【1000萬按揭】1000萬以下按揭與1000萬以上按揭成數有何分別?

【1000萬按揭】1000萬以下按揭

自從金管局放寬按揭成數,不少人置業時都會考慮更多物業選擇,1000萬以下按揭又與1000萬以上按揭有何分別? 另一方面,有些買家早年置業,現已成家立室,當想換樓時會發現心水的單位不少都要成千萬,如果預算不足就會影響計劃,究竟1000萬物業按揭有何攻略?

影響按揭成數因素

昔日未放寬按揭成數前,政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業,最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成,但貸款額最高為500萬港元。後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數,上車更輕鬆,特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。以800萬元物業為例,未放寬前首期要四成,即320萬,放寬後首期只需80萬。

以下是影響按揭成數因素:

1. 收入來自其他地區

如果申請人收入來自香港以外地區,1000萬以下按揭成數最高五成,貸款上限不得超過400萬。1000萬以上物業最高按揭成數四成。

2. 申請人為擔保人或已有按揭

如果申請人本身有按揭,收入來自香港以外地區,樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成(貸款額上限300萬),1000萬以上按揭成數為三成。如果想換買樓價一千萬以上的你,最好衡量下還款能力。

3. 以公司名義買入

最高按揭成數為五成。

4. 申請人以資產計算收入

不論任何樓價,最高按揭成數以物業價值40%計算。

參考下表:

申請人財務狀況 按揭成數
收入來自其他地區 50%(貸款上限400萬)
申請人有做擔保人或已有按揭在身 50%(貸款上限400萬)
以公司名義買入 50%
以資產計算收入 40%

自住VS出租 按揭大不同

1. 自住:

1000萬以下最高六成按揭(貸款上限500萬),1000萬以上為五成。(指沒有購買按揭保險計劃的情況下)

2. 出租:

不論任何樓價,最高按揭成數為五成。這物業的租金收入可幫助通過壓測,假設未正式出租,都可以用擬租金收入計算。

1000萬以下資助房屋按6成

如以物業種類來劃分:

1. 工廈、商廈或獨立車位:

不論任何價格,最高按揭成數為五成,如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話,就要減一成。

2. 資助房屋:

如果是居屋或綠置居,綠表人士最高按揭成數可造九成半,白表最高按揭成數為九成。如果買入的是房協物業就跟私樓無異,即1000萬以下最高六成按揭,如果用按保,最高去到9成。

3. 村屋:

800萬以下最多造八成半按揭,800萬至900萬最高按揭成數為八成(貸款上限720萬),900至1000萬最高按揭成數為八成。

有按保下 1000萬以下按揭成數高達8成

800萬以下按揭成數最高達九成; 800至900萬則八至九成(貸款額為720萬上限) ; 900至1000萬貸款上限為八成。

現樓VS樓花按揭大不同

1.現樓:

800萬以下最高按揭成數為九成,800至900萬為八至九成(貸款上720萬限),900至1000萬貸款上限為八成。

2.樓花:

400萬以下最高按揭成數為九成,400至450萬按揭成數八至九成(貸款上限360萬),450至600萬按揭成數上限為八成。

其實綜合以上,政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額,所以理論上,如果有買家想買4000萬的物業,按揭成數上也能借取2000萬。

1000萬以上壓力測試= 1000萬以下?

在供款與入息比率方面,1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成,壓測方面,當利率上升3厘,每月供款不得超過月入六成。如果買家本身有按揭,壓測變為每月供款不得超過月入四成。

另一注意的是,如果申請人以資產作收入申請,不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業,同樣計四成按揭。

舉個例,如果買入樓價為1200萬的物業,借貸額5成為600萬,如買家無按揭在身,用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂),分30年還,壓測要求為約5萬7,月供為20,421元 。

樓價 1200萬
按揭成數 五成
還款期 30年
借貸額 600萬
壓力測試要求(以2.5%計算) $56,779
每月供款(以1.4%計算) $20,421

如何影響換樓?

一般而言,例如一些家庭客都是常見的換樓客,看中的兩房或三房單位都接近1000萬,甚至是1000萬以上,不過正如上文提及,樓價1000萬元以上之最高五成按揭,如果手上資金不算充裕,就會令人卻步。就算是一手樓盤,樓花期又未必能及時入住,加上發展商高成數按揭之低息期一般很短,影響樓換樓的意慾。 現時即使買家想借七成按揭置業,仍需透過按保計劃申請,若樓價超出按保樓價上限,即1000萬元以上的話,買家要再儲至五成首期,才可置業或換樓。

1000萬按揭FAQS:

1. 1000萬以下物業按揭成數是多少?

根據HKMC,物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%,但不超過80%,而貸款額上限為 800 萬港元。按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請,如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,除非能夠証明與香港有緊密連繫,否則不被接納。

2. 怎樣才可申請按揭成數 80%以上的貸款?

要符合以下所有條件: 1. 你於申請時並未持有任何香港住宅物業; 及2.你須為固定受薪人士。

貸款金額上限及物業樓價上限為:1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下(貸款上限為 720 萬港 元); 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。

3. 想買入240萬獨立車位,按揭成數多少?

240萬獨立車位屬1000萬以下物業,不論任何價格,最高按揭成數為五成,如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話,就要減一成。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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