgate網上一站式按揭平台幫幫手,咁就可以放心安在家中,都有專人幫你跟進整個申請流程! 住宅首置按揭成數 1. 居屋首置按揭成數 居屋白表及居屋綠表申請人按揭成數和壓力測試都各有不同,以下是詳盡的居屋按揭的按揭成數 綠表按揭成數 香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭,只要在政府擔保期內,大多數銀行都可做95%按揭。但當然不是個個人都可以有綠表,一般來說,綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。 白表按揭成數 至於白表申請人最高按揭成數可以做到90%,而白表申請人會設有收入及資產限額。 另外有兩點要留意,如果政府擔保期已屆滿,按揭成數上限就會一下子直線下跌到60%。另外,2002 年之前落成的居屋,或2007年或之前落成的公屋,還款期會少於25年,因此在計算還款能力時,記得要注意啦! 2. 房協資助房屋按揭成數 房協單位門檻低,受不少新上車買家青睞,如果買家打算購入一手房協樓,只要乎合條件,經房協做擔保可申請最高9成按揭。但因繞過香港證券有限公司(HKMC) …

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轉按懶人包

【轉按】2021年各大銀行最新按揭利率+轉按回贈!轉按4大好處+申請轉按重要注意事項!

轉按能幫很多業主輕鬆套現和賺取按揭現金回贈,看似好處多多,但在申請轉按時有什麼注意事項?另外申請轉按有何風險呢?不論居屋按揭,或者是村屋按揭,都可以做到轉按嗎?剛剛「上車」的新手業主千萬不要錯過本文! 轉按意思是什麼? 「轉按」是指業主在購入物業時,會選定一間銀行做按揭貸款,銀行為保障自己利益,一般會設定罰息期,大約兩至三年。在這段時間內業主不能轉按,不然銀行會收取手續費,業主可能需要支付賠償,甚至退回按揭現金回贈。不過隨後罰息期一過,買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行,即指「轉按」。 轉按優惠及轉按回贈比較 轉按有什麼類別? 轉按其實主要有兩種的類別: 轉按類別1.平手轉按 平手轉按是業主把餘下的貸款額轉移另一間銀行。 轉按類別2.轉按套現 轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價,借盡了按揭成數之後,餘額就能夠套現成現金,增加業主的流動資金。 居屋轉按 居屋屬於政府資助房屋,由政府作為擔保人,以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。居屋按揭分為已補地價及未補地價,已補地價的居屋業主擁有完整的業權,因此可以在自由市場買賣;而未補地價的居屋,一部分的業權由政府持有,因此想做轉按,就有較多的限制。 未補地價的居屋,在轉按時只可以轉按揭餘額,不能加按和延長還款期,就算轉按,都只能在一些特定特定情況,例如醫療費、殮葬費及教育費,而且必需要向房署申請獲得同意書,至於個人財務問題,就不一定能獲批。而轉按與買入一樣只可以選擇做P按。 不過居屋轉按一樣做到現金回贈,銀行的現金回贈,加上轉介公司回贈,多數都可以獲得超過1%現金回贈,絕對有著數! 村屋轉按 村屋又稱為「丁屋」,原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。丁屋在興建後的5年內轉售,便需要補地價,如果未補地價,是不能進行村屋轉按,因此業主在轉按之前,需要確保村屋已經興建了五年,不然有機會需要罰款。 另外由於村屋買賣所涉及的文件,比一般樓宇多,例如地段編號、村屋的平面和滿意紙,加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少,因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎,業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。 轉按成數 現時轉按樓價600萬或以下的物業,最多借8到成;樓價在600萬至834萬之間,則最多能做到6成,而轉按上限為500萬。另外樓價在834萬至1000萬的物業,上限500萬。最後物業樓價是1000萬以上,最多只可以借到5成。 轉按壓力測試 在現時政策規定之下,轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住,而且沒有其他按揭在身,例如車位按揭,或者做了其他人按揭擔保人。這種情況下壓力測試會以50/60 計算,即每月供款於入息比例不能超過5成。 相反,轉按的物業是出租,或者業主有其他按揭在身,壓力測試就會以40/50計算。 不過,如果業主經按保做到高成數的按揭,就可以免於壓力測試,不過每月供款額不可以超過入息的5成。 申請轉按手續和流程 業主在考慮轉按時,應該貨比三家,由於各大銀行所提供的按揭利率、現金回贈等優惠各有不同,業主應細心選擇出最適合的計劃。另外轉按過程需約1至3個月,當中涉及的流程如下: 轉按流程1: 遞交轉按申請 業主可以在罰息期快完結時遞交申請,需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書,如果欠缺了文件,會大大減慢轉按的申請速度。 轉按流程1: 聘用律師 在轉按過程中涉及很多法律文件,以及手續需要處理,因此當中最大的費用便是雇用律師。律師會為業主向原有銀行提取樓契、查冊。另外如果轉按個案複雜,律師亦可能會再另加收費。 轉按流程1: 簽署轉按文件 到達該步驟時,轉按已經基本完成。但視乎物業樓齡,銀行或者有機會需要驗樓,確認沒有問題才會批出按揭。在驗樓手續完成之後,業主簽署新的按揭條款就可以,其後銀行會將按揭貸款,以及套現的現金交給律師樓,之後轉交給業主,整個轉按的手續就會完成。 轉按有什麼好處? 轉按除了套現資金,以及賺取按揭現金回贈,轉按的好處豈止這樣簡單?一起看看轉按還有什麼好處? 轉按好處1.額外轉按現金回贈 銀行之間競爭也很激烈,因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款,通常會提供很多優惠,例如轉按現金回贈作為獎勵。另外,如果業主經按揭中介申請轉按,除銀行的轉按現金回贈外,也可以得到按揭中介的額外轉按回贈,理論上業主可以不斷轉按重複賺取轉按回贈。 轉按好處2.Mortgage Link 戶口 現時銀行在批岀按揭時,除了按揭利率,還會為貸款人提供Mortgage Link Account,也是銀行常見的優惠。Mortgage Link 又稱為高息存款掛鈎戶口,能夠幫助對沖業主在供樓時的利息,同時可以讓業主保持流動資金,不過存款設上限,一般是按揭貸款額的50%。除此之外,Mortgage Link可以享有跟按揭貸款利息利率相同的利率優惠。例如供樓是按揭利率為2%,Mortgage Link戶口存款利率同樣能做到2% 另外,如果原來的銀行未有 Mortgage Link 戶口,業主可以透過轉按,從新銀行取得戶口,將存款存入高息存款戶口,從而減少按揭的利息支出。 轉按好處3.摵甩按揭保險 業主在購入心儀物業的時候,如果借出6成以上的按揭,便需要購入按揭保險,但如果罰息期一過,物業的價格隨市況上升。當業主申請轉按的時候,貸款額跟物業價錢的比例有所改變,有機會不用購買按揭保險。因此業主可以透過轉按,做普通6成或以下按揭成數,搣甩按揭保險,如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。 …

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2021年 28 Mortgage “送舊迎新” 按揭轉介週年感謝祭

2021年 28 Mortgage “送舊迎新” 按揭轉介週年感謝祭   踏入2021年,28 Mortgage正式成立1週年,現舉行按揭轉介週年感謝祭!為感謝客戶對我地嘅支持,只要由即日起至1月31日前經我地申請按揭,並成功提取按揭貸款,即可獲得全數轉介費用(保證全港最高回贈),作為 28 Mortgage 額外現金回贈。名額只限50個,如欲查詢,請立即與我們聯絡。優惠須受條款及細則約束。   名額:50個 (暫時已有24個申請 年月日更新) 回贈額:全額轉介費用 (保證全港最高回贈) 條件:1月31日前經28 Mortgage申請按揭 申請方法:請 Whatsapp 96832200   28 Mortgage “送舊迎新” 按揭轉介週年感謝祭 優惠獎賞 條款及細則 優惠推廣日期為2021年1月1日至2021年2月28日 (包括首尾兩日)。 按揭申請必須於2021年1月1日至2021年2月28日 (包括首尾兩日) 內完成提交,並於2021年6月30日或之前成功提取按揭貸款。 於優惠期內成功提交按揭申請,並在指定日期或之前成功提取指定按揭金額,即可獲得高達28 Mortgage 全數轉介佣金作為28 Mortgage額外現金回贈。 28 Mortgage 將會由額外現金回贈中扣除 $500 作為行政費用。 經核實後,會在按揭貸款提取日7個工作天內直接存入你提供的銀行戶口。 28 Mortgage額外現金回贈金額沒有上限。 名額只限50個。 如有任何爭議,28 Mortgage保留最終決定權。 如有任何查詢,請電郵至 [email protected],或Whatsapp +852 9683 2200。 客戶明白及接納所有額外現金回贈由28 …

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按揭利率懶人包

【按揭利率】2021年各大銀行最新按揭利率+按揭回贈!準業主必看最筍額外回贈優惠

準買家遇上心儀的物業時,在申請按揭時,都會「貨比三家」,希望獲得最優惠的按揭利率和按揭回贈,以下是2021年最新最筍的按揭利率跟按揭回贈,一文盡覽兼為你比較,讓你在申請按揭時更加輕鬆方便! 甚麼是按揭利率?H按、P按、定息按揭 現時香港在申請按揭時,有H按跟P按選擇。P按是以最優惠利率(Prime Rate)計算,一般跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定。至於H按稱為銀行同業拆息(HIBOR),就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 H按的利息浮動,跟銀行體制外的資金流動息息相關,當銀行的資金比較充裕時,H按的利息往往比較化算,但H按時常有變化,導致業主每月還款金額起伏比較大。而P按分大P及細P,前者為5.25%,後者為5%。 還有一種的定息按揭,申請人在新造按揭的定息期內,可使用不變的利息供款。不過供款期一完結,業主還是需要選定P按還是H按。 甚麼是按揭回贈? 銀行之間的競爭也很大,在爭取客人選擇自己銀行申請樓宇按揭時,通常會提供優惠,例如現金回贈,以及高息的活期存款,從而吸引客人選擇。而一般按揭中介都會贈送額外現金回贈,28 Mortgage 更保證全港最高按揭利率! 申請按揭有甚麼注意事項? 1.留意罰息期 無論居屋按揭、或者村屋按揭,由於樓宇按揭涉及20年或以上的貸款期,因此銀行在審批按揭的時候,為爭取生意也會提供很多不同的優惠,例如現金回贈。而銀行為了確保有穩定的收入,一般會設有「罰息期」,通常為期兩年,有部分銀行更會長達3年。在罰息期內轉按,需要收取手續費,或者退回現金回贈。另外如果業主在罰息期內,提早償還貸款金額,銀行同樣會收取手續費,買家在申請按揭時需要注意。 2.Mortgage Link Account (高息存款戶口) 現時銀行在批岀按揭時,除了按揭利率,還會為貸款人提供Mortgage Link Account,也是銀行常見的優惠。Mortgage Link是一種高息的活期存款,能夠做到跟貸款計劃相同的利率,作為供樓利息支出的對沖,也可以為貸款人保持流動資金。不過存款設上限,一般是按揭貸款額的50%。 2021最新按揭利率&按揭回贈 準業主在考慮各銀行按揭計劃時,除了最因為按揭利率,另外最筍現金回贈也不可以錯過! 新造按揭的按揭利率: 轉按按揭利率: 按揭利率&按揭回贈常見問題: 1. 甚麼是P按/H按? P按是以最優惠利率(Prime Rate)計算,一般跟隨美國利率而變動,但是否調息,是銀行自行決定,多數適用於政府房屋,如公屋,居屋。至於H按稱為銀行同業拆息(HIBOR),就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。一般適用於政府房屋意外以外住宅,如1手樓花,私人住宅,村屋和唐樓等。 2. P按/H按可以轉換嗎? 業主在申請按揭時已選定P按或H按,不過一般銀行都容許在按揭合約期間,轉換一次按揭利率,因此不用擔心。 3. 甚麼是Mortgage Link? 銀行在批岀按揭時,除了按揭利率,還會為貸款人提供Mortgage Link,也是銀行常見的優惠。Mortgage Link是一種高息的活期存款,能夠做到跟貸款計劃相同的利率,作為供樓利息支出的對沖,也可以為貸款人保持流動資金。不過存款設上限,一般是剩餘按揭貸款額的50%,有部分細行更加可以高達60%。 4. 如何增加按揭成功批核的機會? 準業主要注意自身的信貸評級,在申請按揭時,銀行會向環聯信貸TU查詢準業主的信貸評級,如果申請人經常拖欠卡數,又或者曾經欠債,信貸評級都會比較低,銀行甚至有機會拒絕申請按揭,又或者就算批核按揭,利息也會比較高。因此注意自己的財務狀況很重要。 5. 透過28 Mortgage申請按揭有甚麼好處? 透過28 Mortgage網上申請按揭,除了銀行的現金回贈之外,還能額外獲得0.35%的現金回贈,萬勿錯過!另外28 Mortgage還可以為準業主對比各大銀行按揭利率計劃,並找出最優惠的計劃,28 Mortgage利用個人專業知識,提升批核按揭的機會和速度,不論買樓、換樓,還是申請加按,都專業可靠。

按揭中介懶人包

【按揭中介必看】點解需要按揭中介?一文睇清:3大好處+著數位!

按揭中介是現時買樓人士很多人都聽說過,買樓是人生大事,準買家在申請樓宇按揭的時候,選擇不同銀行的按揭計劃、優惠,應該都聽過「按揭中介」,無論是買樓、換樓、居屋按揭、村屋按揭、轉按,還是申請加按,按揭中介都可以幫手跟銀行溝通聯絡。另外,按揭中介還可以為準買家對比各大銀行按揭利率計劃,並找出最優惠的計劃。按揭中介看似好處多多,但在選擇的時候要考慮什麼?另外按揭中介轉介的流程是怎樣?如果是有置業計劃的人士,就接着看下去,以下的「按揭中介懶人包」絕對能夠解決你的出街疑問! 按揭中介是什麼? 按揭中介又稱為按揭顧問,即是銀行跟準買家之間第三方的中介人。準買家在申請樓宇按揭或加按轉按時,面對不同銀行的按揭貸款計劃、優惠回饋、申請條件和按揭利率,可能會眼花撩亂,不知如何入手。此時按揭中介便能夠提出專業意見,幫準業主了解自己的入息、信貸等財務狀況,並詳盡分析最易批、低息優惠的計劃,從而使準買家提高獲銀行審批貸款計劃的機會率。 按揭中介有什麼作用? 按揭中介公司能為準買家提供協調申請按揭的服務,依照申請人的背景、入息收入和心儀物業,尋找適當的銀行,並提供合適的按揭建議,例如按揭保險、按揭擔保人、按揭成數或壓力測試,那使用按揭中介還有什麼好處和優點呢? 按揭中介好處 1.費用全免 一般正當經營的按揭中介公司,是不會收取準買家的費用,按揭中介公司只會向銀行收取佣金,亦不會以任何理由扣起客戶所獲得的貸款。那麼按揭中介靠什麼賺錢?他們的收入不來自準買家,而是來自銀行,透過為準買家提供格價服務,賺取銀行的按揭中介的佣金,多數為貸款額的0.2%至0.3%。 按揭中介好處 2.提供回贈優惠 在準買家申請樓宇按揭時,除了銀行本身的優惠,按揭中介也會提供額外的現金回贈,以吸引客戶選擇自己。現時市面上的按揭中介回贈最高可以做到貸款額的0.25%-0.35%。 按揭中介好處 3.分析比較銀行按揭計劃 並非所有人都熟悉樓市走向,能夠選擇適合自己的按揭計劃,而按揭中介清楚了解市場走向,可以幫忙比較各大銀行按揭計劃息率高低和回贈。另外不同銀行對申請人可能有不同要求,例如考慮申請人財務狀況,如果信貸評級不佳或者有欠債在身,此時一個可靠的按揭中介便很重要,能為申請人提出專業意見,讓申請人更容易獲得銀行批出按揭。 選擇按揭中介要考慮什麼? 準買家在選擇按揭中介時是希望賺取回贈,以及省卻申請按揭時很多不必要的手續。然而現時市面上的按揭中介良莠不齊,想避免被人走數,準買家便要選擇信譽良好、有規模的大型按揭中介公司,要有代理牌照,並受政府地產代理監管局監管,另外還要小心以下數點考慮因素: 選擇按揭中介要考慮 1.私隱問題 準買家在申請按揭時,遞交很多個人資料如入息證明、信貸報告,要小心按揭中介將個人資料轉交給第三方。因此要詳細閲讀轉介表的「私隱政策」,確保私人資料不會被立心不良的中介「賣」岀去。 選擇按揭中介要考慮 2.巧立名目的收費 正當、合法的按揭中介公司是不會向申請人收取費用,而是向銀行收取佣金。然而市面一些不良的按揭中介會巧立名目收取顧問費、服務費,不合理地向申請人收費。 選擇按揭中介要考慮 3.逼準買家簽按揭轉介信 一些不良中介會在準買家未清楚了解按揭轉介表時,就用各種方式令準業主簽署按揭轉介信。之後中介會跟滙豐、恒生和中銀登記成為轉介人,令準買家不能跟其他中介公司申請按揭,這又被稱為「插旗」。 按揭中介流程怎樣的? 當準買家選定了一家按揭中介之後,可以向中介免費索取按揭轉介表,到銀行申請樓宇按揭的時候,把按揭申請表跟按揭中介表交給銀行。當銀行成功批核按揭,便會將按揭回贈過數到準買家的戶口,不過轉介的回贈便要準買家自行跟中介領取。 準買家其實可以貨比三家,將轉介表跟入息證明等文件交給多於一間的銀行進行「報價」,每間銀行的佣金和中介回贈都不同,按揭中介會根據準買家最終選擇的銀行而發放回贈優惠。 有關按揭中介的常見問題: 1. 按揭中介跟財務中介有什麼分別? 坊間一些小型按揭中介稱會申請人處理任何按揭問題,然而可能是中介跟財務公司合作,利用申請人的個人資料放貸。申請人一不留意,便有機會血本無歸。 2. 什麼是按揭中介回贈? 在準買家申請樓宇按揭時,除了銀行本身的優惠,按揭中介也會提供額外的現金回贈,以吸引客戶選擇自己。現時市面上的按揭中介回贈最高可以做到貸款額的0.25%-0.35%。 3. 選擇按揭中介要考慮什麼? 準買家便要選擇信譽良好、有規模的大型按揭中介公司,要有代理牌照,並受政府地產代理監管局監管。另外要小心按揭中介將個人資料轉交給第三方。因此要詳細閲讀轉介表的「私隱政策」,確保私人資料不會被立心不良的中介「賣」岀去,以及一些巧立名目收取顧問費、服務費。 4. 使用按揭中介有什麼好處? 無論是買樓、換樓,還是申請加按,按揭中介都可以幫手跟銀行溝通聯絡。另外,按揭中介還可以為準買家對比各大銀行按揭利率計劃,並找出最優惠的計劃,還可以利用個人專業知識,提升批核按揭的機會和速度。 5. 甚麼是「插旗」? 一些按揭中介會在準買家未清楚了解按揭轉介表時,就用各種方式令準業主簽署按揭轉介信。之後中介會跟滙豐、恒生和中銀登記成為轉介人,令準買家不能跟其他中介公司申請按揭,這又被稱為「插旗」。

居屋按揭懶人包

【居屋按揭2021】一文睇盡綠白表最新按揭成數、年期、利率+轉按加按程序!

居屋申請及居屋按揭一向深受市民歡迎主題,全因居屋單位間隔實用,而且價格相對私樓合宜,是很多人心目中理想「上車」選擇!如果你有興趣購入居屋,便不能錯過以下的居屋按揭懶人包,一文盡覽了解白表、綠表和房協資助房屋和白居二申請者的按揭成數、按揭年期、以及按揭利率、壓力測試等常見注意事項! 居屋是甚麼? 居屋全名為居者有其屋計劃(Home Ownership Scheme),是香港的資助出售公共房屋計劃,計劃原意是為資金不足以購入私人屋苑的市民,提供另一個居住的選擇。另外也可以用較優惠的價錢,鼓勵收入相對較高的公屋租戶騰岀單位,加快公屋住戶的流動性。 現時居屋分為兩類,第一類是由房委會興建房屋,並以低於市值的價格,扣除地價後售給市民。市面上還有第二類的居屋,是由私人發展商參與興建的居屋,再出售予房委會岀售予市民。這些樓宇雖無特定設計,但要按批地條款按設置兩房的固定間格,因此對比私人樓宇實用很多。 另外不時聽到邊「白居二」,是房委會容許一此擁有白表資格的準買家,能在未補地價的居屋第二市場購入房屋,希望市民多一個置業選擇。 在計算居屋按揭的時候,白表、綠表、白居二和房協資助房屋按揭的申請者的申請資格和入息上限各有不同: 白表 綠表 房協資助房屋按揭 白居二 申請資格 年滿 18 歲香港永久居民 非公屋住戶 公屋住戶 持有有效《綠表資格證明書》住戶 持房屋署簽發有效保證書房屋署屋宇事務助理職系人員 房委會「長者租金津貼計劃」受惠人士 參考2017年的房協的資助房屋申請資格,申請人會分為「綠表」及「白表」 年滿 18 歲的香港永久居民 非公屋住戶 申請者及家庭成員無接受房屋資助 申請者及表格上家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業 入息上限 1人:33,000元 2人或以上:66,000元 1人:33,000元 2人或以上:66,000元 1人:26,000元 2人或以上:52,000元 (以17年申請資格參考計算) 1人:33,000元 2人或以上:66,000元 居屋按揭成數 居屋以首次出售日期開始計算,能獲得政府擔保30年。在擔保的期間,如果業主因任何情況無力供款,政府便需要為業主代為還款給予銀行。綠表買家,不論購入的是新居屋,還是二手居屋,都能獲得最高95%按揭成數。至於白表買家,最高則可獲得最高90%按揭。除此之外白表和綠表買家均需要購入按揭保險。 另外要注意白居二是透過免補地價方式,在第二市場購買舊居屋屋苑,由於樓齡一般較高,批出的按揭年期未必做到25年,或者未能做到90%按揭。 居屋按揭年期 綠表、白表買家如果購入的是新居屋,最長可以做到的按揭年期為25年。但如果是二手居屋,便要視乎政府的擔保期還剩下多久,按揭年期會因此而有不同。 至於房協資助房屋,一手樓最多可以借30年,亦未必需要通過壓力測試,而二手房協資助房屋,如未補地價的話按揭成數最高可以做6成。 而白居二的按揭年期最長可達到25年,不過如果單位樓齡偏高,實際銀行的按揭就未必能夠做到25年。 居屋按揭壓力測試 新推出的居屋一手居屋,由政府作為擔保人,因此買家不需要進行壓力測試,銀行審批居屋按揭時也會較寬鬆,每月供款額不超過家庭總入息的一半便可,也不需要擔保人。但如果所購入的居屋已過了政府的擔保期,便需要壓力測試和入息證明,另外一些銀行會考慮買家的信貸評級,如果買家的信貸評級為最差的「H級」,銀行未必會通過居屋按揭。如果買家的供款能力或家庭入息水平不切合銀行要求,銀行有機會需「咨詢人」作為擔保人。每間銀行有不同的批核標準,買家應該注意「貨比三家」,選擇最優惠利率、最快批的銀行。 居屋按揭按揭利率 現時居屋按揭只可以做P按,即最優惠利率按揭的方案,不設H按,即銀行同業拆息按揭。P按會跟隨美國的利率而隨之變動,不過會否加按息則由銀行自行決定。現時居屋按揭P各銀行息率統一,普遍為P-2.5厘,實際按息是2.5厘。 居屋按揭擔保人 擔保人的意思是買家在個人財力不足以應付居屋按揭時,由另一位財力較佳的人作為供款的擔保,擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試,從而協助買家獲得銀行通過按揭審批。 若果買家出現無法供款的情況下,擔保人需承擔買家全數還款的責任。一般而言銀行只會接受近親關係,如父母、兄弟姊妹、子女作為擔保人。另外如果需透過擔保人購入物業,銀行審批居屋按揭時會更謹慎,按揭成數會下調一成。 居屋按揭擔保人有風險? 擔保人責任重大,一不小心買家斷供,便有機會負上沉重的債務,還有機會面對以下的風險: 影響信貸評級評分 …

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